Baukosten sparen: Der 500.000 € Aufzugs-Hack im Wohnungsbau

Das Einsparpotenzial bei Mehrfamilienhäusern im Detail

Beim Bau von Mehrfamilienhäusern werden oft unbewusst enorme Summen verschenkt. Nach der erfolgreichen Kelleroptimierung im ersten Teil der Analyse stehen nun das Erdgeschoss und die oberen Stockwerke im Fokus. Durch gezielte Anpassungen an Aufzug, Grundrissen und Fenstern lässt sich eine Ersparnis von fast einer halben Million Euro realisieren.

Gleichzeitig können die Mieteinnahmen durch intelligente Flächennutzung um rund sieben Prozent gesteigert werden. Diese Optimierungen greifen bereits vor der eigentlichen Detailplanung oder Brandschutzprüfung und basieren auf einfachen, logischen Anpassungen.

Der Aufzugsschacht: Brandschutz und Entrauchung optimieren

Ein klassischer Aufzugsschacht zieht erhebliche Kosten nach sich, die oft durch teure Zusatzinstallationen weiter in die Höhe getrieben werden. Ein typisches Beispiel ist die Schachtentrauchung. Statt einer kostspieligen Entrauchungskuppel lässt sich das Problem über eine einfache Öffnung im unteren Bereich und ein sogenanntes RA-Fenster im oberen Bereich lösen.

Diese natürliche Entrauchung spart bereits beim Bau ein kleines Vermögen. Zudem muss bei der Positionierung des Aufzugs im Treppenhaus penibel auf den Schallschutz geachtet werden, um Lärmbelästigungen in angrenzenden Schlafräumen konsequent zu vermeiden.

Wirtschaftlichkeit des Aufzugs: Wer zahlt für den Komfort?

Die wirtschaftliche Betrachtung eines Aufzugs im Mietwohnungsbau offenbart oft eine gravierende Disbalance. Mieter im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss nutzen die Anlage im Alltag so gut wie nie. Dennoch tragen alle Mietparteien über die Nebenkosten die hohen jährlichen Wartungskosten von 1.500 bis 4.000 Euro.

„Dreiviertel aller Mieter haben durch den Aufzug keinen Vorteil, zahlen aber über die Nebenkosten die Wartung mit.“ — Peter Burnickl

Durch den bewussten Verzicht auf den Aufzug lässt sich nicht nur der teure Betonschacht einsparen. Es werden auch rund 24 Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche gewonnen, die sich direkt vermieten oder verkaufen lassen. Die rechtliche Machbarkeit hängt dabei stark von der jeweiligen Landesbauordnung und den Vorgaben zur Barrierefreiheit ab.

„Wenn es geht, ich würde den Aufzug sofort rauswerfen. Ihr müsst das aber bitte mit eurem Architekten abstimmen.“ — Peter Burnickl

Die clevere Alternative: Der Außenaufzug

Sollte die Landesbauordnung einen Aufzug zwingend vorschreiben, gibt es eine hervorragende planerische Alternative zum klassischen Betonschacht im Gebäudeinneren. Durch das Verschieben von Technikräumen kann ein kostengünstiger Außenaufzug an der Fassade realisiert werden.

Diese Lösung bietet im Vergleich zum Innenaufzug klare finanzielle und planerische Vorteile:

• Schachtkosten minimieren: Der teure, betonierte Schacht samt aufwendiger Abdichtung im Innenbereich entfällt vollständig.
• Flächengewinn: Die wertvolle Innenfläche bleibt erhalten und kann als Wohnraum vermietet werden.
• Günstigere Technik: Außenaufzüge nach Maschinenbaurichtlinie sind in der Anschaffung oft 10 bis 30 Prozent günstiger, auch wenn sie etwas langsamer fahren.
• Abstandsflächen beachten: Die Platzierung an der meist unkritischen Nordseite verhindert Konflikte mit den Nachbargrenzen.

