Mehrfamilienhaus kaufen: Warum sich Einzelwohnungen nicht lohnen

Die Illusion der passiven Eigentumswohnung

Viele private Anleger starten ihren Weg im Immobilienbereich mit dem Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung. Oft gelockt durch glanzvolle Bauträgerbroschüren, versprechen sie sich ein stabiles, passives Einkommen bei minimalem Aufwand. Doch die Realität sieht nach einigen Jahren meist ernüchternd aus, da sich der vermeintlich passive Cashflow als zeitintensive und renditeschwache Arbeit entpuppt.

Einzelne Wohnungen bieten selten die erhoffte finanzielle Freiheit, da die tatsächliche Nettorendite nach Abzug aller Kosten oft verschwindend gering ist. Zudem tragen Vermieter bei nur einer Wohneinheit ein massives Risiko, da ein einziger Mietausfall direkt zu einem hundertprozentigen Einnahmenverlust führt.

„Mehrfamilienhäuser sind die absolute Champions League.“ — Peter Burnickl

Dieses Zitat verdeutlicht, dass professionelle Investoren den kleinteiligen Markt der Einzelwohnungen meiden. Wer wirklich Vermögen aufbauen möchte, muss die Ebene der Kleinstinvestments verlassen und in größeren Dimensionen denken.

Skalierungseffekte: Die Hebelwirkung des Mehrfamilienhauses

Der entscheidende Vorteil eines Mehrfamilienhauses liegt in der unkomplizierten Skalierbarkeit aller Prozesse. Während der Kauf von zehn einzelnen Wohnungen auch zehn separate Transaktionen, Notartermine und Prüfungen erfordert, bündelt ein Mehrfamilienhaus diesen Aufwand in einem einzigen Projekt.

Durch diese Bündelung entstehen signifikante wirtschaftliche Vorteile, die sich besonders bei der Verwaltung und Instandhaltung bemerkbar machen:

• Degressive Kosten: Die Kosten für Planung, Verwaltung und Handwerker sinken im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche, da nur einmal gerüstet und koordiniert werden muss.

• Zentraler Einkauf: Materialien und Dienstleistungen können in größeren Mengen zu wesentlich besseren Konditionen verhandelt werden.

• Effizientes Management: Eine einzige Hausverwaltung betreut das gesamte Objekt, was den Kommunikationsaufwand drastisch minimiert.

„Wenn ihr euch immer wieder einzelne Wohnungen kauft, dann ist das Ding schon gelutscht.“ — Peter Burnickl

Wer kontinuierlich in Einzelobjekte investiert, verzettelt sich im operativen Kleinkram und blockiert seine eigene finanzielle Schlagkraft durch ineffiziente Strukturen.

Volle Kontrolle: Abschied von der Eigentümergemeinschaft

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist jeder Investor von den Entscheidungen der anderen Eigentümer abhängig. Oft reicht ein einziger unkooperativer Miteigentümer aus, um notwendige Sanierungen an Fassaden oder Dächern jahrelang zu blockieren oder unnötig zu verteuern.

Beim Besitz eines gesamten Mehrfamilienhauses entfällt dieser administrative Albtraum komplett, da Sie als Alleineigentümer alle Entscheidungen autark treffen können.

• Schnelle Entscheidungswege: Sie bestimmen selbst, wann, wie und durch wen Sanierungen durchgeführt werden.

• Qualitätskontrolle: Es müssen keine Kompromisse bei der Ausführungsqualität eingegangen werden, um andere Eigentümer finanziell zu schonen.

• Wirtschaftliche Unabhängigkeit: Überteuerte Angebote von Hausverwaltungen, die in WEG-Versammlungen durchgedrückt werden, gehören der Vergangenheit an.

„Ihr seid die WEG, es ist eure Party. Ihr könnt die Entscheidungen selbst treffen.“ — Peter Burnickl

Diese absolute Gestaltungsmacht ist das wichtigste Werkzeug, um den Wert einer Immobilie aktiv und ohne fremde Einmischung zu steigern.

Cashflow-Maximierung und alternative Einnahmequellen

Ein Mehrfamilienhaus bietet eine unvergleichliche Robustheit bei den monatlichen Mieteinnahmen, da Leerstände einzelner Einheiten durch die verbleibenden Mieter problemlos kompensiert werden können. Darüber hinaus lässt sich das Ertragspotenzial eines Gesamtobjekts durch kreative Flächennutzung maximieren.

