Mehrfamilienhaus kaufen oder bauen mit 300.000 € Kapital

Der Trugschluss der Eigentumswohnung

Wer über ein Eigenkapital von 300.000 Euro oder entsprechende Sicherheiten verfügt, steht oft vor der Entscheidung, dieses Geld in klassische Eigentumswohnungen zu investieren. Doch der Einstieg in einzelne Wohnungen erweist sich in der Praxis oft als kleinteiliges und nervenaufreibendes Geschäft. Man schlägt sich mit unzähligen Eigentümergemeinschaften herum, muss sich bei jeder Entscheidung abstimmen und trägt das Risiko unvorhergesehener Sonderumlagen.

„Es ist mir viel zu kleinteilig – unzählige Eigentumsgemeinschaften, wenn ich mehrere Wohnungen habe.“ — Peter Burnickl

Darüber hinaus bleibt bei einzelnen Wohnungen der große steuerliche Hebel auf der Strecke. Wer stattdessen ein ganzes Mehrfamilienhaus baut oder saniert, profitiert von massiven Vorteilen. Dazu gehören die Sonder-AfA, der Bauturbo sowie attraktive KfW-Förderungen, die sich bei einem Gesamtobjekt erst richtig bezahlt machen.

Das Rechenbeispiel: 2 Millionen Euro Bauvolumen

Um den Unterschied zu verdeutlichen, dient eine Beispielkalkulation für ein Mehrfamilienhaus mit einer Bausumme von zwei Millionen Euro. Diese Summe lässt sich hervorragend mit 300.000 Euro Eigenkapital als Hebel realisieren. Bei herkömmlichen Projekten kalkulieren Anfänger und leider auch viele Profis mit rund 20 Prozent Nebenkosten für Architekten und Ingenieure.

• Bausumme: 2.000.000 Euro reines Bauvolumen.
• Nebenkosten: 400.000 Euro (20 Prozent der Bausumme für Planung und Architekten).
• Gesamtinvestition: 2.400.000 Euro bei der klassischen Herangehensweise.

Ziel des professionellen Immobilienbaus muss es jedoch sein, die Qualität des Objekts maximal hochzuhalten, während die Kosten drastisch gesenkt werden. Eine der wichtigsten Erkenntnisse hierbei ist, dass man beim Neubau die magische Grenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erfolgreich unterschreiten kann.

„Die magische Grenze von 3.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche kann man unterschreiten. Machen wir regelmäßig.“ — Peter Burnickl

Hebel 1: Nebenkosten senken durch smarte Planung

Der erste große Hebel liegt direkt am Anfang des Projekts bei der Wahl der Planungsmethode. Durch ein intelligentes, professionelles Vorgehen lassen sich die Nebenkosten für Planer und Ingenieure massiv reduzieren. Statt der üblichen 20 Prozent sind im Profi-Business Werte von 11 bis 13 Prozent realistisch und absolut üblich.

Dies bedeutet in der Praxis eine Ersparnis von rund 150.000 Euro gegenüber der Standardplanung. Das Besondere an dieser Methode ist, dass die beteiligten Architekten und Ingenieure dennoch vollkommen zufrieden sind. Da unnötige Schleifen und überflüssige Leistungen von vornherein vermieden werden, sinkt ihr Arbeitsaufwand bei gleichbleibend hoher Effizienz.

Viele traditionelle Planer arbeiten nach starren Honorartabellen und hinterfragen bestehende Standards selten. Durch eine proaktive Steuerung der Planungsprozesse von Beginn an wird sichergestellt, dass kein Geld für unnötige Gutachten oder überdimensionierte Planungsphasen verschwendet wird.

Hebel 2: Maximierung der Wohnfläche und TGA-Optimierung

Ein weiterer entscheidender Faktor ist die harte Planungsoptimierung des Gebäudes selbst. Hierbei wird jeder Quadratmeter unter die Lupe genommen, um die nutzbare Wohnfläche zu maximieren und teure Fehlplanungen in der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) zu vermeiden.

• Flächeneffizienz: Optimierung der Grundrisse zur Maximierung der vermietbaren Fläche bei gleichem Bauvolumen.
• Bauliche Vereinfachung: Verzicht auf teure und schadensträchtige Sonderkonstruktionen wie beispielsweise Gefälledämmungen.
• Optimierte Details: Smarte und bewährte Standardlösungen bei Balkonabdichtungen und der gesamten Leitungsführung der TGA.

Durch diese bautechnischen Optimierungen lassen sich im Schnitt weitere 135.000 Euro einsparen. Diese Summe resultiert nicht aus minderwertigen Materialien, sondern aus der Eliminierung unnötig komplexer Bauweisen, die in der Praxis keinen echten Mehrwert bieten.