Fenster-Optimierung: Festverglasung und bodentiefe Elemente

Fenster prägen nicht nur das Erscheinungsbild eines Gebäudes, sondern sind auch ein massiver Kosten- und Platzfaktor. Bei großen Fensterfronten zu Terrassen oder Balkonen ist der Einbau von zu vielen beweglichen Elementen ein teurer Fehler. Eine clevere Kombination aus einer Balkontür und festverglasten Elementen senkt die Kosten drastisch.

Durch den Einsatz von Festverglasungen lassen sich schnell mehrere tausend Euro sparen. Gleichzeitig sollten Fenster im Obergeschoss bodentief geplant werden. Obwohl ein bodentiefes Fenster in der Anschaffung minimal teurer ist als eine gemauerte Brüstung, gewinnt der Raum dadurch optisch an Größe und gewinnt tatsächliche Stellfläche am Boden, was den Quadratmeterpreis steigert.

Grundriss-Hacks: Waschmaschinen im Bad und die 10-qm-Regel

Fällt der Keller oder ein separater Waschkeller aus Kostengründen weg, müssen Waschmaschine und Trockner in die Wohnungen integriert werden. Der beste Ort hierfür ist das Badezimmer. Da Bäder ohnehin Feuchträume sind, lässt sich die Feuchtigkeit über dezentrale Einzellüfter mit Nachlauf direkt und kontrolliert nach außen abführen.

Ein weiterer schwerer Fehler in vielen Grundrissen betrifft die Raumgrößen von Arbeits- oder Kinderzimmern.

• Das Problem halber Räume: Zimmer mit einer Fläche von unter 10 Quadratmetern gelten rechtlich nur als halbe Räume, was die Vermietbarkeit als vollwertige Wohnung erschwert.
• Die Lösung: Durch das minimale Verkleinern überdimensionierter Schlafzimmer können kleine 5-Quadratmeter-Räume auf über 10 Quadratmeter vergrößert werden.
• Der Mehrwert: Aus einer optisch engen Kammer wird ein vollwertiges, attraktives Zimmer für Homeoffice oder Kinder.

„Räume unter 10 Quadratmetern sind per Definition halbe Räume. Daher empfehle ich hier immer einfach mal drüber nachzudenken.“ — Peter Burnickl

Penthouse-Aufteilung: Maximale Rendite im Dachgeschoss

Sehr große Penthouses mit über 100 Quadratmetern Wohnfläche und umlaufenden Dachterrassen sind auf dem freien Mietmarkt oft schwer zu vermitteln. Die extrem hohe Miete schränkt den Kreis potenzieller Mieter stark ein, während die riesigen Terrassenflächen nur zu 50 Prozent als Wohnfläche angerechnet werden dürfen.

Die Lösung liegt in der horizontalen Teilung der Etage:

• Zwei statt eine Wohnung: Das große Penthouse wird in zwei kleinere, kompakte Wohneinheiten aufgeteilt.
• Höherer Quadratmeterpreis: Kleinere Wohnflächen erzielen im Verhältnis einen deutlich höheren Mietpreis pro Quadratmeter.
• Geringeres Leerstandsrisiko: Der Markt für kleinere Premium-Wohnungen ist wesentlich größer und liquider als für Luxus-Riesenwohnungen.
• Geringe Mehrkosten: Außer einem zusätzlichen Bad und einer Wand fallen kaum relevante Mehrkosten beim Bau an.

Ganzheitliche Optimierung im Bauwesen

Die gezeigten Optimierungen an Aufzug, Fenstern und Grundrissen demonstrieren eindrucksvoll, wie viel Potenzial in einer frühen Planungsphase steckt. Werden diese Stellschrauben intelligent gedreht, sinken die Baukosten signifikant, während der Cashflow durch höhere Mieteinnahmen steigt.

Dies ist jedoch nur der Anfang. In der anschließenden Planung der Gebäudetechnik, die meist 20 bis 30 Prozent der Gesamtbaukosten ausmacht, lassen sich durch professionelle Planung oft nochmals 10 bis 20 Prozent der Kosten einsparen, ohne dass die Wohnqualität darunter leidet.