Großprojekte ohne Eigenkapital: Immobilien ab 10 Mio.

Der Mythos vom Eigenkapital bei Großprojekten

Viele Menschen glauben fest daran, dass man für Immobilienprojekte im zweistelligen Millionenbereich bereits selbst Multimillionär sein muss. Dieser weit verbreitete Mythos hindert talentierte Entwickler oft daran, den nächsten Schritt in die Champions League der Immobilienbranche zu wagen. In der Praxis zeigt sich jedoch ein völlig anderes Bild: Struktur, Vorbereitung und fachliches Know-how wiegen weitaus schwerer als das eigene Bankkonto.

Wer bereits kleinere oder mittlere Projekte wie den Kauf, die Sanierung oder die Nachverdichtung von Mehrfamilienhäusern erfolgreich umgesetzt hat, bringt das nötige Rüstzeug mit. Der Sprung von der Ein-Millionen-Klasse hin zu Projekten ab 10 Millionen Euro erfordert kein persönliches Millionenvermögen, sondern ein professionelles System und das richtige Mindset.

„Große Projekte wirklich nur machen zu können, wenn man Multimillionär ist, das ist echt ein Mythos und wirklich Quatsch.“ — Peter Burnickl

Den Scope klar definieren und kommunizieren

Um in die Liga der Großprojekte aufzusteigen, müssen Sie Ihre Ziele klar manifestieren und nach außen tragen. Das bedeutet, dass Sie Ihren Fokus exakt definieren und Ihren Partnern, Maklern sowie Ihrem Netzwerk unmissverständlich mitteilen, wonach Sie suchen. Nur wer aktiv ausstrahlt, dass er Projekte ab 10 Millionen Euro aufwärts realisieren kann und will, wird auch entsprechende Angebote erhalten.

In diesem Segment funktioniert die Akquise stark über Vertrauen und Empfehlungen. Oftmals scheuen sich kleinere Akteure vor der schieren Größe eines Objekts und reichen diese "Rohdiamanten" an erfahrene oder ambitionierte Entwickler weiter. Eine klare Positionierung sorgt dafür, dass Ihr Name fällt, sobald ein solches Großprojekt auf den Markt kommt oder off-market gehandelt wird.

Risikominimierung durch konservative Kalkulation

Bei Projekten im zweistelligen Millionenbereich ist das finanzielle Risiko enorm. Fehler in der Planung oder unvorhergesehene Altlasten können existenzbedrohende Ausmaße annehmen, da Sie in der Regel persönlich in die Haftung gehen oder bürgen müssen. Daher gilt als oberstes Gebot: Kalkulieren Sie absolut konservativ und rechnen Sie sich das Projekt im ersten Schritt lieber "arm", als unrealistische Szenarien anzunehmen.

• Risikopuffer einbauen: Planen Sie von Anfang an großzügige finanzielle Reserven für unvorhergesehene Kosten ein.

• Professionelle Begleitung: Nutzen Sie die Unterstützung von Fachanwälten, Brandschützern und erfahrenen Beratern, um alle Risiken vorab zu beleuchten.

• Fokus auf Rendite: Gehen Sie bei Großprojekten niemals unter eine kalkulierte Marge von 20 Prozent.

„Bei großen Projekten gehst du nicht in geringere Margen, das Risiko ist einfach zu hoch.“ — Peter Burnickl

Exklusivität sichern und die Prüfungsphase nutzen

Haben Sie einen potenziellen Rohdiamanten identifiziert, können Sie die anstehenden Prüfungen nicht innerhalb weniger Tage abschließen. Großprojekte erfordern eine gründliche Due Diligence. Um zu verhindern, dass Ihnen andere Investoren das Objekt wegschnappen, während Sie kostenintensive Prüfungen durchführen, müssen Sie eine Exklusivität vereinbaren.

Eine bewährte Methode ist die Vereinbarung einer zweimonatigen oder dreimonatigen Exklusivitätsphase mit dem Verkäufer. Da Sie in dieser Zeit erhebliche Summen für Gutachter ausgeben, können Sie dem Verkäufer anbieten, ihm die Ergebnisse dieser Untersuchungen nach Ablauf der Frist kostenfrei zur Verfügung zu stellen. Dies schafft eine Win-Win-Situation und sichert Ihnen die nötige Zeit.