Hebel 3: Brandschutzkonzepte auf dem Prüfstand

Das Thema Brandschutz wird bei vielen Bauprojekten stiefmütterlich behandelt oder völlig überdimensioniert geplant. Schlecht durchdachte Brandschutzkonzepte führen schnell zu massiven Mehrkosten bei Baustoffen, Türen und Fluchtwegen, ohne die Sicherheit real zu erhöhen.

• Challenging: Bestehende Brandschutzkonzepte kritisch durch unabhängige Experten hinterfragen und auf Wirtschaftlichkeit prüfen lassen.
• Prüfsachverständige: Einbindung spezialisierter Prüfer, die praxistaugliche und kostengünstige Lösungen im Einklang mit dem Baurecht finden.
• Kostensenkung: Gezielte Reduktion überflüssiger baulicher Brandschutzmaßnahmen durch intelligente Kompensationsmaßnahmen.

In der Praxis führt diese gezielte Überprüfung zu einer durchschnittlichen Ersparnis von 22.500 Euro. Es geht darum, die gesetzlichen Vorgaben exakt und sicher zu erfüllen, ohne unnötige und teure Puffer einzubauen, die nur auf dem Papier existieren.

Hebel 4: Direkteinkauf und rechtssichere Verträge

Der klassische Vertriebsweg in der deutschen Bauwirtschaft verläuft über mehrere Stufen vom Hersteller über den Großhandel und die ausführende Firma bis hin zum Bauherrn. Jeder Akteur in dieser Kette schlägt eine eigene Marge auf die Produkte auf.

Durch den Direkteinkauf beim Hersteller und die Umgehung des Großhandels lassen sich beim Einkauf von Materialien und Systemen rund 70.000 Euro einsparen. Zusätzlich schützt der Einsatz von bewährten, rechtssicheren Vertragsvorlagen vor bösen Überraschungen.

Statt teure individuelle Verträge beim Anwalt aufzusetzen, greifen professionelle Bauherren auf einen Pool von rund 70 standardisierten Musterverträgen zurück. Dies spart weitere 15.000 Euro an Kosten ein und sorgt für rechtliche Klarheit und Sicherheit auf Augenhöhe mit allen Projektbeteiligten.

Hebel 5: Handwerker-Benchmarking ohne Qualitätsverlust

Der letzte große Hebel liegt in der präzisen Prüfung und dem Vergleich aller Handwerkerangebote. Hierbei hilft eine professionelle Bauherren-Hotline, die Angebote anhand echter Marktdaten vergleicht. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Leistungen vergleichbar sind und man nicht für überteuerte Angebote bezahlt.

„Wir wollen, das wisst ihr bei mir immer, fair mit allen Handwerkern umgehen, aber wir wollen auch nicht abgezogen werden.“ — Peter Burnickl

• Vergleichbarkeit: Sicherstellen, dass Angebote exakt die gleichen Leistungen beinhalten (kein Vergleich von Äpfeln mit Birnen).
• Datenbasis: Nutzung von Erfahrungswerten aus über 1.000 erfolgreich begleiteten Bauprojekten für präzise Preisvergleiche.
• Einsparpotenzial: Durch konsequentes Benchmarking lassen sich in diesem Bereich rund 55.000 Euro einsparen.

Zusammenfassend führen all diese Optimierungsschritte zu einer Gesamtersparnis von rund 400.000 Euro. Die ursprünglichen Nebenkosten und Baukosten schrumpfen erheblich, während der Wert und die Rendite des Mehrfamilienhauses massiv steigen.

Die Zielgruppe für den Vermögensaufbau mit Hebel

Diese professionelle Herangehensweise ist keineswegs nur für Großinvestoren reserviert. Sie eignet sich hervorragend für verschiedene Gruppen von Investoren, die strategisch vorgehen wollen und ein echtes Millionenvermögen anstreben.

• Kapitalstarke Investoren: Personen mit freiem Kapital oder ungenutzten Sicherheiten wie bereits abbezahlten Immobilien.
• Führungskräfte & Unternehmer: Gutverdiener mit hoher Steuerlast, die durch gezielte Abschreibungen Steuern in privates Vermögen umwandeln wollen.
• Erben & Normalverdiener: Menschen, die Kapital geerbt haben oder über familiäre Sicherheiten verfügen, um den Hebel optimal zu nutzen.
• Fix & Flip-Aussteiger: Investoren, die den kleinteiligen und riskanten Handel mit einzelnen Wohnungen hinter sich lassen wollen.

Mit dem richtigen Netzwerk, strukturierten Prozessen und einer professionellen Begleitung lässt sich das Abenteuer Mehrfamilienhaus erfolgreich und kalkulierbar meistern.