Professionelle Investoren betrachten ein Gebäude als Gesamtheit und optimieren jede verfügbare Fläche, um zusätzliche Einnahmenströme zu generieren:

• Kellerabteile: Nicht genutzte Kellerräume können in saubere, sichere Lagerabteile umgewandelt und separat an Mieter oder externe Firmen vermietet werden.

• Souterrain-Wohnungen: Bei geeigneten Licht- und Raumverhältnissen lassen sich Untergeschosse zu attraktivem Wohnraum ausbauen.

• Stellplätze und Garagen: Die separate Vermietung von Parkflächen im Außenbereich sichert verlässliche Zusatzerträge ohne großen Instandhaltungsaufwand.

Durch diese Maßnahmen bleibt das Objekt stets cashflow-positiv und bietet eine solide Basis für kontinuierliche Mieterhöhungen und Wertsteigerungen.

Der finanzielle Rahmen: Eigenkapital und clevere Hebel

Der Einstieg in das Segment der Mehrfamilienhäuser erfordert eine solide finanzielle Basis, weshalb spekulatives Handeln hier keinen Platz hat. Als realistisches Einstiegskapital werden in der Regel zwischen 200.000 und 300.000 Euro an freien Eigenmitteln benötigt.

Dabei muss es sich jedoch keineswegs ausschließlich um Bargeld auf dem Girokonto handeln, da Banken auch alternative Sicherheiten akzeptieren:

• Verpfändete Depots: Bestehende Aktiendepots können als zusätzliche Sicherheit für die Finanzierung hinterlegt werden.

• Nachbeleihung: Bereits im Besitz befindliche Immobilien können durch ein neues Wertgutachten neu bewertet werden, um freie Grundschulden zu nutzen.

• Familiäre Darlehen: Private Darlehen von Familienmitgliedern gegen eine attraktive Verzinsung können als Eigenkapitalersatz dienen.

Eine riskante Vollfinanzierung von 100 % oder mehr wird für diese Assetklasse ausdrücklich nicht empfohlen, da die Kostensicherheit stets an erster Stelle stehen muss.

Professionalität am Bau: Mit Experten zum Erfolg

Wer ein Mehrfamilienhaus erfolgreich entwickeln oder sanieren möchte, darf nicht wie ein privater Häuslebauer agieren. Die Arbeit in dieser Liga erfordert hochprofessionelle Strukturen und den bewussten Einsatz von Fachexperten.

Um unnötige Kostenrisiken zu vermeiden und die bestmögliche Architektur zu realisieren, sollten Investoren bewährte Prozesse etablieren:

• Architektenwettbewerbe: Die Durchführung kleiner Wettbewerbe hilft dabei, den kreativsten und wirtschaftlichsten Planer für das Projekt zu finden.

• Spezialisierte Fachplaner: Experten für Technische Gebäudeausrüstung (TGA) und Energieeffizienz sichern die Einhaltung moderner Standards wie dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).

• Projektbegleitende Sachverständige: Unabhängige Gutachter überwachen die Bauqualität und verhindern teure Pfuschereien während der Ausführungsphase.

Die Bereitschaft, für erstklassige Beratung auch angemessene Honorare zu zahlen, unterscheidet den erfolgreichen Investor vom überforderten Laien.

Die Mindset-Frage: Sind Sie bereit für die Champions League?

Investitionen in Mehrfamilienhäuser sind kein reines Zahlenspiel, sondern erfordern ein stabiles persönliches Mindset und die Fähigkeit, in strukturierten Prozessen zu denken. Wer bei bürokratischen Hürden wie Bauanträgen oder Verhandlungen mit Behörden schnell in Panik gerät, ist in dieser Anlageklasse falsch aufgehoben.

Es geht hierbei nicht um eine simple, vermeintlich risikofreie Altersvorsorge, sondern um echten, systematischen Vermögensaufbau im siebenstelligen Bereich. Wer diese Verantwortung tragen möchte, muss kontinuierlich an seinem Fachwissen arbeiten, sich mit Begriffen wie TGA und GEG vertraut machen und mutig die nächsten strategischen Schritte gehen.