Warum scheitern so viele Bauträger? Dr. Peter Burnickl deckt die Risiken auf und zeigt, wie Sie stressfrei mit Projektentwicklung Vermögen aufbauen.
Viele Akteure am Immobilienmarkt starten ihren Weg mit dem Kauf der ersten vermieteten Eigentumswohnung. Der nächste logische Schritt in dieser Evolution ist meist das klassische Fix & Flip-Geschäft, bei dem renovierungsbedürftige Einheiten aufgewertet und zügig weiterverkauft werden.
Mit steigendem Erfolg wächst der Hunger nach größeren Renditen und Projekten. Auf dieser Evolutionsstufe folgen häufig sogenannte Aufteilergeschäfte, bei denen ganze Mehrfamilienhäuser erworben, rechtlich geteilt und einzeln veräußert werden.
Der finale und oft unüberlegte Schritt führt viele Investoren direkt in das Bauträgergeschäft. Doch diese Stufe unterscheidet sich fundamental von allen vorherigen Aktivitäten.
„Bauträgergeschäft ist keine andere Liga, es ist wirklich eine andere Sportart.“ — Peter Burnickl
Das Kernproblem vieler angehender Bauträger liegt im Mangel an ausreichendem Eigenkapital für Großprojekte. Da für die Realisierung von 20, 30 oder mehr Einheiten enorme Summen nötig sind, greifen Entwickler auf eine hohe Fremdkapitalquote zurück.
Die finanzierende Bank verlangt für den Ankauf meist eine variable Verzinsung, die an den Euribor gekoppelt ist. Dies führt ab dem ersten Tag des Ankaufs zu einem massiven Kapitaldienst, noch bevor überhaupt der erste Spatenstich erfolgt ist.
Um die eigentliche Bauträgerfinanzierung für die Bauphase freizugeben, fordern Banken rigorose Sicherheiten. Die wichtigste und gleichzeitig schwerste Hürde ist hierbei die sogenannte Vorverkaufsquote.
Die Bank verlangt in der Regel, dass bereits vor Baubeginn zwischen 50 und 70 Prozent der geplanten Einheiten fest verkauft sein müssen. In einem angespannten Käufermarkt stellt diese Anforderung eine extreme Belastung dar.
Der Verkauf vom Plan weg erfordert enormes Vertrauen der Käufer und ist selbst in Metropolen wie München derzeit kaum zu realisieren. Ohne diese Verkäufe gibt die Bank jedoch die Gelder für den Bau nicht frei, während die Zinsen für das Grundstück unaufhörlich weiterlaufen.
Unter dem immensen Zeit- und Zinsdruck greifen zahlreiche Bauträger zu Methoden, die an der Grenze zur Legalität kratzen. Um die geforderte Quote der Banken künstlich zu erreichen, werden oft Scheinverkäufe initiiert.
Es ist in der Branche ein offenes Geheimnis, dass in solchen Notlagen Familienmitglieder einspringen müssen. Wohnungen werden an die eigene Ehefrau, die Eltern oder Geschwister überschrieben.
Bauträger unterliegen der strengen Makler- und Bauträgerverordnung (MABV). Vor dem Gesetz gilt der Bauträger als absoluter Profi, während der private Käufer als schützenswerter Laie eingestuft wird.
Bei der Beurkundung des Kaufvertrags wird eine detaillierte Baubeschreibung hinterlegt, die rechtlich bindend ist. Hier lauern existenzbedrohende Gefahren, da diese Dokumente oft handwerklich extrem schlecht formuliert sind.
Verweist die Baubeschreibung pauschal auf alle aktuellen Normen und anerkannten Regeln der Technik, haftet der Bauträger für deren exakte Einhaltung. Da viele ausführende Handwerker diese komplexen Normenwerke nicht im Detail kennen, sind Mängel und spätere Schadensersatzforderungen vorprogrammiert.
Die betriebswirtschaftliche Kalkulation eines Bauträgerprojekts ist extrem eng gestrickt. Das gesamte Baukosten- und Fertigstellungsrisiko liegt allein beim Bauträger, während die Verkaufspreise vorab fixiert wurden.
Steigen die Materialpreise während der Bauphase, schrumpft die Marge gegen Null. Ein kritischer Faktor ist zudem die zeitliche Verzögerung, da jeder Verzug bei der Übergabe teure Konventionalstrafen nach sich zieht.
„Wenn du zehn Einheiten baust, dann ist der Gewinn in der letzten, vielleicht wenn du gut bist, in den letzten beiden Wohnungen.“ — Peter Burnickl
Bleiben am Ende des Projekts nur zwei Einheiten unverkauft, hat der Bauträger zwar jahrelang gearbeitet, aber keinen realen Gewinn erwirtschaftet. Der gesamte Profit ist in den schwer verkäuflichen Restanten gebunden.
