Schrottimmobilie kaufen: 900.000 € Investment in Erlangen

Ein vermeintlicher Fehlkauf in Erlanger Toplage

Dr. Peter Burnickl stellt sein neuestes, extremes Projekt vor: Eine absolute Schrottimmobilie mitten in der Erlanger Innenstadt. Für stolze 900.000 Euro hat er das Gebäude erworben, das zuvor über zwei Jahre hinweg wie sauer Bier auf dem freien Markt angeboten wurde. Fast jeder lokale Investor hat sich an diesem Objekt vorbeibewegt oder davor zurückgeschreckt. Doch die Lage der Immobilie könnte kaum besser sein. Sie befindet sich in einer absoluten Toplage direkt in der Fußgängerzone, wo die Universität, das Klinikum und namhafte Großkonzerne in wenigen Minuten fußläufig erreichbar sind.

Während viele Investoren und Projektentwickler vor dem massiven Sanierungsstau und dem hässlichen optischen Zustand zurückschrecken, sieht Burnickl hier eine einmalige Chance. Er bricht mit den typischen Social-Media-Klischees des harten Verhandelns und teilt alle Zahlen, Daten und Fakten des Projekts vollkommen transparent. In einer groß angelegten Dokumentation über die nächsten 12 bis 15 Monate möchte er der Immobilien-Community zeigen, wie aus einer scheinbaren Ruine ein hochrentabler Investment-Case im Eigenbestand entstehen kann.

Warum das Projekt am Markt verbrannt ist

Wenn eine Immobilie über einen sehr langen Zeitraum hinweg auf den bekannten Portalen inseriert ist, gilt sie in der Branche schnell als „verbrannt“. Potenzielle Käufer werden misstrauisch und vermuten sofort schwerwiegende verdeckte Mängel, unlösbare statische Probleme oder baurechtliche Hürden. Auch bei diesem Objekt in Erlangen war der offensichtliche Sanierungsstau optisch extrem abschreckend. Ein bereits installiertes Notdach signalisierte jedem Vorbeigehenden, dass hier dringender Handlungsbedarf besteht.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, das Baurisiko systematisch zu eliminieren, anstatt sich von der Optik blenden zu lassen. Während unvorbereitete Käufer Angst vor unkalkulierbaren Risiken haben, nutzt Burnickl die hervorragende Vorarbeit des Verkäufers. Dieser hatte bereits eine detaillierte Planung ausgearbeitet und eine rechtsgültige Baugenehmigung erwirkt. Da die Planung von außergewöhnlich hoher Qualität ist, wird sie von Burnickl ausnahmsweise ohne jegliche Änderungen eins zu eins umgesetzt, was im Sanierungsgeschäft eine absolute Seltenheit darstellt.

Fairer Deal statt Preispoker im Internet

Ungewöhnlich für Burnickls typische Akquise-Strategie: Er hat dieses Objekt nicht über sein weitreichendes Off-Market-Netzwerk, sondern ganz klassisch auf einem regulären Online-Portal gefunden. Noch ungewöhnlicher ist jedoch, dass er den geforderten Kaufpreis von 900.000 Euro ohne jegliche Nachverhandlungen akzeptiert hat. Der Grund dafür ist denkbar einfach: Der Preis entspricht in etwa dem reinen Bodenrichtwert der Lage. Das bedeutet im Klartext, dass das eigentliche historische Gebäude rechnerisch fast geschenkt mitgeliefert wurde.

„Ich bin ein Freund von Leben und Leben lassen. Fairer Umgang, ich will mir immer in den Spiegel gucken können.“ — Peter Burnickl

Dieses faire Mindset unterscheidet ihn fundamental von vielen selbsternannten Immobilien-Gurus auf Social Media, die stets den maximalen Rabatt erzwingen wollen. Wenn ein Preis von vornherein fair kalkuliert und durch den Bodenwert abgesichert ist, erübrigt sich ein zäher Preispoker. Ein partnerschaftlicher Umgang auf Augenhöhe sorgt für eine schnelle, reibungslose Abwicklung und sichert dem Investor die Unterstützung aller Beteiligten.

Risikomanagement bei Altlasten und Schadstoffen

Bei solch stark sanierungsbedürftigen Objekten lauern oft unvorhergesehene finanzielle Gefahren wie aktiver Holzwurmbefall, Asbestrückstände oder gesundheitsschädliche Alt-Anstriche. Um diese Risiken abzufedern, empfiehlt Burnickl eine kompromisslose Prüfung im Vorfeld und stellt klare Instrumente vor, wie man solche Gefahren vertraglich auffängt.

• Schadstoffprüfung: Vor dem endgültigen Kauf müssen kritische Gebäudeteile intensiv auf Schadstoffe untersucht und die potenziellen Entsorgungskosten realistisch eingepreist werden.
• Risikoteilung vereinbaren: Bei schwer kalkulierbaren Altlasten kann im Kaufvertrag eine Kostengrenze definiert werden, bis zu der der Käufer haftet, während darüber hinausgehende Kosten geteilt oder vom Verkäufer getragen werden.
• Das Open-Book-System: Ein transparentes, offenes Abrechnungsverfahren schützt beide Vertragsparteien vor unvorhergesehenen finanziellen Überraschungen bei der Altlasten- und Schadstoffsanierung.
• Kostensicherheit generieren: Vor dem Kauf sollten bereits vertrauenswürdige Handwerker und Statiker das Objekt begehen, um verlässliche Angebote abzugeben.

