Heizung & Lüftung im Wohnbau: Geld sparen mit Low-Tech

Warum High-Tech im Zinshaus oft ein teurer Fehler ist

Technik wird im Wohnungsbau immer teurer und macht mittlerweile oft über 20 bis 30 Prozent der gesamten Investitionskosten eines Projekts aus. Dr. Peter Burnickl, der selbst jahrelang ein großes TGA-Ingenieurbüro mit über 160 Mitarbeitern leitete, rät bei Renditeimmobilien dennoch dringend zu einer Reduktion auf das Wesentliche. Das Hauptproblem komplexer Technik ist ihre im Vergleich zur Bausubstanz extrem kurze Lebensdauer.

Während das eigentliche Bauwerk und die Architektur jahrzehntelang ohne große Eingriffe bestehen bleiben, sind technische Bussysteme, Speicher und automatische Steuerungen oft schon nach wenigen Jahren veraltet oder defekt. Hinzu kommt, dass der durchschnittliche Mieter in der Regel kein Technik-Nerd ist. Sie können und wollen komplexe Haustechniksteuerungen im Alltag oft gar nicht bedienen, was unweigerlich zu Fehlfunktionen und Frust auf beiden Seiten führt.

„Wenn es um Zinshäuser geht, um Renditeimmobilien, ganz ehrlich, da ist für mich das A und O Lowtech.“ — Peter Burnickl

Die Gefahr der Überdimensionierung durch Ingenieure

Ingenieure lieben von Natur aus ausgefeilte Technik und neigen dazu, Systeme bis ins kleinste Detail mathematisch abzusichern. Dies führt im klassischen Wohnungsbau regelmäßig dazu, dass Heiz- und Lüftungsanlagen gnadenlos überdimensioniert geplant und verbaut werden. Für den Investor bedeutet diese Überplanung vor allem eines: unnötig hohe Anschaffungs- und spätere Instandhaltungskosten, die die Rendite belasten.

Wohnungsbau ist keine hochkomplexe Raumfahrttechnologie, weshalb man die Kirche im Dorf lassen und Systeme nicht zu Tode berechnen sollte. In der Realität ist es in den meisten Gebäuden am Ende ohnehin eher zu warm als zu kalt. Bauherren müssen daher in den direkten Dialog mit ihren Planern treten, um die Dimensionen wirtschaftlich zu hinterfragen.

Heizsysteme im Vergleich: Von Fußbodenheizung bis Fernwärme

Die Entscheidung für das optimale Heizsystem hängt stark von der Lage des Objekts, dem Mietsegment und der Zielgruppe ab. Es gibt keine Universallösung, die für jedes Gebäude gleichermaßen passt, weshalb eine differenzierte Betrachtung nach der Value-Engineering-Methode unerlässlich ist.

Hier sind die wesentlichen strategischen Optionen für Investoren:

• Premiumsegment in A-Lagen: Bei sehr hohen Mieten (z. B. ab 20 Euro pro Quadratmeter) erwarten Mieter standardmäßig eine moderne Fußbodenheizung als Komfortmerkmal.

• Einfache Lagen mit hoher Nachfrage: Hier stehen extrem niedrige Gestehungskosten im Vordergrund. Fernwärme oder Nahwärme sind oft die klar wirtschaftlichsten Lösungen, da kein eigener Heizraum im Haus benötigt wird.

• Bestandssanierung: Wenn ein funktionierendes Leitungsnetz und optisch ansprechende Heizkörper vorhanden sind, ist deren Erhalt und die optische Aufbereitung durch Neulackierung meist nachhaltiger und günstiger als ein kompletter Umbau auf Niedertemperatursysteme.

Infrarotheizungen als unterschätzte Low-Tech-Alternative

Besonders im niedrigen und mittleren Mietsegment in strukturschwächeren Regionen gewinnen Infrarotheizungen zunehmend an Bedeutung. Diese Heizungen verzichten komplett auf wasserführende Rohrleitungen im Fußboden oder in den Wänden, wodurch das Risiko von teuren Wasserschäden über die Jahrzehnte hinweg komplett eliminiert wird.

„Die meisten Heizungsanlagen und auch Lüftungsanlagen sind gnadenlos überdimensioniert.“ — Peter Burnickl

Die von Infrarotpaneelen abgegebene Strahlungswärme wird von den Bewohnern als überaus behaglich und angenehm empfunden. Sie erwärmt nicht primär die Luft, sondern die Körper und Wände im Raum. Da die Wärme innerhalb weniger Minuten nach dem Einschalten spürbar ist, reagiert das System extrem schnell und ist im Vergleich zu trägen Fußbodenheizungen im Betrieb sehr flexibel steuerbar.

