Immobilien-Rendite steigern: Strategien für 20% Rendite

Das Fundament hochrentabler Immobilienprojekte

Viele Marktteilnehmer behaupten, dass der Immobilienmarkt tot sei und sich attraktive Renditen nicht mehr realisieren lassen. Dr. Peter Burnickl tritt diesem Vorurteil vehement entgegen und beweist mit seinen eigenen Projekten das Gegenteil. Durch systematische Planung und konsequente Kostenkontrolle erreichen seine Bauvorhaben und die seiner Kunden regelmäßig zweistellige Renditen von 15 bis über 25 Prozent.

Der Schlüssel liegt dabei nicht im passiven Abwarten, sondern in der aktiven Wertschöpfung durch gezielte Sanierungsmaßnahmen. Wer den Markt genau analysiert und die richtigen Hebel ansetzt, kann auch in einem herausfordernden Marktumfeld hochrentable Projekte identifizieren und erfolgreich umsetzen. Es erfordert jedoch ein tiefes Verständnis für Kostenstrukturen und die Bereitschaft, etablierte, oft überteuerte Pfade der Bauabwicklung zu verlassen.

Warum Bauträgerobjekte selten 20 Prozent Rendite liefern

Wer eine fertige Wohnung direkt von einem Bauträger erwirbt, wird dort kaum eine Rendite von 20 Prozent vorfinden. Solche Investments dienen eher dem klassischen Vermögensaufbau mit moderaten Renditen im einstelligen Prozentbereich. Dennoch lassen sich auch hier durch steuerliche Effekte und Hebelwirkungen solide Ergebnisse erzielen.

Folgende Instrumente helfen Kapitalanlegern bei klassischen Bauträgerobjekten:

• Fremdfinanzierung: Der gezielte Einsatz von Fremdkapital hebelt das eingesetzte Eigenkapital (Leverage-Effekt).
• Sonderabschreibungen: Die degressive AfA von 5 Prozent und Sonderabschreibungen für Neubauten mit dem Standard KfW 40 QNG bieten erhebliche Steuervorteile.
• Tilgungszuschüsse: Beim Kauf eines sanierten Bestandsgebäudes winken attraktive Zuschüsse von bis zu 35 Prozent für ein hocheffizientes Gebäude (Effizienzhaus 55 oder 40).

Die eiserne Regel: Kein Projekt unter zehn Prozent Rendite

Für Dr. Peter Burnickl gibt es eine unumstößliche Grenze bei der Auswahl von Investitionsobjekten. Kein Projekt darf im Worst-Case-Szenario eine Rendite von unter 10 Prozent aufweisen. Dies dient als essenzieller Schutzmechanismus gegen unvorhersehbare Marktschwankungen und unvorhergesehene Kostensteigerungen während der Bauphase.

„Bitte macht mir hier keine Immobilienprojekte unter 10 Prozent. Das wäre für mich der absolute Worst Case und das auch in einer Worst Case Betrachtung.“ — Dr. Peter Burnickl

Ein realistisches Worst-Case-Szenario muss dabei immer zweidimensional betrachtet werden:

• Erlösschmälerung: Der geplante Quadratmeterpreis im Verkauf kann am Markt nicht vollständig durchgesetzt werden (zum Beispiel nur 8.000 Euro statt der kalkulierten 9.000 Euro).
• Kostenüberschreitung: Die Gestehungskosten steigen unerwartet an, beispielsweise durch unvorhergesehene Erdarbeiten, komplizierte Wasserhaltungen oder Altlasten im Boden.

Kalkulation von hinten nach vorne: So entsteht der Real Case

Um ein Projekt verlässlich zu bewerten, wird die Kalkulation sowohl von hinten als auch von vorne aufgerollt. Beginnend mit dem realistisch erzielbaren Verkaufspreis am Markt werden sämtliche Kostenblöcke schrittweise abgezogen. Erst wenn diese Rückwärtsrechnung einen ausreichenden Puffer aufweist, ist das Objekt für einen Ankauf qualifiziert.

Im Zuge dieser detaillierten Prüfung werden stets drei Szenarien entwickelt:

• Worst Case: Minimale Erlöse treffen auf maximale Gestehungskosten; die Rendite muss dennoch zweistellig bleiben.
• Real Case: Das wahrscheinlichste Szenario, welches bei professioneller Umsetzung eine Rendite zwischen 18 und 25 Prozent liefert.
• Best Case: Optimale Marktbedingungen und reibungslose Bauabläufe ermöglichen Renditen von bis zu 28 Prozent.

