Mehrfamilienhaus kaufen: Für wen es sich wirklich lohnt

Der Mythos vom Millionen-Budget: Was man wirklich braucht

Viele Menschen glauben irrtümlicherweise, dass der Kauf eines Mehrfamilienhauses ausschließlich wohlhabenden Millionären vorbehalten ist. Dr. Peter Burnickl räumt direkt zu Beginn mit diesem weit verbreiteten Glaubenssatz auf und stellt klar, dass die Hürden deutlich niedriger liegen als gedacht.

„Du brauchst kein Vermögen, das mal als Nummer eins. Ganz ganz viele haben schon wahnsinnig viele Sicherheiten, die sie nicht nutzen.“ — Peter Burnickl

Für den erfolgreichen Start in ein solches Immobilienprojekt ist meist viel weniger liquides Kapital notwendig, als gemeinhin angenommen wird. Wer strategisch vorgeht und bereits über Vermögenswerte verfügt, kann diese geschickt einsetzen, ohne sie dafür liquidieren zu müssen.

Aktien und Bestandsimmobilien clever als Sicherheit hinterlegen

Ein klassisches Beispiel für ungenutzte Potenziale sind Wertpapierdepots oder bereits vorhandene Immobilien. Viele Anleger scheuen den Schritt zum Mehrfamilienhaus, weil sie glauben, ihre gewinnbringenden Aktien verkaufen zu müssen.

Banken akzeptieren etablierte Vermögenswerte hervorragend als alternative Sicherheiten:

• Aktienportfolios: Ein solides Depot kann bei der Bank als Sicherheit hinterlegt werden, wobei häufig bis zu 70 Prozent des Depotwertes als Eigenkapitalersatz anerkannt werden.
• Bestandsimmobilien: Bereits vorhandene, teilweise abbezahlte Wohnungen lassen sich auf Basis gestiegener Mieteinnahmen neu bewerten, um das entstandene Beleihungsdelta für das neue Projekt zu nutzen.
• Eigenkapitalquote: In der Regel reicht es aus, rund 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital oder entsprechende Sicherheiten einzubringen, um eine solide Finanzierung zu erhalten.

Durch dieses Vorgehen bleibt das ursprüngliche Vermögen unangetastet und arbeitet im Hintergrund weiter, während gleichzeitig neues Immobilienvermögen aufgebaut wird.

Warum der Kauf einzelner Eigentumswohnungen oft Kapital verbrennt

Ein typischer Fehler von privaten Investoren ist es, mühsam angespartes Kapital unüberlegt in eine einzige Eigentumswohnung zu stecken. Wer beispielsweise 300.000 Euro besitzt und damit eine Wohnung für 400.000 Euro kauft, bindet sein gesamtes Kapital an ein einziges Objekt mit oft bescheidener Rendite.

Stattdessen bietet das Mehrfamilienhaus die Möglichkeit, die gesamte Wertschöpfungskette mitzunehmen und deutlich höhere Renditen zu erwirtschaften. Der einfachste Weg führt über ein offenes Gespräch mit der Hausbank, die die persönliche Bonität bereits kennt und den finanziellen Spielraum realistisch einschätzen kann.

Mit dem sogenannten rollierenden Eigenkapital lässt sich das eingesetzte Kapital nach erfolgreicher Sanierung und Vermietung durch eine Neubewertung oft wieder herausziehen, um direkt in das nächste Projekt zu fließen.

Die größten Fehler beim Einstieg in Mehrfamilienhaus-Projekte

Der Respekt vor der Komplexität eines größeren Bau- oder Sanierungsvorhabens hält viele Kaufinteressenten davon ab, überhaupt aktiv zu werden. Diese unbegründete Angst führt dazu, dass lukrative Chancen ungenutzt bleiben und Investoren ein Leben lang zögern.

Auf der anderen Seite steht die Gefahr der extremen Naivität, mit der manche Investoren in alte, sanierungsbedürftige Objekte hineinstolpern. Sie unterschätzen die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen und lassen sich ohne Vorkenntnisse auf komplexe Verträge ein.

• Mangelnde Marktkenntnis: Potenzialträger im Altbestand werden übersehen, weil der Blick für das Wesentliche fehlt.
• Unkenntnis der Honorarordnungen: Wer die HOAI oder baurechtliche Spielregeln nicht versteht, zahlt bei Architekten und Ingenieuren oft unnötig viel Lehrgeld.
• Fehlende Strategie: Ohne einen klaren Leitfaden geraten Kosten und Termine schnell außer Kontrolle, was zu finanziellen Engpässen führen kann.

