Wie du großvolumige Immobilien ankaufst, durch Sanierung und Mieterhöhung den Wert hebelst und erfolgreich aufteilst.
Viele Immobilieninvestoren verbinden Fix & Flip mit dem mühsamen Ankauf, der Sanierung und dem schnellen Wiederverkauf einzelner Eigentumswohnungen. Doch für Dr. Peter Burnickl ist dieses klassische Modell schlichtweg zu kleinteilig. Das ständige Abstimmen mit Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und der vergleichsweise geringe Hebel bieten für ihn zu wenig Effizienz im Verhältnis zum betriebenen Aufwand.
Die Lösung liegt im Skalieren: Fix & Flip funktioniert hervorragend bei großen Projekten im Wert von beispielsweise 10 Millionen Euro. Wer das Modell professionalisiert, kauft keine einzelnen Wohnungen, sondern ganze Mehrfamilienhäuser global ein, um sie strategisch aufzuwerten, aufzuteilen oder als profitables Gesamtpaket weiterzudrehen. Dadurch lassen sich mit ähnlichem Zeiteinsatz deutlich größere Hebel in der Wertschöpfung realisieren.
„Ihr wisst ja alle, Fix & Flip ist echt nicht mein Business. Ist mir viel zu kleinteilig, hier mit kleinen Wohnungen rumzueiern.“ — Peter Burnickl
Die logische Weiterentwicklung des kleinteiligen Handels ist das sogenannte Aufteilergeschäft. Hierbei erwirbt der Investor ein größeres Wohngebäude im Ganzen zu einem günstigen globalen Quadratmeterpreis. Im Anschluss wird das Objekt rechtlich in einzelne Wohneinheiten zerlegt, um diese im Einzelvertrieb an Kapitalanleger oder Eigennutzer zu veräußern.
Bei diesem Geschäftsmodell ist jedoch rechtliche Vorsicht geboten, da die Gesetzgebung in Deutschland je nach Region strenge Grenzen setzt:
Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass für den Einstieg in die 10-Millionen-Klasse gigantische Summen an eigenem Cash benötigt werden. In der Praxis verhält es sich oft umgekehrt: Je größer und professioneller ein Projekt aufgezogen wird, desto einfacher lässt sich das notwendige Kapital einsammeln.
Das Vertrauen von Banken und privaten Co-Investoren steigt signifikant, wenn ein Projekt durchdacht strukturiert ist. Ein funktionierendes Netzwerk, bestehend aus Maklern, Branchenkontakten und Investorengruppen, ist dabei der wichtigste Schlüssel, um überhaupt erst Zugriff auf solche lukrativen Off-Market-Deals zu erhalten.
„Wenn Objekte größer werden, findet sich Kapital wirklich immer.“ — Peter Burnickl
Banken lieben Berechenbarkeit und bestehende Werte. Große Mehrfamilienhäuser bringen im Vergleich zu unbebauten Grundstücken oder leerstehenden Objekten einen entscheidenden Vorteil mit sich: Sie verfügen bereits über einen laufenden Cashflow, selbst wenn dieser durch schlechte Bewirtschaftung aktuell gering ausfällt.
Dieser bestehende Cashflow minimiert das Risiko für das finanzierende Institut erheblich. Aus diesem Grund verlangen Banken bei solchen cashflow-starken Deals häufig überraschend wenig Eigenkapital vom Investor, was die Eigenkapitalrendite extrem nach oben treibt.
Der deutsche Immobilienmarkt birgt einen riesigen Schatz an schlecht gemanagten Beständen. Es gibt unzählige Mehrfamilienhäuser, die sich seit Jahrzehnten im Besitz von Erbengemeinschaften oder älteren Privatleuten befinden, bei denen seit 10, 20 oder sogar 25 Jahren keine einzige Mieterhöhung durchgeführt wurde.
„Es ist für mich unfassbar, wie viele Objekte es da draußen gibt bei uns, die teilweise 10, 20, 25 Jahre keine Mieterhöhungen durchgezogen haben.“ — Peter Burnickl
Diese Objekte weisen meist eine extrem niedrige Energieeffizienzklasse auf und stehen vor einem massiven Sanierungsstau. Die Eigentümer scheuen oft den Aufwand für Modernisierungen und wollen die Immobilien einfach nur noch loswerden – genau hier liegt die Chance für professionelle Projektentwickler.
