20% Rendite mit Immobilien: So kalkulieren Sie richtig

Die Renaissance der Hochrendite-Immobilie

Viele Marktteilnehmer behaupten derzeit, dass Immobilieninvestments tot seien oder sich damit kein Geld mehr verdienen lasse. Dr. Peter Burnickl räumt in dieser Folge mit diesem Vorurteil gründlich auf. Seine eigenen Projekte und die seiner Kunden beweisen das Gegenteil, da sie regelmäßig Renditen von über 20 Prozent erzielen. Diese Zahlen sind keineswegs utopisch, sondern das Ergebnis einer präzisen und marktgerechten Strategie.

Um solche Spitzenrenditen zu erreichen, bedarf es einer klaren, erprobten Methodik und eines tiefen Verständnisses für die Praxis. Der Markt hat sich zwar verändert, doch genau hierin liegen die größten Chancen für professionelle Akteure, die systematisch vorgehen. Der Schlüssel liegt darin, sich von der Masse abzuheben und die Stellschrauben der Projektentwicklung selbst in die Hand zu nehmen, anstatt sich auf vorgefertigte Angebote zu verlassen.

Standard-Investments vs. professionelle Projektentwicklung

Wer eine schlüsselfertige Wohnung direkt von einem klassischen Bauträger kauft, wird in der aktuellen Marktphase kaum eine Rendite von 20 Prozent erzielen. Hier greifen lediglich die klassischen Hebel wie die Fremdfinanzierung, Sonderabschreibungen bei KfW-40-QNG-Neubauten oder die degressive AfA. Diese steuerlichen Vorteile sind zwar attraktiv, reichen für echte Spitzenrenditen jedoch nicht aus.

Auch frisch sanierte Bestandsimmobilien mit Tilgungszuschüssen bieten solide, aber begrenzte Erträge. Die wirkliche Outperformance entsteht erst, wenn Investoren selbst in die Rolle des Entwicklers schlüpfen und die gesamte Wertschöpfungskette aktiv gestalten. Die Banken vernachlässigen bei ihren Standard-Renditeberechnungen meist die steuerlichen Erstattungen – professionelle Entwickler tun dies in ihrer Erstrechnung ebenfalls, um eine maximal konservative Basis zu haben.

• Neubau-Hebel: Nutzung von KfW-Förderungen und degressiver Abschreibung für solide Grundrenditen.
• Bestands-Hebel: Sanierung zum Effizienzhaus 55 oder 40 mit attraktiven Tilgungszuschüssen von 30 bis 35 Prozent.
• Entwickler-Hebel: Aktive Wertschöpfung durch Einkauf, Sanierung und optimierten Eigenvertrieb statt schlüsselfertigem Kauf.

Die Suche nach dem passenden Sanierungsobjekt

Der Schlüssel zu extrem hohen Renditen liegt im gezielten Ankauf von Sanierungsobjekten. Ein idealer Ausgangspunkt ist ein leerstehendes, sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus, das im besten Fall bereits komplett entmietet ist. Dies nimmt erheblichen Druck aus dem Zeitplan und ermöglicht eine zügige, strukturierte Modernisierung von der ersten Minute an.

Anleger dürfen sich bei solchen Projekten jedoch nicht mit Standard-Kalkulationen zufriedengeben. Wer nach der Sanierung bei mageren 6 bis 8 Prozent Rendite landet, sollte vom Kauf unbedingt absehen. Solche Projekte bergen zu viele Risiken und bieten keinen ausreichenden Puffer für unvorhergesehene Entwicklungen.

„Bitte macht mir hier keine Immobilienprojekte unter 10 Prozent. Das wäre für mich der absolute Worst Case...“ — Peter Burnickl

Das unbarmherzige Worst-Case-Szenario

Eine professionelle Kalkulation basiert immer auf drei getrennten Szenarien: dem Best Case, dem Real Case und dem unbarmherzigen Worst Case. Im schlimmsten Fall müssen zwei negative Faktoren gleichzeitig eintreffen, und das Projekt muss dennoch profitabel bleiben. Dies schützt das eingesetzte Kapital vor existenziellen Risiken.

Der Worst Case berechnet sich aus einer Kombination aus steigenden Gestehungskosten und sinkenden Verkaufspreisen. Erst wenn selbst unter diesen harten Bedingungen eine zweistellige Rendite von mindestens 10, besser 12 Prozent auf dem Papier steht, verdient das Projekt eine nähere Betrachtung.

