Eigenheim keine Investition? Der echte Vermögensvergleich

Der weitverbreitete Mythos vom Eigenheim als Altersvorsorge

In Deutschland gilt das Eigenheim seit Jahrzehnten als die unangefochtene Spitze der privaten Altersvorsorge. Fast jeder Deutsche bekommt früh eingetrichtert, dass mietfreies Wohnen im Alter der einzig sichere Weg sei, um finanziell auszusorgen. Doch wer glaubt, mit dem Bau oder Kauf eines selbstgenutzten Hauses eine kluge Investition zu tätigen, erliegt einem kostspieligen Trugbild.

In der Realität erweist sich das Eigenheim allzu oft als finanzielle Sackgasse, die wertvolles Kapital über Jahrzehnte bindet und zusätzliche Kosten verursacht. Dr. Peter Burnickl räumt in dieser Episode radikal mit diesem Glaubenssatz auf. Er zeigt anhand harter, realer Zahlen, warum alternative Wege der Kapitalanlage den Traum von den eigenen vier Wänden finanziell um Längen schlagen.

Zwei Lebensentwürfe im direkten Vergleich

Um den Unterschied greifbar zu machen, rechnet der Experte ein realistisches Szenario mit zwei Paaren im Alter von Anfang 30 durch. Beide Parteien starten mit einem angesparten Eigenkapital von genau 100.000 Euro und sind frisch Eltern von Zwillingen geworden.

• Weg 1 (Der Eigenheimbau): Familie Mustermann kauft ein modernes KfW-40-Effizienzhaus mit QNG-Siegel für 550.000 Euro. Sie nutzen staatliche Förderungen und tilgen das Darlehen innerhalb von 20 Jahren vollständig, um schuldenfrei zu sein. Danach fließt der Überschuss in ein Aktiendepot mit 6 % Rendite.
• Weg 2 (Mieten und Investieren): Das Vergleichspaar bleibt dauerhaft in einer Mietwohnung wohnen. Sie investieren ihr Startkapital und alle monatlichen Überschüsse ab Tag eins konsequent in vermietete Anlageimmobilien wie Denkmalobjekte und KfW-40-Neubauten.

Dieses praxisnahe Setup basiert auf konservativen Annahmen, echten Steuersätzen und verzichtet ganz bewusst auf spekulative Fantasierenditen an den Aktien- oder Immobilienmärkten.

Die echten Kosten und Einnahmen im Detail

Ein Normalverdiener-Ehepaar mit einem gemeinsamen Bruttojahreseinkommen von 80.000 Euro verfügt nach Abzug aller Sozialabgaben und Steuern über rund 54.400 Euro netto. Rechnet man das staatliche Kindergeld für die Zwillinge hinzu, liegt das verfügbare Jahreseinkommen bei etwas über 60.000 Euro netto.

Für beide Szenarien werden identische Lebenshaltungskosten veranschlagt: 28.800 Euro für den täglichen Bedarf, 4.000 Euro für den Urlaub und 4.000 Euro als allgemeine Rücklage. Während das Eigenheimpaar jährlich rund 29.900 Euro für Zins und Tilgung aufbringen muss, zahlt das Mieterpaar anfangs eine Kaltmiete von 1.600 Euro. Ein entscheidender Lebensphasen-Vorteil zeigt sich jedoch nach 18 Jahren.

• Wohnungsverkleinerung: Sobald die Zwillinge ausziehen, halbiert sich die benötigte Wohnfläche des Mieterpaares, was die laufenden Mietkosten drastisch senkt.
• Instandhaltungskosten: Der Eigenheimbesitzer muss nach 20 bis 30 Jahren erhebliche Summen für Reparaturen wie eine neue Heizung oder Fenster einplanen, während diese Kosten beim Mieter komplett entfallen.

Der Steuerhebel: Wie Investoren den Staat beteiligen

Der gravierendste Unterschied zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien liegt in der steuerlichen Behandlung durch das Finanzamt. Während das Eigenheim steuerlich ein reines Privatvergnügen ohne Abschreibungsmöglichkeiten darstellt, lässt sich bei vermieteten Objekten die Steuerlast massiv reduzieren.

• Denkmal-AfA: Durch den Paragraphen 7i des Einkommensteuergesetzes können Sanierungskosten bei Denkmalen über acht Jahre hinweg mit je 9 % und weitere vier Jahre mit je 7 % abgeschrieben werden.
• Sonder-AfA für Neubauten: Bei neu gebauten Wohnungen winken attraktive Sonderabschreibungen von 5 % in den ersten vier Jahren.
• Staatliche Tilgungszuschüsse: Über spezielle KfW-Programme lassen sich erhebliche Tilgungszuschüsse von bis zu 30 % sichern. Bei einem Sechsparteienhaus kann dies durch Boni wie den „Worst Performing Building Bonus“ schnell 270.000 Euro geschenktes Geld bedeuten.

