Baukosten sparen: 500.000 € beim Kick-off einsparen

Der klassische Fehler: Naivität in der Vorplanungsphase

Viele private Investoren, Bauträger und Projektentwickler stehen mitten im Leben. Sie leiten eigene Unternehmen, arbeiten in anspruchsvollen Führungspositionen und jonglieren Familie und Beruf. In dieser intensiven Lebensphase fehlt schlichtweg die Zeit, sich tiefgehend mit den technischen Details der Bauplanung zu befassen. Die Folge ist eine ausgeprägte Naivität beim ersten Gang zum Architekten. Es wird blind darauf vertraut, dass der Planer von sich aus die wirtschaftlichste Lösung wählt – ein fataler Trugschluss.

„Es ist leider wirklich häufig so, dass die meisten Bauherren und Investoren sehr naiv sind und direkt zum Architekten gehen...“ — Dr. Peter Burnickl

Ohne eine klare wirtschaftliche Marschroute und ein strukturiertes Budget-Controlling entstehen Entwürfe, die zwar architektonisch ansprechend, aber in der Realisierung viel zu teuer sind. Erst durch eine professionelle und systematische Optimierung lässt sich die Rentabilität eines Projekts sichern, bevor der erste Bagger rollt.

Fassaden und Fenster: Ästhetik mit Maß und Ziel

Im konkreten Praxisbeispiel des Steuerberaters Berthold zeigte sich schnell, dass an der Gebäudehülle immense Summen unnötig verplant waren. Durch gezielte Anpassungen konnten erhebliche Kosten eingespart werden, ohne dass das Gebäude an optischer Attraktivität verlor. Die wesentlichen Maßnahmen an der Fassade waren:

• Fassadenverkleidung: Teure Wandverschalungen wurden durch eine hochwertige, langlebige Putzfassade ersetzt.
• Fensterbänder: Überdimensionierte, maßangefertigte Fensterbänder auf der Nordseite wurden durch Standardfenster getauscht.
• Verschattung: Die aufwendigen Verschattungselemente im Außenbereich wurden grundlegend umgeplant.

Diese Anpassungen reduzierten nicht nur die reinen Materialkosten, sondern vereinfachten auch die spätere Ausführung auf der Baustelle massiv. Das senkt das Risiko von Fehlern und Verzögerungen beim Bau.

Das Einsparpotenzial bei Balkonen nutzen

Balkone sind bei fast jedem Mehrfamilienhaus-Bauprojekt ein massiver Kostentreiber. Sie erfordern durch die thermische Entkoppelung mittels Isokörben eine aufwendige Konstruktion, tragen aber nur zu einem geringen Teil zur anrechenbaren Wohnfläche bei. Folgende Punkte wurden beim Projekt von Berthold optimiert:

• Wohnflächen-Verhältnis: Balkone fließen meist nur zu 25 % bis maximal 50 % in die berechnete Wohnfläche ein.
• Konstruktionsänderung: Durch die Optimierung der Balkonausführungen und die Reduktion unnötiger Auskragungen ließen sich die Baukosten signifikant senken.

Indem man die Balkonflächen reduziert oder kosteneffizienter anbindet, lässt sich die Rendite pro Quadratmeter Wohnfläche drastisch steigern, ohne dass die Mieter an Lebensqualität einbüßen.

Warum der Verzicht auf einen Keller bares Geld spart

Der wohl größte Hebel bei diesem konkreten Projekt lag im Untergeschoss. Der geplante Keller wies gravierende Planungsfehler auf, die die Wirtschaftlichkeit des gesamten Hauses bedrohten. So war der Technikraum mit über 34 Quadratmetern fast dreimal so groß wie nötig, und der Kellerflur war reine Platzverschwendung.