Um diesen existenzbedrohenden Risiken zu entgehen, empfiehlt sich der Wechsel in die strategische Projektentwicklung. Hier liegt der Fokus nicht auf dem Bauprozess selbst, sondern auf der Wertschöpfung vor dem ersten Spatenstich.
Projektentwicklung bedeutet, ungenutzte Potenziale von Grundstücken und Bestandsgebäuden systematisch zu identifizieren und rechtlich abzusichern. Dies geschieht beispielsweise durch Nachverdichtungen, Nutzungsänderungen oder das Schaffen von Baurecht.
„Projektentwicklung bedeutet, dass du aus Grundstücken und Objekten Dinge rausholst, die sonst keiner sieht.“ — Peter Burnickl
Der große Vorteil: Der wahre Hebel und der größte Gewinn entstehen durch die intelligente Planung und Baurechtsschaffung, nicht durch das riskante Steinefeilschen auf der Baustelle.
Wer seine Projekte als Projektentwickler mit Co-Investoren realisiert, entgeht den engen Fesseln der Makler- und Bauträgerverordnung. Das Bauvorhaben wird in aller Ruhe fertiggestellt, ohne dass ungeduldige Käufer Druck ausüben.
Nach der schlüsselfertigen Fertigstellung stehen dem Entwickler alle Wege für einen stressfreien und hochprofitablen Exit offen. Es gibt keinen Zeitdruck und keine Haftungsfallen durch vorzeitige Planverkäufe.
Für Immobilienakteure, die das Geschäft auf professionellem Niveau betreiben und sich abseits von klassischen Konferenzen vernetzen wollen, bietet sich ein exklusives Highlight.
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Ein Bauträger kauft Grundstücke, baut darauf und verkauft die Einheiten meist noch vor Fertigstellung vom Plan weg an Endkunden. Ein Projektentwickler hingegen hebt die versteckten Potenziale von Immobilien und Grundstücken (z. B. durch Baurechtsschaffung oder Nutzungsänderungen) und agiert meist flexibler und ohne den typischen MABV-Verkaufsdruck.
Viele Investoren wechseln aus Gier naiv in das Bauträgergeschäft, unterschätzen jedoch, dass dies eine völlig andere Disziplin ist. Die enormen finanziellen Verpflichtungen, die Abhängigkeit von Banken und die strengen rechtlichen Vorgaben unterscheiden sich fundamental vom simplen Aufteilen bestehender Gebäude.
Banken fordern in der Regel eine strikte Vorverkaufsquote von 50 bis 70 Prozent, bevor sie die eigentliche Baufinanzierung freigeben. Zudem wird der Grundstücksankauf oft variabel finanziert, was sofortige Zinslasten ohne Tilgung verursacht.
In einem schwierigen Käufermarkt ist es extrem schwer, Immobilien vom Plan weg zu verkaufen. Gelingt dies nicht rechtzeitig, läuft der Bauträger Gefahr, die Finanzierung nicht freigegeben zu bekommen, während die Zinskosten für das Grundstück das Kapital auffressen.
Um die von der Bank geforderte Quote zu erreichen und den Bau starten zu können, verkaufen manche Bauträger in ihrer Not Einheiten an Ehefrauen oder nahe Verwandte. Dies erhöht jedoch das private finanzielle Risiko massiv und bringt kein echtes frisches Kapital ins Projekt.
Unter der MABV gilt der Bauträger rechtlich als Profi und der Käufer als schützenswerter Laie. Bei Streitigkeiten oder Baumängeln führt dies vor Gericht fast immer zu einer für den Bauträger sehr nachteiligen Ausgangslage.
Viele Baubeschreibungen enthalten pauschale Klauseln, dass das Gebäude allen aktuellen Normen und anerkannten Regeln der Technik entspricht. Da viele Handwerker diese hochkomplexen Normenwerke nicht exakt kennen, haftet der Bauträger später für jede kleinste Abweichung.
Der tatsächliche Gewinn eines Bauträgerprojekts steckt fast immer in den letzten ein bis zwei Wohneinheiten. Müssen für diese Restanten am Ende Rabatte gewährt werden oder bleiben sie unverkauft, ist oft der gesamte geplante Gewinn dahin.
Indem man Projekte mit Co-Investoren plant, in Ruhe fertigstellt und erst nach der schlüsselfertigen Übergabe entscheidet, ob man global an einen Investor verkauft, die Einheiten einzeln veräußert oder sie vollvermietet im Bestand behält.
Der Verkauf nach Fertigstellung entgeht den strengen Auflagen der MABV und eliminiert das Risiko von Mängelstreitigkeiten über unvollständige Baubeschreibungen, da Käufer das fertige Produkt vor dem Kauf besichtigen und wie gesehen erwerben.
Das Transkript für diese Folge wird derzeit vorbereitet.