Restnutzungsdauer-Gutachten: Abschreibung auf 8% erhöhen

Das Potenzial verkürzter Restnutzungsdauern

In Deutschland schreiben die meisten privaten Vermieter ihre Wohngebäude standardmäßig über einen Zeitraum von 50 Jahren mit jährlich zwei Prozent ab. Jasper Schouw macht im Gespräch deutlich, dass dieser starre gesetzliche Rahmen oft nicht der wirtschaftlichen Realität entspricht. Mit einem professionellen Restnutzungsdauer-Gutachten lässt sich die Abschreibung legal auf bis zu acht Prozent steigern, was Kapitalanlegern erhebliche liquide Mittel sichert.

„Acht von zehn Vermietern zahlen zu viel Steuern und darum geht es bei Restnutzungsdauer-Gutachten.“ — Jasper Schouw

Durch die kürzere Abschreibungsdauer wird das vorhandene Abschreibungsvolumen in einen kürzeren Zeitraum gezogen. Dies erhöht die jährlichen steuerlichen Verluste oder mindert die zu versteuernden Gewinne aus Vermietung und Verpachtung massiv, ohne dass dafür tatsächliche finanzielle Mittel abfließen müssen.

Wie Jasper Schouw die Immobilienwelt entdeckte

Der Werdegang von Jasper Schouw ist vielseitig und durch Vertriebe geprägt. Nach seinem betriebswirtschaftlichen Studium und Stationen im Ausland baute er für Personalberatungen wie Michael Page große Teams im Bereich Interim-Management auf. Später wechselte er als COO zu Freelance.de, um digitale Marktplätze mitzugestalten, bevor er 2018 seine erste eigene Kapitalanlage erwarb.

• Einstieg 2018: Eine Empfehlung seines Finanzberaters ebnete ihm trotz anfänglicher Skepsis den Weg in den Immobilienmarkt.
• Bestandsaufbau: In Bremen baute er systematisch einen eigenen Bestand aus Mehrfamilienhäusern mit leichtem Gewerbeanteil auf.
• Fokuswechsel: Nach dem Ende des klassischen Trading-Marktes durch gestiegene Zinsen fokussierte er sich voll auf die Optimierung seines eigenen Bestandes.

Seine persönlichen Erfahrungen machten ihm schnell klar, dass die Steueroptimierung im aktuellen Marktumfeld der entscheidende Hebel ist, um die Rentabilität von Bestandsimmobilien zu sichern.

Abwehrverhalten der Finanzbehörden und gesetzliche Hürden

Da eine höhere Abschreibung die Steuerlast der Steuerzahler massiv senkt, stoßen solche Anträge bei den Finanzämtern selten auf Gegenliebe. Schouw betont, dass die Behörden strenge formale Anforderungen stellen, um diese Steuersparmodelle zu erschweren, obwohl die Gesetzeslage dazu absolut eindeutig ist.

„Das Finanzamt wehrt sich dagegen. Ich würde mal sagen, also Finanzämter hassen diesen Trick.“ — Jasper Schouw

Die strengeren Richtlinien nach jüngsten BFH-Urteilen betreffen vor allem die Qualifikation der Gutachter. Private Eigentümer können die Restnutzungsdauer nicht selbst schätzen oder ohne zertifizierten Nachweis einreichen. Ein gültiges Gutachten verlangt zwingend die Unterschrift eines öffentlich bestellten, vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.

Geeignete Immobilien und relevante Baujahre

Nicht jede Immobilie profitiert gleichermaßen von einer Neubewertung der Nutzungsdauer. Schouw nennt klare Kriterien für die Sinnhaftigkeit eines solchen Gutachtens, wobei das Alter des Gebäudes eine entscheidende Rolle für den Erfolg spielt.

• Baujahr 1985 und älter: Ab diesem Alter lohnt sich eine Prüfung fast immer, da die Restnutzungszeit rechnerisch stark sinkt.
• Die 1950er bis 1970er Jahre: Gebäude aus dieser Ära der Nachkriegszeit liefern meist herausragende Ergebnisse von bis zu 30 Jahren Restnutzungsdauer oder weniger.
• Ausstattungsstandard: Am besten eignen sich gepflegte, aber in den wesentlichen Gewerken wie Heizung, Elektrik, Dach und Dämmung nicht kernsanierte Immobilien.