Der Schlüssel zur Wertsteigerung liegt nicht in unfairen Methoden oder dem Verdrängen von Bestandsmietern. Eine nachhaltige Wertsteigerung basiert auf einer echten Aufwertung der Lebensqualität für die Bewohner, die auf Augenhöhe kommuniziert wird.
Durch gezielte, schrittweise Investitionen in die Substanz lässt sich eine Win-Win-Situation schaffen, bei der Mieter gerne bereit sind, eine höhere Miete zu bezahlen:
Wer im großen Stil agiert, muss sich nicht von Anfang an auf einen einzigen Ausgang festlegen. Ein professioneller Projektentwickler hält sich stets mehrere Optionen offen, um flexibel auf Marktveränderungen reagieren zu können.
Um solche Sanierungsprojekte wirtschaftlich darstellbar zu machen, bedarf es einer strikten Baukostenkontrolle. Dr. Peter Burnickl verweist hierbei auf praxiserprobte Systeme, mit denen sich Neubauten unter 3.000 Euro und Sanierungen unter 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche realisieren lassen.
Wer diese Methodik beherrscht, sichert seine Kalkulation ab, noch bevor der erste Bagger rollt. Dies gelingt durch die Auswahl der richtigen Partner, das geschickte Verhandeln von Verträgen mit Architekten sowie Generalunternehmern und eine lückenlose Strukturierung aller Planungsphasen.
Um im großvolumigen Immobiliengeschäft erfolgreich zu sein, reicht theoretisches Wissen allein nicht aus. Die besten Deals und Partnerschaften entstehen durch echtes Vertrauen und persönliche Beziehungen abseits der klassischen, anonymen Konferenzbühnen.
Aus diesem Grund veranstaltet Peter Burnickl vom 23. bis zum 25. Mai 2026 (Pfingstwochenende) ein exklusives Networking-Event in Griechenland rund um Athen. Maximal 18 handverlesene, echte Immobilieninvestoren verbringen drei Tage gemeinsam auf zwei Luxusjachten. Ohne Verkaufs-Pitches, dafür mit tiefem, ehrlichem Erfahrungsaustausch zu den Themen Ankauf, Sanierung und Neubau.
Klassisches Fix & Flip mit einzelnen Wohnungen ist ihm zu kleinteilig und birgt durch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) zu viele Abhängigkeiten. Großprojekte bieten einen deutlich größeren Hebel bei ähnlichem Aufwand.
Beim Aufteilergeschäft wird ein Mehrfamilienhaus global eingekauft, rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und anschließend einzeln an Kapitalanleger oder Eigennutzer verkauft.
In Berlin ist das Aufteilergeschäft stark reglementiert und aktuell auf maximal fünf Wohneinheiten begrenzt.
Je größer und professioneller ein Projekt strukturiert ist, desto attraktiver ist es für institutionelle Geldgeber und Co-Investoren. Zudem sichert der vorhandene Cashflow die Finanzierung ab.
Weil diese Immobilien trotz niedriger Mieten bereits einen laufenden Cashflow aufweisen. Dies gibt den Banken Sicherheit und reduziert das Risiko im Vergleich zu rein spekulativen Projekten.
Der Zugang erfolgt primär über das eigene Netzwerk, vertrauenswürdige Makler, das persönliche Umfeld sowie spezialisierte WhatsApp-Gruppen.
Durch gezielte Investitionen in die Substanz (wie neue Haustüren, Fenster, Bäder oder Balkone). Mieter verstehen und akzeptieren Mieterhöhungen deutlich besser, wenn sich ihr Wohnkomfort spürbar erhöht.
Man kann das Objekt nach der Aufteilung einzeln im Vertrieb veräußern, es als optimiertes Gesamtpaket global weiterverkaufen oder es zur langfristigen Cashflow-Generierung im eigenen Bestand halten.
Dr. Peter Burnickl nutzt ein System, mit dem sich Sanierungen unter 1.000 Euro und Neubauten unter 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche realisieren lassen, indem Partner optimal ausgewählt und Verträge abgesichert werden.
Ein dreitägiges Networking-Event vom 23. bis 25. Mai 2026 in Athen auf zwei Luxusjachten, das auf maximal 18 handverlesene Immobilieninvestoren für einen echten Austausch auf Augenhöhe begrenzt ist.
Das Transkript für diese Folge wird derzeit vorbereitet.