Warum zentrale Lüftungsanlagen hohe Risiken bergen

Zentrale Lüftungsanlagen, bei denen kilometerlange Rohrleitungen im Gebäude verlegt oder sogar direkt in die Betondecken einbetoniert werden, bergen für Zinshauseigentümer erhebliche Risiken. Neben den extrem hohen Anschaffungskosten ist es vor allem die Hygiene und Wartung, die im Alltag Probleme bereitet.

Die Rohre verschmutzen im Laufe der Jahre unweigerlich. Wenn Mieter das System dann nicht ordnungsgemäß pflegen, die Filter nicht tauschen oder die Anlage aus Unwissenheit und Sorge vor Stromkosten komplett ausschalten, drohen gravierende Feuchtigkeitsschäden. In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass das unvorhersehbare Nutzerverhalten der Mieter bei hochkomplexen Systemen das größte Risiko für die Bausubstanz darstellt.

Dezentrale Wechsellüfter als smarte Low-Tech-Lösung

Als robuste und wartungsarme Alternative zu zentralen Anlagen empfiehlt Dr. Peter Burnickl den Einsatz dezentraler Wechsellüfter mit integrierten Keramik-Wärmetauschern direkt in den Außenwänden der Immobilie.

Die Vorteile dezentraler Lüftersysteme auf einen Blick:

• Geringe Installationskosten: Es müssen keine aufwendigen Kanäle durch das gesamte Haus gezogen werden. Eine einfache Kernbohrung in der Außenwand und eine Zuleitung genügen.

• Simpelste Wartung: Die Filter und der Keramikkern können mit minimalem Aufwand direkt durch den Mieter oder einen einfachen Hausservice gereinigt und ausgetauscht werden.

• Sichere Funktion: Die Lüfter arbeiten im Intervallbetrieb (saugen und blasen) und gewährleisten einen kontinuierlichen Mindestluftwechsel, was das Schimmelrisiko drastisch minimiert.

• Geringe Störanfälligkeit: Sollte ein einzelner Lüfter ausfallen, betrifft dies nur einen einzigen Raum und nicht die gesamte Wohnanlage.

„Ich bin mittlerweile [...] insbesondere im Zinshaus absolut kein Fan von zentralen Anlagen mit Lüftungsleitungen...“ — Peter Burnickl

Value Engineering: Denken aus der Perspektive des Nutzers

Erfolgreiche Immobilieninvestoren planen die Haustechnik nicht nach ihren eigenen technischen Vorlieben, sondern konsequent aus der Perspektive des späteren Nutzers, Mieters oder Käufers. Beim Value Engineering geht es darum, die Herstellkosten konsequent mit dem echten Nutzwert abzugleichen.

Folgende Kernfragen helfen bei der wirtschaftlichen Einordnung:

• Wer ist der Zielkunde?: Ein Käufer im Premiumsegment stellt völlig andere Ansprüche an die Ästhetik und den Komfort der Haustechnik als ein Mieter im günstigen Wohnsegment.

• Wie hoch ist das Ausfallrisiko?: Je mehr bewegliche Teile, Ventile, Pumpen und digitale Steuerungen verbaut sind, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit für teure Reparaturen in der Zukunft.

• Wie einfach ist die Bedienung?: Ein System, das sich selbst reguliert oder über einfachste Schalter bedient wird, schützt den Investor vor ständigen Support-Anrufen unzufriedener Mieter.

Fazit: Planer und Berechnungen aktiv challengen

Zusammenfassend gilt für den Wohnungsbau: Weniger Technik ist fast immer mehr Rendite. Investoren sollten Berechnungen und Angebote von Fachplanern niemals ungeprüft übernehmen, sondern die zugrunde liegenden Annahmen aktiv hinterfragen.

Durch ein gezieltes Sparring mit unabhängigen Experten lassen sich bei der Erstinvestition für Heizung und Lüftung oft zehntausende Euro einsparen, ohne dass die Wohnqualität darunter leidet. Der Fokus auf robuste, langlebige Low-Tech-Systeme sichert langfristig stabile Cashflows und sorgt für eine stressfreie Bewirtschaftung der Immobilien.