• Bodengutachten: Prüfung der Tragfähigkeit des Bodens und eventueller Gründungsrisiken.

• Altlastenprüfung: Ausschluss von umweltschädlichen Altlasten auf dem Grundstück.

• Brandschutzkonzept: Klärung der genehmigungsfähigen Nutzung und Rettungswege.

• Baurechtliche Vorprüfung: Ermittlung der maximal realisierbaren Bruttogeschossfläche (BGF).

LOIs von Betreibern als Fundament der Finanzierung

Ein leerstehendes oder sanierungsbedürftiges Großobjekt generiert in der Entwicklungsphase keinen nennenswerten Cashflow. Um eine Bank oder einen alternativen Kapitalgeber von der Finanzierung zu überzeugen, benötigen Sie harte Belege für die zukünftige Wirtschaftlichkeit des Projekts. Hier kommen Letters of Intent (LOIs) ins Spiel.

Sprechen Sie parallel zur baurechtlichen Prüfung mit potenziellen Betreibern und Großmietern. Sobald Sie schriftliche Absichtserklärungen oder Vorverträge vorweisen können, wandelt sich das Projekt von einer riskanten Spekulation in einen soliden Business Case.

• Supermarktketten: Sichern Sie sich LOIs für die Erdgeschossflächen zur Nahversorgung.

• Hotel- und Boardinghouse-Betreiber: Nutzen Sie das Potenzial für gewerbliches Wohnen in den Obergeschossen.

• Gewerbliche Mieter: Binden Sie namhafte Filialisten frühzeitig an das Objekt.

Sicherheitsklauseln im Kaufvertrag verankern

Der eigentliche Ankauf eines Großprojekts darf niemals ein unkalkulierbares Abenteuer sein. Nutzen Sie die juristischen Möglichkeiten, um das Risiko im Kaufvertrag so weit wie möglich aufzuteilen oder zu bedingen. Durch intelligente Vertragsgestaltung fließt der Kaufpreis oder Teile davon erst, wenn bestimmte Meilensteine erreicht sind.

• Aufschiebende Bedingungen: Der Kaufvertrag wird erst wirksam, wenn ein rechtskräftiger Vorbescheid oder die Baugenehmigung vorliegt.

• Rücktrittsrechte: Sichern Sie sich das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, falls unerwartete Altlasten oder unlösbare Brandschutzauflagen auftauchen.

• Gestaffelte Kaufpreiszahlung: Koppeln Sie Zahlungen an das Erreichen definierter Projektphasen.

Das richtige Mindset und strukturiertes Vorgehen

Am Ende entscheidet nicht das vorhandene Eigenkapital über den Erfolg eines solchen Vorhabens, sondern Ihre Herangehensweise und Ihr Mindset. Wer strukturiert vorgeht, die richtigen Experten an seiner Seite weiß und einen lückenlosen Business Case präsentiert, wird auch die passenden Finanzierungspartner finden. Ob Sie das Projekt allein realisieren oder im Rahmen von Co-Investments umsetzen, das Prinzip bleibt gleich: Know-how schlägt Kapital.

„Groß denken lohnt sich – wenn du strukturiert, vorbereitet und fokussiert vorgehst. Know-how schlägt Eigenkapital. Immer.“ — Peter Burnickl

Netzwerken auf Augenhöhe: Die Griechenland-Yachtreise 2026

Für alle, die das Immobiliengeschäft wirklich ernsthaft betreiben und sich auf Augenhöhe mit anderen Machern austauschen wollen, bietet sich im Mai 2026 eine exklusive Gelegenheit. Fernab von klassischen Konferenzen und Verkaufsbühnen veranstaltet Dr. Peter Burnickl ein dreitägiges Netzwerktreffen in Griechenland.

Auf zwei Luxusyachten kommen maximal 18 handverlesene Immobilieninvestoren zusammen, um sich in privater und vertrauensvoller Atmosphäre über Ankauf, Sanierung, Neubau und Skalierung auszutauschen. Dieses Event richtet sich bewusst an Macher, die bereits erfolgreich am Markt agieren und tiefgehende, freundschaftliche Netzwerke aufbauen möchten.