Baukosten sparen: 500.000 € weniger beim Mehrfamilienhaus

Der Hebel der intelligenten Baukostenoptimierung

Bei vielen Bauvorhaben wird wertvolles Kapital sprichwörtlich im Boden versenkt oder für architektonische Spielereien ausgegeben, die am Ende kein Mieter bezahlt. In dieser Live-Analyse eines konkreten Mehrfamilienhauses zeigt sich, wie durch gezielte Anpassungen in nur einer Stunde über 500.000 Euro eingespart werden können. Das Geheimnis liegt darin, jedes geplante Bauteil konsequent zu hinterfragen. Es gilt das Prinzip: Bringt dieses Detail mehr Miete oder einen höheren Verkaufspreis ein? Wenn die Antwort "Nein" lautet, sollte das Bauteil überdacht oder gestrichen werden.

Gerade bei Buy-and-Hold-Projekten, die langfristig im eigenen Bestand bleiben, müssen die Baukosten in einem gesunden Verhältnis zur erzielbaren Rendite stehen. Oft planen Architekten nach rein ästhetischen Gesichtspunkten, ohne die spätere Bewirtschaftung oder die Baukosten im Blick zu behalten. Wer hier nicht frühzeitig gegensteuert, läuft Gefahr, die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts zu gefährden.

Fassadendetails: Teures Ego vs. wirtschaftlicher Nutzen

Ein klassischer Bereich für unnötige Ausgaben ist die Fassadengestaltung. Im vorliegenden Entwurf war für das Penthouse-Geschoss eine edle Riemchen- bzw. Holzverschalung vorgesehen. Diese sieht zwar in den ersten Jahren modern aus, verursacht jedoch erhebliche Mehrkosten in der Anschaffung und ist extrem wartungsintensiv. Nach 10 bis 15 Jahren muss eine solche Konstruktion aufwendig saniert oder ausgetauscht werden. Ein klassischer, farblich abgesetzter Putz erfüllt denselben optischen Zweck zu einem Bruchteil der Kosten.

„Wenn man Geld verdienen will, am besten einfach mal drüber nachdenken.“ — Dr. Peter Burnickl

Ein weiteres kostspieliges Detail war ein auskragendes Verschattungsbauteil aus Beton an der Dachkante. Solche statisch anspruchsvollen Elemente treiben die Kosten für Schalung, Bewehrung und Beton massiv in die Höhe. Durch den Verzicht oder den Ersatz durch einfache, angehängte Bauteile lassen sich an dieser Stelle problemlos 20.000 Euro einsparen, ohne dass das Gebäude an Funktionalität verliert.

Das Balkon-Dilemma: Abdichtung und Statik vereinfachen

Freischwebende Balkone aus Betonfertigteilen sind der Albtraum jedes Bauphysikers und Kalkulators. Um die strengen KfW-Effizienzhaus-Standards (wie KFW40 QNG) zu erfüllen, müssen diese Balkone thermisch aufwendig entkoppelt werden. Dies geschieht meist über teure Isokörbe, die direkt in die Filigranplatten eingelegt werden. Hinzu kommen dreiseitige Glasbrüstungen, die zwar elegant wirken, aber extrem teuer und anfällig für Verschmutzungen sind.

Die Optimierung sieht hier wie folgt aus:

• Stahlkonstruktion: Der Wechsel von auskragendem Beton zu einer vorgestellten oder angehängten Stahlkonstruktion spart bares Geld.

• Abdichtung: Durch die Entkopplung entfällt die kritische Abdichtungsebene am Übergang zum Wohnraum fast vollständig.

• Geländer: Der Ersatz von Glas durch schlichte, edle Stahlgeländer reduziert die Kosten pro Balkon um 3.000 bis 5.000 Euro.

Insgesamt führt diese einfache Umplanung der Balkonkonstruktion zu einer direkten Ersparnis von rund 20.000 Euro bei gleichzeitig deutlich verringertem Bauschadensrisiko.

Lichtbänder im Treppenhaus: Schöne Optik, schwerer Betrieb

Riesige, durchgehende Lichtbänder an der Nordfassade des Treppenhauses wirken im Entwurf spektakulär. In der Praxis entpuppen sie sich jedoch schnell als Fehlplanung. Da sich hinter den Fenstern die freitragenden Treppenläufe befinden, ist die Innenseite der Verglasung für Reinigungsarbeiten schlichtweg unzugänglich.

