Immobilienbestand aufbauen: In 7 Jahren zu 340 Einheiten

Vom Gastarbeiterkind zum Großinvestor: Reikos holpriger Start

Reiko startete seine Immobilienkarriere im Jahr 2008 ohne jegliches Vorwissen. Aus dem Wunsch heraus, etwas für seine Altersvorsorge zu tun, kaufte er direkt drei Wohnungen auf einen Schlag. Als Kind einer klassischen Gastarbeiterfamilie hatte er keine finanziellen Privilegien oder Vorkenntnisse, was in den ersten Jahren zu erheblichem Lehrgeld führte. Von Räumungsklagen bis hin zu schwierigen Handwerkerkooperationen durchlief er alle klassischen Anfängerfehler.

Erst nach etwa zehn Jahren harter Arbeit und dem Erwerb von rund zehn Wohneinheiten verstand er das System Immobilie wirklich. Diese Phase zeigt eindrucksvoll, dass der Weg zum erfolgreichen Investor Geduld und die Bereitschaft erfordert, aus Fehlern zu lernen.

Die Kraft der Partnerschaft: Wie eins und eins drei ergibt

Der Wendepunkt für Reiko kam im Jahr 2018, als er Michael kennenlernte. Die beiden erkannten schnell das Potenzial einer Kooperation und gründeten gemeinsame Gesellschaften. Eine solche geschäftliche Verbindung ist laut den Investoren eine langfristige Verpflichtung, die man sehr bewusst eingehen muss. Durch die Kombination ihrer individuellen Stärken konnten sie ihr Wachstum massiv beschleunigen.

Die Partnerschaft fungiert zudem als wichtiges Kontrollorgan im Alltag. Sie schützt vor emotionalen Fehlentscheidungen, wenn einer der Partner die sprichwörtliche "rosarote Brille" aufhat.

„...du bist vielleicht mal verliebt und hast die rosa-rote Brille auf und denkst, der Deal ist super geil [...] und der andere ist dann der Nüchterne, der sagt, du, ganz ehrlich, rein wirtschaftlich betrachtet wäre das völliger Käse...“ — Michael

Das Investment-Portfolio: Die geografische Achse und Struktur

Das Duo hat sich ein beachtliches Portfolio von mittlerweile 340 Wohneinheiten aufgebaut. Ihre Ankaufstrategie konzentriert sich auf eine klar definierte geografische Achse, die sich von Süddeutschland bis nach Ostdeutschland erstreckt.

Die wichtigsten Stationen auf dieser Einkaufsroute umfassen:

• Südbayern: Bad Reichenhall und Passau
• Ostbayern: Straubing, Regensburg, Amberg, Neumarkt
• Franken: Nürnberg, Bayreuth, Coburg
• Sachsen: Leipzig

Durch diese geografische Konzentration können die Investoren die Verwaltung der Immobilien effizient strukturieren und die Marktgegebenheiten vor Ort optimal einschätzen.

Eigenverwaltung vs. Fremdverwaltung: Ein gesunder Masochismus

Etwa 50 Prozent des gesamten Immobilienbestands verwalten Michael und Reiko selbst. Dies betrifft vor allem Objekte, die sich innerhalb einer Fahrtzeit von einer Stunde befinden. Für weiter entfernte Immobilien greifen sie auf verlässliche Betreuer und Dienstleister vor Ort zurück.

Die Entscheidung zur Eigenverwaltung entspringt nicht primär dem Sparzwang, sondern dem Mangel an qualifizierten Hausverwaltungen in bestimmten Regionen wie der Oberpfalz und Niederbayern. Die Verwaltung in Eigenregie erfordert zwar einen „gesunden Drang zum Masochismus“, sichert jedoch die Qualität und den Werterhalt der Objekte.