Die eiserne Regel der Worst-Case-Kalkulation

Um sich vor den aktuellen Turbulenzen am Bau- und Finanzierungsmarkt effektiv zu schützen, rechnet sich Burnickl jedes seiner Projekte im Vorfeld bewusst „arm“. Er arbeitet konsequent mit sehr konservativen Ansätzen und baut großzügige finanzielle Risikopuffer in seine Kalkulationen ein.

„Für mich muss es immer so sein, dass der Worst Case eigentlich noch mindestens eine Rendite von 5% bringt.“ — Peter Burnickl

Dank dieser vorsichtigen Herangehensweise bleibt das gesamte Investment selbst dann hochprofitabel und cashflow-positiv, wenn unerwartete Kostensteigerungen auf der Baustelle auftreten sollten. Tritt hingegen der Best-Case ein, fällt die Rendite umso erfreulicher aus. Diese finanzielle Disziplin ist gerade in Zeiten gestiegener Zinsen und häufiger Bauinsolvenzen der wichtigste Schutzmechanismus für jeden nachhaltig agierenden Investor.

Sensible Dämmung und moderne Haustechnik im Altbau

Historische Bausubstanz erfordert beim Thema Energieeffizienz ein feinfühliges Sanierungskonzept. Burnickl positioniert sich im Podcast klar gegen klassische, dicke Fassadendämmungen. Er ist der Überzeugung, dass alte Gebäude atmen müssen, um langfristig feuchtigkeitsfrei und ohne Schimmelbildung zu überdauern.

„Dämmungen wollen wir an der Fassade auf jeden Fall hier komplett vermeiden, weil es eine historische Bausubstanz ist.“ — Peter Burnickl

• Dämmkonzept: Die energetische Sanierung konzentriert sich bei diesem historischen Altbau ausschließlich auf die Dämmung der Kellerdecke sowie des obersten Dachbodens.
• Haustechnik und Heizung: Eine moderne Luft-Wasser-Wärmepumpe wird in Kombination mit einer Fußbodenheizung verbaut, da dieser Standard heute von Banken und dem Mietmarkt gefordert wird.
• Erhalt der Ästhetik: Das historische Fachwerk und alte tragende Stahlträger werden freigelegt, aufwendig abgeschliffen, neu versiegelt und als stilvolles Designelement in das Raumkonzept integriert.
• Mauerwerk: Das bestehende Mauerwerk wird teilweise abgebrochen, gereinigt und im Industrie-Look sichtbar gelassen, um den einzigartigen Charme des Altbaus zu bewahren.

Das finale Konzept: 9 Apartments und eine Gewerbeeinheit

Auf der gesamten Fläche des Objekts entstehen insgesamt neun hochwertig sanierte Studentenapartments. Mit einer bewussten Größe von jeweils 25 bis 30 Quadratmetern heben sie sich von den oft winzigen Kleinst-Apartments am Markt ab und bieten einen deutlich höheren Wohnkomfort. Jedes dieser Apartments wird mit einer eigenen, modernen Nasszelle, einer voll ausgestatteten Pantry-Küche und einem kombinierten Wohn- und Schlafraum versehen.

Im Erdgeschoss des Vorderhauses wird zudem eine kleine, attraktive Gewerbeeinheit integriert. Für diese sucht Burnickl bereits aktiv vor dem offiziellen Baustart nach passenden Mietern aus der Umgebung, wie etwa kleinen Cafés, Teehäusern oder Feinkostläden. Das fertige Objekt soll für mindestens zehn Jahre im eigenen Immobilienbestand gehalten werden, um nach Ablauf dieser Frist die Möglichkeit einer steuerfreien Veräußerung an die Familie oder externe Käufer voll auszuschöpfen.

Fahrplan und Bauzeiten von der Finanzierung bis zum Einzug

Der detaillierte Ablaufplan für die kommenden Monate steht bereits fest und basiert auf einer eng getakteten Logistik. Direkt nach dem Notartermin und der finalen Zusage der KfW-Fördergelder sollen die Handwerker im Mai auf der Baustelle einziehen.

• Frühjahr/Mai: Start der finalen Entkernungsarbeiten, des neuen Bodenaufbaus im Erdgeschoss und der statischen Ertüchtigung des Fachwerks durch den Statiker.
• Sommer/Spätsommer: Austausch sämtlicher Fenster gegen moderne Schall- und Wärmeschutzfenster sowie Fertigstellung der Dacharbeiten, um das gesamte Gebäude winterfest zu machen.
• Winter: Durchführung des kompletten Innenausbaus inklusive der Installation von Heizung, Sanitär, Elektrik und den notwendigen Trockenbauarbeiten in den beheizten Räumen.
• Nächstes Frühjahr: Gestaltung der Außenanlagen im neu geschaffenen Innenhof, gefolgt von der Montage der modernen Stahltreppen und Balkonkonstruktionen.