Einzelgewerke vs. Generalunternehmer: Die Zeitfrage für Berufstätige

Für Investoren, die voll im Berufsleben stehen und eine Familie managen, ist Zeit das wertvollste Gut. Die Entscheidung, ob eine Sanierung in Eigenregie mit Einzelgewerken oder schlüsselfertig mit einem Generalunternehmer (GU) umgesetzt wird, entscheidet maßgeblich über den Erfolg.

„Wenn du pro Woche nur fünf Stunden zur Verfügung hast, dann empfehle ich dir unter keinen Umständen mit vielen Einzelgewerken zu arbeiten.“ — Peter Burnickl

Wer sich trotz eines anspruchsvollen Jobs für die Einzelvergabe entscheidet, unterschätzt meist den immensen Koordinationsaufwand und die nötige Kostenverfolgung auf der Baustelle.

Ein faires GU-Modell bietet hier die ideale Alternative:

• Zeitaufwand minimieren: Durch schlüsselfertiges Bauen lässt sich der wöchentliche Aufwand auf unter drei Stunden reduzieren.
• Kosten- und Terminsicherheit: Verträge mit klaren Spielregeln schützen vor unvorhergesehenen Nachträgen und Verzögerungen.
• Professionelles Schnittstellenmanagement: Der Generalunternehmer übernimmt die gesamte Koordination der Subunternehmer, was das Konfliktpotenzial für den Bauherrn minimiert.

Praxisbeispiel Michael D.: Ein Sanierungserfolg trotz Vollzeitjob

Wie ein solches Projekt in der Realität perfekt funktionieren kann, zeigt das Beispiel von Michael D., einem vielbeschäftigten Manager bei Audi in Ingolstadt. Als studierter Ingenieur und Familienvater verfügte er über ein hervorragendes Einkommen, jedoch über keinerlei freie Zeitressourcen im Alltag.

Michael D. erwarb ein Mehrfamilienhaus in einem desaströsen Zustand in einer bayerischen Kleinstadt, an dem der Vorbesitzer bereits gescheitert war. Gemeinsam mit der Expertise aus dem Coaching wurde das scheinbar hässliche Entlein strategisch zu einem hocheffizienten Hebelmodell entwickelt.

Trotz der anspruchsvollen Lage in einer historischen Altstadt konnte das Projekt termingerecht und im Budgetrahmen abgeschlossen werden, da die Strukturierung im Vorfeld lückenlos ausgearbeitet war.

Steuerliche Goldgrube: Die Abschreibung im förmlichen Sanierungsgebiet

Der absolute Gamechanger bei dem Praxisprojekt von Michael D. war die Lage der Immobilie innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets der Stadt. Diese städtebauliche Besonderheit eröffnete steuerliche Möglichkeiten, die sonst nur bei Einzeldenkmälern zu finden sind.

• Sonderabschreibung: Alle in die Sanierung investierten Modernisierungskosten können über einen Zeitraum von 12 Jahren zu 100 Prozent steuerlich abgeschrieben werden.
• Zusätzliche Fördergelder: Neben den regulären KfW-Mitteln konnten erhebliche städtebauliche Zuschüsse direkt mit der Gemeinde vereinbart und schriftlich gesichert werden.
• Steuererstattungen: Die extrem hohen Abschreibungen sorgten für massive Steuererstattungen, die den Cashflow des Projekts massiv optimierten.

Alle rechtlichen und finanziellen Details wurden bereits vor dem eigentlichen Kaufvertrag rechtssicher mit den Behörden abgeklärt, um jegliches Risiko für den Investor auszuschließen.

Die goldene Regel: Strukturierte Vorbereitung schlägt naiven Tatendrang

Wer die Absicht hat, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, sollte sich niemals blindlings in das Abenteuer stürzen oder unvorbereitet zum erstbesten Architekten laufen. Ohne ein klares Fundament aus baurechtlichem und finanziellem Wissen wird das Traumprojekt schnell zum stressigen Albtraum.

Erfolgreiche Bauherren zeichnen sich dadurch aus, dass sie die Grundlagen der Baurechtschaffung verstehen und gezielt nachverdichten oder aufstocken, wo es baurechtlich nach Paragraph 34 möglich ist. Mit einer klaren roten Linie und dem passenden Experten-Netzwerk an der Seite wird der Kauf eines Mehrfamilienhauses zu einer stressfreien und hochprofitablen Investition in die eigene finanzielle Zukunft.