„Niemand zahlt dafür einen Cent mehr Miete und es kommt noch ein Erschwernis mit hinzu: Man kann es kaum reinigen.“ — Dr. Peter Burnickl

Die Lösung für dieses Problem ist so einfach wie genial:

• Standardfenster: Der Einsatz von klassischen Dreh-Kipp-Fenstern an den Podesten sorgt für ausreichend Tageslicht.

• Reinigungsfreundlichkeit: Die Fenster lassen sich problemlos von innen öffnen und ohne teure Teleskopstangen oder Fassadenkletterer reinigen.

• Kosteneffekt: Durch den Einsatz von Standardmaßen anstelle von Sonderanfertigungen sinken die Kosten sofort um ca. 10.000 Euro.

Das teuerste Geschoss: Warum der Keller oft entfallen kann

Die größte Einsparung bei diesem Projekt resultiert aus einer radikalen Entscheidung: dem kompletten Verzicht auf das Untergeschoss. Kein Raum im gesamten Gebäude ist so teuer pro Quadratmeter wie der Keller. Das liegt an den extremen Anforderungen an den Erdaushub, die Erstellung einer wasserundurchlässigen Betonwanne (WU-Beton) und der notwendigen Perimeterdämmung.

„Wir wissen alle, kein Raum ist so teuer wie das Untergeschoss.“ — Dr. Peter Burnickl

In vielen Fällen planen Architekten das Untergeschoss rein aus Gewohnheit, um dort Kellerabteile, Technik und Waschräume unterzubringen. Analysiert man jedoch den tatsächlichen Nutzen dieser Räume für den Mieter, stellt sich schnell heraus, dass die meisten Funktionen viel günstiger und komfortabler oberirdisch gelöst werden können. Durch den kompletten Entfall des Kellers konnten bei diesem Projekt auf einen Schlag rund 300.000 Euro eingespart werden.

Clevere Alternativen für Kellerabteile im Außenbereich

Fragt man Mieter, was sie tatsächlich im Keller lagern, sind es meist Gegenstände wie Autoreifen, Werkzeug oder teure E-Bikes. Niemand trägt gerne schwere Gegenstände über enge Treppen oder Aufzüge nach unten. Die Lösung liegt in einer intelligenten Ausnutzung der Außenanlagen:

• Stellplatz-Erweiterung: Die geplanten Pkw-Stellplätze werden um etwa einen Meter verlängert.

• Holzboxen: Am Kopfende jedes Stellplatzes wird eine robuste, abschließbare Holzbox platziert.

• Mehrwert: Mieter können ihre Reifen und Fahrräder ebenerdig und direkt am Auto lagern, was den Wohnkomfort massiv steigert.

Diese oberirdischen Ersatzräume sind bauphysikalisch unkompliziert, müssen nicht beheizt werden und kosten nur einen Bruchteil eines gemauerten Kellerraums.

Die Waschküche im Keller: Hebeanlagen und Komfortverlust

Eine Waschküche im Keller ist nicht nur unpraktisch, sondern auch technisch riskant. Da der Abwasserkanal in der Straße meist höher liegt als die Bodenplatte des Untergeschosses, muss das gesamte Abwasser der Waschmaschinen über eine Hebeanlage nach oben gepumpt werden. Hebeanlagen sind wartungsintensiv, fehleranfällig und verursachen im Schadensfall teure Überschwemmungen.

Aus Mietersicht ist der Gang in den feuchten Keller mit der Schmutzwäsche ohnehin unattraktiv. Die moderne und saubere Lösung ist die Integration von Waschmaschinenanschlüssen direkt in den Badezimmern oder Abstellräumen der jeweiligen Wohnungen. Dadurch entfallen die Hebeanlage, die teuren Leitungsführungen im Keller und der ungeliebte Gemeinschaftswaschraum komplett.

Fahrrad- und Technikräume radikal verkleinern

Ein Fahrradraum im Keller wirft sofort logistische Fragen auf. Ohne eine flache Rampe müssen Fahrräder mühsam getragen oder im Aufzug transportiert werden, was zu Beschädigungen an Wänden und Aufzugskabinen führt. Da baurechtlich meist nur wenige Stellplätze gefordert sind, können diese viel besser im geschützten Außenbereich oder direkt vor dem Eingang realisiert werden.

Auch der Technikraum war im ursprünglichen Entwurf mit über 34 Quadratmetern völlig überdimensioniert. Ein moderne Mehrfamilienhaus benötigt für die Haustechnik (wie Wärmepumpe, Stromzähler und Speicher) selten mehr als 7 bis 10 Quadratmeter. Durch das Verschieben eines deutlich kleineren Technikraums ins Erdgeschoss konnte die gesamte Technik hocheffizient untergebracht werden, was den Keller vollends überflüssig machte.