Baukosten und Nebenkosten im Griff behalten

Der größte Hebel zur Maximierung der Rendite liegt in der Schätzung und Kontrolle der tatsächlichen Baukosten. Während viele Marktteilnehmer für Sanierungen zwischen 2.000 und 3.000 Euro pro Quadratmeter ausgeben, realisiert das Netzwerk von Peter Burnickl diese häufig für rund 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies gelingt durch eingespielte Partnerschaften, standardisierte Prozesse und den Verzicht auf unnötigen Luxus.

Auch die Baunebenkosten müssen streng überwacht werden. In der Kostengruppe 700 sollten die Ausgaben bei Mehrfamilienhäusern idealerweise zwischen 8 und 13 Prozent der Gesamtsumme liegen. Höhere Werte deuten auf eine ineffiziente Planung oder überteuerte Beraterverträge hin, die die Marge des Projekts unnötig schmälern.

Vertrieb in Eigenregie als Rendite-Hebel

Ein oft unterschätzter Kostenfaktor bei großen Bauvorhaben ist der Vertrieb. Im Bereich der klassischen Kapitalanlage verlangen externe Vertriebsgesellschaften nicht selten Provisionen von 8 bis 10 Prozent des Verkaufsvolumens inklusive Erstvermietung. Bei einem Projektvolumen von 10 Millionen Euro entspricht dies einer Summe von bis zu einer Million Euro.

Durch die Entscheidung, den Vertrieb selbst zu übernehmen, lässt sich dieser Kostenblock drastisch reduzieren. Zwar wird für die finanzierenden Banken in der Kalkulation ein marktüblicher Vertriebskostensatz von rund 4 Prozent angesetzt, doch die tatsächliche Ersparnis von 6 bis 8 Prozent fließt direkt als zusätzlicher Gewinn an den Bauherrn zurück. Dies stärkt die Liquidität und erhöht die Gesamtrendite des Projekts signifikant.

Skalierung und Liquiditätssicherung durch Mezzanine-Kapital

Wer als Projektentwickler wachsen und mehrere Vorhaben parallel realisieren möchte, stößt mit klassischem Eigenkapital schnell an seine Grenzen. Banken fordern in der aktuellen Marktphase erhebliche Eigenkapitalanteile und hohe Zinsen. Um das eigene liquide Pulver nicht in einem einzigen Projekt zu binden, ist der Einsatz von Mezzanine-Kapital als Eigenkapitalersatz unumgänglich.

Mezzanine-Kapital wird als nachrangiges Darlehen strukturiert und bietet für Kapitalgeber attraktive Konditionen:

• Fixzins-Modell: Eine feste Verzinsung von circa 15 Prozent pro Jahr, die aufgrund des Baufortschritts degressiv abgewickelt wird.
• Exit-Kicker-Modell: Eine Kombination aus einem moderaten Fixzins (6 bis 7 Prozent) und einer gewinnabhängigen Bonuszahlung bei erfolgreichem Projektabschluss, wodurch eine Gesamtrendite (IRR) von 17 bis 22 Prozent erzielt werden kann.

Verhandlungsstrategien im modernen Käufermarkt

Der Immobilienmarkt hat sich grundlegend gewandelt und präsentiert sich heute als klassischer Käufermarkt. Verkäufer, die immer noch utopische Preise aufrufen und an den Boom der vergangenen Jahre anknüpfen wollen, müssen von professionellen Investoren konsequent ausgebremst werden. Ein gesunder Masochismus mag bei schwierigen Projekten hilfreich sein, doch Selbstgeißelung durch überteuerte Ankäufe ist wirtschaftlicher Selbstmord.

„Wir haben einen Käufermarkt und das wird auch noch eine Weile lang so bleiben. Daher, wenn ihr einen Verkäufer habt, der nicht abweicht, macht ein realistisches Angebot.“ — Dr. Peter Burnickl

Beim Umgang mit uneinsichtigen Verkäufern hat sich eine klare Taktik bewährt:

• Realistische Angebote abgeben: Ein Angebot platzieren, das auf einer fundierten und profitablen Kalkulation basiert und dem Verkäufer die Realität des Marktes vor Augen führt.
• Gültigkeit befristen: Dem Verkäufer mitteilen, dass das Angebot nur so lange gültig ist, wie freie Kapazitäten vorhanden sind.
• Konsequent Nein sagen: Wenn die Preisvorstellungen des Verkäufers meilenweit von einer wirtschaftlichen Realität entfernt sind (wie zum Beispiel 2.000 Euro pro Quadratmeter für ein stark sanierungsbedürftiges Objekt), sollte man das Projekt dankend ablehnen.

Wer diese Grundsätze beherrscht und diszipliniert anwendet, sichert sich nicht nur hochprofitable Deals, sondern leistet auch einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem und energetisch modernisiertem Wohnraum.