Wertschöpfung und Entwicklungspotenziale im Bestand

Um Immobilien mit minimalem Eigenkapitaleinsatz zu erwerben, konzentrieren sich die beiden Investoren auf Objekte mit erheblichem Entwicklungspotenzial. Sie meiden überteuerte Immobilien, die lediglich als Steuersparmodelle angepriesen werden. Stattdessen suchen sie gezielt nach ungenutzten Rechten, Leerständen oder unterbewerteten Flächen.

Ein konkretes Beispiel aus ihrer Praxis verdeutlicht diesen Ansatz:

• Nutzungsänderung: Bei einem erworbenen Mehrfamilienhaus mit zehn Einheiten wurde eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss zügig gekündigt und in lukrativen Wohnraum umgewandelt.
• Flächenoptimierung: Sie spürten vergessene Flächen auf, die der vorherige Eigentümer schlicht übersehen hatte, und integrierten diese wertsteigernd in die Vermietung.

Warum der Cashflow die absolute Basis für Skalierung ist

Für Michael und Reiko ist ein positiver Cashflow das Fundament jeder Investition. Ein negatives monatliches Ergebnis ist für sie ein absolutes Ausschlusskriterium. Der Grund hierfür liegt in der Bonitätsbewertung durch die finanzierenden Banken.

Wer Immobilien kauft, die monatlich Geld kosten, zerstört seine Haushaltsrechnung und verliert die Möglichkeit, weiter zu skalieren. Die Banken nehmen bei der Kreditprüfung deutliche Abschläge auf die Kaltmieten vor.

„...wenn du 0 auf 0 bist, bist du eigentlich aus Sicht der Bank im Minus. Deswegen musst du deutlich mehr Überschuss haben, als du tatsächlich Kreditrate hast.“ — Michael

Das Gesetz der WEG: Die schlechteste Wohnung im besten Haus kaufen

Ein fataler Fehler, den Michael bei seiner ersten Immobilie machte, war die Angst vor Sanierungen. Er kaufte eine komplett modernisierte Wohnung in einem optisch und energetisch mangelhaften Gebäude. Die Quittung erhielt er bei der Neuvermietung, als Mietinteressenten aufgrund des schlechten Gesamtzustands des Hauses absagten.

Daraus resultiert eine der wichtigsten goldenen Regeln für angehende Immobilieninvestoren:

• Objektzustand: Lieber eine sanierungsbedürftige Wohnung in einem hervorragenden Gemeinschaftseigentum kaufen als umgekehrt.
• Einflussnahme: Die eigene Wohnung kann man jederzeit selbst renovieren und aufwerten.
• Gemeinschaftseigentum: Veränderungen am gesamten Haus erfordern die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), was oft langwierig und kompliziert ist.

Strategische Bankenkommunikation und Liquiditätssicherung

Ein entscheidender Hebel für das schnelle Wachstum auf 340 Einheiten ist die richtige Kommunikation mit den Banken. Michael empfiehlt, vorhandene Liquidität niemals komplett in die Objekte zu stecken, sondern diese strategisch als Sicherheit vorzuzeigen.

„Beweise der Bank, dass du kein Geld brauchst und du bekommst welches.“ — Michael

Dieser paradoxe Mechanismus des Bankenwesens muss verstanden werden. Liquidität schafft Vertrauen und öffnet Türen für neue Finanzierungen, während Illiquidität das sofortige Ende der Skalierung bedeutet.

Vom Träumer zum Macher: Der Appell an die Umsetzung

Reiko und Michael betonen abschließend, dass theoretisches Wissen ohne praktisches Handeln wertlos ist. Viele Menschen verbringen Jahre mit der Analyse von Märkten und Büchern, ohne jemals das erste,* Objekt zu kaufen. Sie plädieren dafür, sich ein starkes, professionelles Umfeld aufzubauen und mit erfahrenen Partnern den Schritt in die Praxis zu wagen. Nur wer ins Handeln kommt und kalkulierte Risiken eingeht, kann langfristig ein substanzielles Immobilienportfolio aufbauen.