„Wir haben am Ende den kompletten Keller entfallen lassen, es war noch eine Waschküche drin, da bin ich immer kein großer Fan von.“ — Dr. Peter Burnickl

Der komplette Keller wurde beim Kick-off-Meeting ersatzlos gestrichen. Die zwingend erforderlichen Lagerräume für die Mieter wurden stattdessen kostengünstig und optisch ansprechend in den Außenanlagen integriert. Dies sparte nicht nur die enormen Erdaushub- und Betonierkosten, sondern eliminierte auch das Risiko von späteren Feuchtigkeitsschäden im Untergeschoss.

Clevere Grundriss-Hacks für mehr Wohnfläche

Um den Verlust des Kellers auszugleichen und gleichzeitig die Mieteinnahmen zu steigern, wurde der Grundriss des Erd- und Obergeschosses grundlegend überarbeitet. Dabei kam ein einfacher, aber wirkungsvoller Trick zum Einsatz, der die Flächenausnutzung optimierte:

• Auslagerung des Erschließungsbereichs: Das Treppenhaus und der Aufzug wurden als separater Anbau an die Nordseite des Gebäudes verlegt.
• Abstandsflächen verhandeln: Durch ein persönliches und unkompliziertes Gespräch mit dem Nachbarn konnte eine Abstandsflächenübernahme vereinbart werden, da an der Grenze ohnehin nur Garagen standen.
• Wohnflächengewinn: Durch diesen Schritt wurde der gesamte innere Erschließungsbereich des Hauses frei und konnte in wertvolle, vermietbare Wohnfläche umgewandelt werden.

Penthouse-Splitting für maximale Mietrendite

Im Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses war ursprünglich ein riesiges Penthouse mit einer Fläche von 120 Quadratmetern geplant. In der Praxis lassen sich für derart große Wohnungen in dieser Lage jedoch nur schwer angemessene Quadratmeterpreise erzielen.

Die Lösung bestand darin, das große Penthouse in zwei kleinere, hocheffiziente Premium-Wohneinheiten aufzuteilen. Durch diese Maßnahme konnte der Mietzins pro Quadratmeter drastisch gesteigert werden. Gleichzeitig sinkt das Leerstandsrisiko, da kleinere Wohneinheiten auf dem Markt deutlich stärker nachgefragt werden als riesige Luxuswohnungen.

Wirtschaftlichkeit und KfW-Förderung kombinieren

Durch die Summe aller Optimierungsmaßnahmen konnte beim Kick-off-Meeting eine Kostenreduktion von einer halben Million Euro bei gleichzeitig 10 % mehr Wohnfläche erzielt werden. Das Projekt entwickelte sich von einer knappen Kalkulation zu einem hochrentablen Investment mit zweistelliger Rendite.

„Ein wirklich hochwirtschaftliches Gebäude sind eben nicht die Top 3 Tricks, um ans Ziel zu gelangen, sondern es sind eigentlich mehr die Top 100...“ — Dr. Peter Burnickl

Zusätzlich profitiert das Projekt nun von staatlichen Fördergeldern. Durch das Erreichen des Standards KfW 40 mit QNG-Siegel sichert sich der Bauherr nicht nur günstige Zinsen, sondern auch attraktive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, die die Rendite nach Steuern weiter maximieren. So bleibt das Vorhaben auch in unruhigen Zeiten absolut krisensicher.

High-Level-Networking unter echten Machern

Zum Abschluss teilt Dr. Peter Burnickl eine exklusive Einladung für das Jahr 2026. Vom 23. bis 25. Mai findet in Griechenland ein hochkarätiges Networking-Event statt. Auf zwei Luxusjachten vor der Küste Athens treffen sich maximal 18 handverlesene Immobilieninvestoren.

Hierbei geht es nicht um Verkaufs-Pitches oder theoretische Vorträge, sondern um echten Austausch auf Augenhöhe, Vertrauensaufbau und das Teilen von realen Erfahrungen bei Sanierungen, Neubauten und Projektentwicklungen unter Gleichgesinnten.