„Umso älter, umso besser. Also das heißt, alle, die auf jeden Fall nach 85 älter sind, für die lohnt es sich sehr dringend.“ — Jasper Schouw

Liegt die letzte fundamentale Modernisierung bereits Jahrzehnte zurück, steigen die Chancen auf ein hervorragendes Abschreibungsergebnis massiv an.

Der Ablauf vom Kurztest zum fertigen Gutachten

Die Hürde für interessierte Vermieter soll so gering wie möglich gehalten werden. Auf Schouws Plattform können Eigentümer in wenigen Minuten eine kostenlose Ersteinschätzung einholen.

• Schritt 1: Der Online-Test: Über sieben bis acht gezielte Fragen zu Baujahr und Sanierungsstand wird das Abschreibungspotenzial berechnet.
• Schritt 2: Die Dokumentenübergabe: Fotos von Innenräumen, Fassaden und Technik sowie Grundrisse und der Energieausweis werden hochgeladen.
• Schritt 3: Das Gutachten: Ein zertifizierter Gutachter erstellt das detaillierte, oft knapp 100 Seiten starke Dokument für die Vorlage beim Finanzamt.

Der zeitliche Aufwand für den Eigentümer beschränkt sich nach Schouws Erfahrung auf meist weniger als eine halbe Stunde für das Zusammensuchen der Unterlagen.

Beispielrechnung: So viel Cash bringt die Methode

Der finanzielle Hebel wird an einem konkreten Rechenbeispiel deutlich. Angenommen, eine Wohnung hat einen Gebäudeanteilswert von 200.000 Euro und wird bisher mit zwei Prozent (4.000 Euro jährlich) abgeschrieben.

Wird die Nutzungsdauer durch das Gutachten auf 28 Jahre verkürzt, steigt der Abschreibungssatz auf rund 3,57 Prozent an. Das entspricht einer jährlichen Abschreibung von 7.150 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart der Investor so jährlich über 1.300 Euro an cashwirksamer Einkommensteuer ein. Da die Gutachtenkosten für kleine Objekte nettopreislich im dreistelligen Bereich liegen, amortisiert sich die Investition meist in wenigen Monaten.

Lösungen für langjährige Bestandshalter und die Ehegattenschaukel

Wer seine Immobilie bereits seit 20 Jahren besitzt, hat einen Großteil der ursprünglichen Anschaffungskosten abgeschrieben. In solchen Fällen bringt eine bloße Verkürzung der Restnutzungsdauer der verbliebenen geringen Restwerte oft nur wenig Mehrwert.

• Ehegattenschaukel: Der steuerfreie Verkauf der Wertsteigerung an den Ehepartner generiert ein ganz neues, marktübliches Abschreibungsvolumen.
• Step-Up-Modelle: Gewerbliche Investoren nutzen den grunderwerbsteuerneutralen Verkauf in eigene Personengesellschaften, um das Abschreibungspotenzial neu zu heben.
• Zinsvorteil nutzen: Durch die Neu-Finanzierung bei einem Verkauf an den Partner lassen sich zudem die Zinsen erneut steuerlich als Werbungskosten geltend machen.

Diese juristischen Gestaltungskonzepte erlauben es, stille Reserven steuerfrei zu heben und gleichzeitig die jährliche Steuerbelastung stark zu drücken.

Fazit und Ratschlag für den aktuellen Immobilienmarkt

In Zeiten gestiegener Zinsen und sinkender Handelsvolumina rückt die Bestandsoptimierung in den Fokus erfolgreicher Investoren. Schouw und Schmid raten der Branche, in der aktuellen Marktphase einen kühlen Kopf zu behahren, da der Nachfragedruck nach Wohnraum unverändert hoch bleibt.

• Hanseatische Gelassenheit: Investoren sollten immer mit ausreichendem Puffer kalkulieren und emotionale Panikverkäufe vermeiden.
• Steuerliche Hebel aktivieren: Das Ausnutzen aller legalen Gestaltungsmöglichkeiten wie Restnutzungsdauer-Gutachten sichert die Liquidität im Bestand ab.
• Märkte verstehen: Wer in guten Lagen werthaltig eingekauft hat, wird langfristig zu den Gewinnern am Markt gehören.