Diese Steuerersparnisse verbleiben im Kreislauf des Investors und können direkt für den Zinseszinseffekt genutzt werden, während das Eigenheimpaar jeden Cent aus bereits voll versteuertem Nettoeinkommen bezahlen muss.

Was ist eine echte Investition?

Viele Menschen verwechseln den Erwerb von Wohneigentum fälschlicherweise mit einer lukrativen Investition. Dr. Peter Burnickl definiert den Begriff der Investition jedoch sehr präzise und grenzt das Eigenheim davon ab.

„Das bedeutet, ich stecke Geld rein, dann passiert Magic irgendwas und es kommt mehr Geld zurück. Das ist eine Investition.“ — Peter Burnickl

Beim Eigenheim hingegen fließt kontinuierlich privates Geld ab, um Kredite zu bedienen und das Gebäude instand zu halten. Ein positiver Cashflow entsteht nie. Die einzige Hoffnung der Besitzer ruht auf einer spekulativen Wertsteigerung am Ende der Nutzungszeit, die jedoch oft durch Sanierungskosten aufgezehrt wird.

Der steuerfreie Exit nach zehn Jahren als Rendite-Booster

Ein zentraler Pfeiler der Investitionsstrategie ist das konsequente Ausnutzen der Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien. Nach genau zehn Jahren Haltedauer kann eine vermietete Immobilie in Deutschland komplett steuerfrei veräußert werden.

„Wir machen grundsätzlich nach 10 Jahren einen steuerfreien Exit. Wir machen das Gegenteil vom Eigenheim.“ — Peter Burnickl

Durch den Verkauf nach zehn Jahren wird das durch die Tilgung des Mieters und die Wertsteigerung aufgebaute Eigenkapital steuerfrei freigesetzt. Aus 100.000 Euro Startkapital werden so im Rechenbeispiel nach zehn Jahren über 350.000 Euro freies Kapital. Dieses neu gewonnene Vermögen wird anschließend sofort reinvestiert, um neue Objekte zu erwerben und das Portfolio kontinuierlich zu vergrößern.

Lokale Diversifikation und Skalierung des Portfolios

Im Gegensatz zum unflexiblen Eigenheimbesitzer, der sein gesamtes Vermögen an einem einzigen Standort bindet, streut das Mieterpaar sein Risiko breit. Das Kapital fließt im Laufe der Jahre in ein diversifiziertes Portfolio aus insgesamt acht Objekten in wirtschaftsstarken deutschen Regionen.

• Standorte: Investiert wird in Städten wie Leipzig, Nürnberg, Dresden, Regensburg, Chemnitz, Erlangen und Ingolstadt.
• Marktvorteil: Durch die Verteilung auf verschiedene Standorte und Objekttypen (Denkmale und KFW-Neubauten) ist das Portfolio extrem krisensicher aufgestellt.

Diese breite Streuung schützt vor lokalen Marktschwankungen und sichert gleichzeitig einen kontinuierlichen, von der Inflation geschützten Mietstrom, der die Tilgung der Kredite wie von selbst erledigt.

Die nackten Zahlen nach 30 Jahren

Nach 30 Jahren zeigt sich das unbarmherzige finanzielle Endergebnis der beiden Lebenswege. Die Differenz zwischen den beiden Modellen ist so gigantisch, dass sie die Vorstellungskraft der meisten Angestellten sprengt.

• Normalverdiener-Szenario: Das Eigenheim-Ehepaar besitzt am Ende ein Gesamtvermögen von rund 1,7 Millionen Euro. Das Mieter- und Investorenpaar kommt dank systematischer Reinvestition auf ein Endvermögen von stolzen 4,81 Millionen Euro.
• Besserverdiener-Szenario: Bei einem Bruttoeinkommen von 150.000 Euro und 250.000 Euro Startkapital ist der Unterschied noch drastischer. Hier stehen 3,89 Millionen Euro im Eigenheim-Modell einem Vermögen von unfassbaren 12,26 Millionen Euro im Investment-Modell gegenüber.

Diese Zahlen belegen eindeutig, dass der Verzicht auf das Eigenheim und die clevere Nutzung von Fremdkapital und Steuervorteilen den Weg zum Multimillionär ebnen.

Eigenheim als bewusster Luxus statt Investitionslüge

Trotz der erdrückenden Zahlen möchte der Bauexperte niemandem das eigene Haus madig machen. Auch er selbst bewohnt ein Eigenheim – allerdings mit einer völlig anderen mentalen Einstellung und einer soliden finanziellen Basis.

„Eigenheim ist Luxus. Ich will es zu Hause haben wie im Urlaub und ich konnte und kann es mir leisten.“ — Peter Burnickl

Das Eigenheim sollte niemals als Investition oder Altersvorsorge schöngerechnet werden. Es ist und bleibt teurer Luxus, den man sich erst dann gönnen sollte, wenn das restliche Vermögen bereits solide aufgestellt ist. Wer finanziell unabhängig werden will, muss die emotionalen Wünsche vom logischen Vermögensaufbau trennen.