Mehrfamilienhaus kaufen: Warum Einzelwohnungen ein Fehler sind

Der klassische Fehler: Warum die einzelne Eigentumswohnung ausgedient hat

Viele private Anleger starten ihren Weg in den Immobilienmarkt mit dem Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung. Sie vermieten das Objekt und hoffen auf eine solide Rendite. Doch dieser klassische Ansatz greift laut Dr. Peter Burnickl viel zu kurz. Wer sein mühsam erspartes Kapital in einer einzigen Wohneinheit parkt, verschenkt enormes wirtschaftliches Potenzial.

Bei einer Einzelwohnung ist der Investor extrem an die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft gebunden. Jede Sanierung am Gemeinschaftseigentum und viele Verwaltungsfragen müssen langwierig in Eigentümerversammlungen abgestimmt werden. Zudem fallen Nebenkosten und der Verwaltungsaufwand im Verhältnis zur Mieteinnahme oft viel zu hoch aus.

„Die echten Vermögen werden durch Mehrfamilienhäuser erwirtschaftet.“ — Peter Burnickl

Ein weiteres Manko ist die geringe Rendite, die sich im Schnitt meist nur zwischen 3 und 6 Prozent bewegt. Zudem fehlen bei diesen kleinen Projekten fast immer die Möglichkeiten, nennenswerte steuerliche Hebelgesetze voll auszuschöpfen. Es handelt sich um ein träges Investment, das kaum Möglichkeiten zur Skalierung bietet und das Kapital unnötig blockiert.

Mehrfamilienhäuser als Turbobeschleuniger für den Vermögensaufbau

Der entscheidende Unterschied zwischen einer Eigentumswohnung und einem Mehrfamilienhaus liegt in der Skalierbarkeit. Ob ein Investor am Ende vier, 14 oder sogar 40 Wohneinheiten besitzt, macht im grundlegenden Verwaltungsaufwand keinen nennenswerten Unterschied. Der Hebeleffekt auf das eingesetzte Kapital vervielfacht sich jedoch exponentiell.

Durch die Bündelung mehrerer Einheiten unter einem einzigen Dach profitiert der Eigentümer von einer enormen Multiplikation bei den Nebenkosten und der Wertentwicklung. Jede Optimierung an der Bausubstanz oder dem Heizsystem wirkt sich sofort wertsteigernd auf das gesamte Gebäude aus. Der Investor agiert hier als alleiniger Entscheider und muss keine Rücksicht auf die Trägheit einer Eigentümergemeinschaft nehmen.

„Mit 300.000 € hast du die Basis für ein komplettes Mehrfamilienhaus-Projekt.“ — Peter Burnickl

Wer über ein solides Fundament an Eigenkapital oder unbelasteten Sicherheiten verfügt, sollte daher nicht in kleinteilige Einheiten investieren. Mit einer Summe von rund 300.000 Euro lässt sich bereits das stabile Fundament für ein komplettes Mehrfamilienhaus-Projekt legen. Dieses Kapital dient als Hebel, um ein ganzes Wohngebäude zu erwerben, das langfristig echte, krisensichere Erträge erwirtschaftet.

Steuerliche Privilegien im Immobilien-Eldorado Deutschland

Deutschland bietet Investoren, die aktiv bezahlbaren Wohnraum schaffen oder sanieren, erhebliche steuerliche Vorteile. Jeder investierte Euro in die Modernisierung eines Mehrfamilienhauses kann steuerlich hochwirksam geltend gemacht werden. Bei einzelnen Eigentumswohnungen verpuffen diese enormen Hebeleffekte in der Regel ungenutzt.

• KfW-Förderprogramme: Staatliche Zuschüsse wie das KfW 40QNG Programm bieten attraktive Zinsvergünstigungen und hohe Tilgungszuschüsse für nachhaltiges Bauen und Sanieren.
• Sonderabschreibungen: Durch gezielte Sanierungs- oder Denkmalabschreibungen (wie z. B. nach § 7h EStG) lässt sich die persönliche Steuerlast drastisch reduzieren.
• Restnutzungsdauer-Gutachten: Wer keine großen Baumaßnahmen plant, kann die reguläre Abschreibung durch ein qualifiziertes Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer legal erhöhen.

Diese steuerlichen Werkzeuge wirken wie ein starker Katalysator auf die Gesamtrendite. Da Banken diese steuerlichen Zusatzgewinne und Abschreibungseffekte bei der Bonitätsprüfung meist gar nicht negativ einpreisen, bleibt dem Investor ein enormer liquider Spielraum für weitere Zukäufe.

Werte heben durch Dachgeschossausbau und Aufstockung

Ein wesentlicher Hebel bei Mehrfamilienhäusern ist die Erschließung bislang ungenutzter Flächenpotenziale im Bestand. Beim Kauf eines bestehenden Gebäudes ist das Dachgeschoss im Kaufpreis meistens schon komplett enthalten. Hier schlummert oft ein gigantisches, stilles Potenzial, das ohne zusätzliche Grundstückskosten realisiert werden kann.