• Unerwartete Baukosten: Risiken wie Altlasten beim Aushub, Bodenklassifizierungen oder teure Wasserhaltungen müssen kalkulatorisch abgedeckt sein.
• Geringerer Verkaufserlös: Die Kalkulation muss auch dann stabil stehen, wenn der Quadratmeterpreis im späteren Verkauf deutlich unter den Erwartungen liegt.
• Zweistellige Mindestrendite: Selbst im absolut schlechtesten Szenario darf die Rendite niemals unter die 10-Prozent-Marke rutschen.

Hebel der Kostenoptimierung in Bau und Vertrieb

Der größte Hebel zur Renditesteigerung liegt in der strikten Kontrolle der Gestehungskosten. Während viele unerfahrene Akteure für 2.000 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter sanieren, realisiert Burnickl seine Sanierungen durch ein optimiertes System für rund 1.000 Euro pro Quadratmeter. Hier wird oft unnötig Geld verschwendet.

Zudem verschlingen die Baunebenkosten der Kostengruppe 700 oft zu viel Budget. Diese sollten sich strikt zwischen 8 und 13 Prozent bewegen. Ein weiterer massiver Kostenfaktor ist der Vertrieb, der gerade im Kapitalanlagebereich schnell bis zu 10 Prozent der Projektsumme kosten kann. Am Beispiel eines 10-Millionen-Euro-Projekts in Nürnberg zeigt Burnickl, dass ein Verzicht auf externe Vertriebskanäle rund 800.000 Euro einsparen kann.

• Baukostendisziplin: Sanierungen konsequent auf rund 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzen.
• Nebenkosten-Kontrolle: Die Kostengruppe 700 streng im Rahmen von 8 bis 13 Prozent halten.
• Vertrieb in Eigenregie: Durch den Verzicht auf teuren externen Vertrieb wandern die gesparten Prozente direkt auf das eigene Konto.

Eigenkapitalersatz durch Mezzanine-Kapital

Um mehrere Projekte gleichzeitig zu realisieren und das eigene Kapital nicht komplett zu blockieren, ist der Einsatz von Mezzanine-Kapital essenziell. Dieses Rangrücktrittskapital dient den finanzierenden Banken als Eigenkapitalersatz und ermöglicht eine hohe Skalierbarkeit der eigenen Aktivitäten.

Zwar ist dieses Kapital mit Zinsen von rund 15 Prozent teuer, doch durch die hohe Hebelwirkung und den schnellen Kapitalabfluss bei erfolgreichem Verkauf bleibt die Gesamtkalkulation hochgradig profitabel. Es gibt dabei zwei gängige Modelle für den Zins: ein rein fixer Zinssatz oder eine Kombination aus niedrigerem Fixzins und einem gewinnabhängigen Exit-Kicker.

• Kapitalschonung: Vermeidung von massivem Eigenkapitaleinsatz, um liquide Mittel für weitere Ankäufe freizuhalten.
• Skalierbarkeit: Gleichzeitige Umsetzung mehrerer Bauträgerprojekte durch den klugen Einsatz von Fremdkapitalstrukturen.
• Flexible Strukturierung: Kombination aus ca. 6 bis 7 Prozent Fixzins und einem Exit-Kicker für die Mezzanine-Geber.

Verhandlungsstrategien auf dem aktuellen Käufermarkt

Der Immobilienmarkt hat sich grundlegend gewandelt – wir befinden uns in einem klaren Käufermarkt. Verkäufer, die unrealistische Preise für sanierungsbedürftige Objekte aufrufen, müssen mit deutlichen Preisabschlägen konfrontiert werden. Wer als Käufer hier nicht hart bleibt, gefährdet seine gesamte Marge.

Investoren sollten unaufgeregt und professionell argumentieren. Wenn ein Verkäufer nicht einlenkt, platziert man ein faires, am realen Wert orientiertes Angebot und wartet ab. Da die Nachfrage eingebrochen ist, kommen viele Verkäufer nach einiger Zeit freiwillig auf das Angebot zurück, sobald die Marktrealität einsetzt.

„Wir haben einen Käufermarkt und das wird auch noch eine Weile lang so bleiben.“ — Peter Burnickl

Mit dieser klaren Haltung und einer kompromisslosen Excel-Kalkulation lassen sich auch in schwierigen Marktphasen hochrentable Immobilienprojekte erfolgreich, sicher und profitabel realisieren.