• Dachgeschossausbau: Der Ausbau von ungenutztem Dachraum schafft neuen, wertvollen Wohnraum zu vergleichsweise geringen reinen Erstellungskosten pro Quadratmeter.
• Aufstockung: Das Aufsetzen eines zusätzlichen Stockwerks auf ein Flachdach erhöht die vermietbare Nutzfläche massiv, ohne dass teurer Baugrund erworben werden muss.
• Baurechtschaffung: Durch gezielte Verhandlungen mit den Baubehörden lässt sich oft eine dichtere und höhere Bebauung des bestehenden Grundstücks im Innenbereich durchsetzen.

Diese baulichen Maßnahmen führen zu einer sofortigen und massiven Wertsteigerung des gesamten Objekts. Da der Grund- und Bodenanteil rechnerisch bereits durch die bestehenden Wohnungen abbezahlt ist, fällt die Gewinnmarge bei der Vermietung oder dem späteren Verkauf dieser neu geschaffenen Einheiten extrem hoch aus.

Rollierendes Eigenkapital: Der unendliche Geldkreislauf

Das Konzept des rollierenden Eigenkapitals gehört zu den intelligentesten Strategien für ambitionierte Immobilieninvestoren. Es ermöglicht es, einmal eingesetztes Eigenkapital nach erfolgreichem Projektabschluss wieder vollständig aus dem Geldspeicher herauszuziehen, um es direkt im nächsten Projekt anzulegen.

Nachdem die Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen und die neuen Mieten nachhaltig etabliert sind, wird das Objekt von der finanzierenden Bank neu bewertet. Über das standardisierte Ertragswertverfahren lässt sich der massiv gestiegene Wert der Immobilie exakt beziffern und als neue Beleihungsbasis nutzen.

Durch eine anschließende Nachfinanzierung auf Basis dieses neuen Marktwertes wird das ursprünglich eingebrachte Eigenkapital wieder liquide gemacht. Der Investor hält ein hochgradig Cashflow-positives Objekt im eigenen Bestand und hat gleichzeitig sein Startkapital zurückerhalten, um ohne Verzögerung das nächste Projekt zu starten.

„Nach dem ersten Mehrfamilienhaus kann eigentlich keiner aufhören.“ — Peter Burnickl

Wann eine einzelne Wohnung ausnahmsweise Sinn macht

Obwohl Mehrfamilienhäuser die nachweislich überlegene Anlageklasse darstellen, gibt es spezifische Szenarien, in denen der Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung durchaus sinnvoll sein kann. Dies betrifft vor allem Einsteiger und junge Investoren am Anfang ihrer Karriere.

• Geringes Eigenkapital: Wer nur über 20.000 bis 30.000 Euro an liquiden Mitteln verfügt, kann mit einer Eigentumswohnung den Einstieg in den Markt finden.
• Lerneffekt: Eine kleine Wohnung eignet sich hervorragend, um die Prozesse von Kauf, Sanierung, Verwaltung und Vermietung in der Praxis ohne großes Risiko kennenzulernen.
• Fix und Flip: Das schnelle Einkaufen, Sanieren und gewinnbringende Weiterverkaufen einer Wohnung hilft dabei, aktives Eigenkapital für spätere Großprojekte aufzubauen.

Selbst für den eigenen Nachwuchs empfiehlt sich dieser graduelle Einstieg. Dr. Peter Burnickl nutzt diese Methode aktuell selbst, um seinem 17-jährigen Sohn Schritt für Schritt das Immobilienhandwerk nahezubringen, bevor dieser in die Welt der größeren Mehrfamilienhäuser einsteigt.

In drei Schritten zum ersten eigenen Mehrfamilienhaus

Wer die bewusste Entscheidung getroffen hat, in die Profiliga der Mehrfamilienhäuser aufzusteigen, sollte absolut planvoll und strategisch vorgehen. Der Erfolg basiert auf einer präzisen Vorbereitung und dem Aufbau des richtigen Netzwerks.

• Schritt 1: Bestandsaufnahme: Eine detaillierte Aufstellung aller Vermögenswerte, liquiden Mittel und stillen Reserven (wie z. B. besicherbare Aktiendepots oder bestehende Immobilien) ist die absolute Grundlage.
• Schritt 2: Lagenanalyse: Der Investor sollte sich auf eine vertraute Region oder Stadt fokussieren, Maklernetzwerke aufbauen und Marktpreise sowie das lokale Mietniveau detailliert analysieren.
• Schritt 3: Expertenteam aufbauen: Da ein Mehrfamilienhaus-Projekt hochkomplex ist, benötigt man ein schlagkräftiges Team aus Baurechtsanwälten, Statikern, Energieberatern und Steuerexperten.

Mit dieser strukturierten Herangehensweise lassen sich die typischen Risiken von Anfang an minimieren. So legen ambitionierte Investoren den Grundstein für ein rentables, stetig wachsendes Immobilienportfolio, das Generationen überdauert.