Elbtower-Kauf: Prof. Dr. Michael Becken im Interview

Rettung eines Hamburger Wahrzeichens: Der Elbtower im Fokus

Der Hamburger Elbtower gilt als eines der meistdiskutierten Bauprojekte Deutschlands. Nach der Insolvenz der Signa-Gruppe steht der Rohbau des Wolkenkratzers auf rund einem Drittel seiner Höhe still. Für Michael Becken und die Becken Group ist dieses unfertige Wahrzeichen an den Elbbrücken ein unhaltbarer Zustand für die Hansestadt.

„Es wäre eine Schande für die Stadt Hamburg, wenn wir den Elbtower als Bauruine stehen lassen würden.“ — Michael Becken

Das geplante Vorhaben ist gigantisch. Mit einer Zielhöhe von 245 Metern soll das Gebäude das dritthöchste Deutschlands werden. Die Becken Group bringt als lokaler Entwickler die Kompetenzen mit, um dieses technisch hochkomplexe Projekt zu übernehmen und zu einem erfolgreichen Ende zu bringen.

Der Werdegang von Michael Becken: Von Polen in die Hansestadt

Der Weg von Prof. Dr. Michael Becken in die Führungsetage verlief nicht geradlinig. Geboren in Polen, wanderte er 1988 als Spätaussiedler nach Hamburg aus. Nach einer intensiven Integrationsphase absolvierte er sein Abitur und ein anschließendes Jurastudium, das ihm eine solide analytische Basis verschaffte.

Nach dem Studium stieg er in das Familienunternehmen seines Schwiegervaters Dieter Becken ein. Um sein juristisches Fundament um Fachwissen zu ergänzen, absolvierte er berufsbegleitend ein Aufbaustudium zum Immobilienökonomen an der ADI. Diese doppelte Qualifikation aus Recht und Wirtschaft prägt bis heute seine strategische Herangehensweise.

Paradigmenwechsel: Vom Bestandshalter zum Trader-Developer

Die Becken Group blickt auf eine traditionsreiche Geschichte zurück, die 1978 mit Dieter Becken begann. In den ersten drei Jahrzehnten lag der Fokus auf dem Aufbau eines Bestandsportfolios, das nahezu vollständig bankenfinanziert war. Der große Wendepunkt folgte kurz vor der globalen Finanzkrise Ende 2006.

In einer strategischen Transaktion veräußerte Dieter Becken 38 gewerbliche Objekte an einen Fonds von Morgan Stanley für rund 670 bis 700 Millionen Euro. Dieses Geschäft brachte der Familie erstmals erhebliches Eigenkapital, das nach dem Neustart ab 2007 reinvestiert wurde. Seitdem agiert das Haus im Kern als Trader-Developer:

• Projektentwicklung: Gezielter Ankauf von Grundstücken und die Errichtung schlüsselfertiger Gebäude.
• Vertrieb an Endinvestoren: Verkauf der fertigen Objekte an institutionelle Käufer statt des langfristigen Haltens.
• Wohnungsbau: Ausweitung des Portfolios vom reinen Bürosegment hin zu einer stabilen Mischung mit Wohnprojekten.

Club-Deals und Joint Ventures: Die Evolution der Finanzierung

Durch das veränderte Bankenumfeld am Anfang der 2000er-Jahre wurde die klassische 100-Prozent-Finanzierung unmöglich. Um das eigene Wachstum nicht durch das limitierte Eigenkapital zu drosseln, öffnete sich die Becken Group für externes Kapital. Dies begann mit klassischen Joint Ventures und entwickelte sich rasch zu Club-Deals weiter.

Ein Club-Deal bündelt das Kapital mehrerer Investoren oder Family Offices für ein Projekt. Diese Finanzierungsform strukturierte Michael Becken über Jahre erfolgreich um, stieß dabei jedoch auch auf prozessuale Grenzen. Die wesentlichen Nachteile dieser Strukturen umfassen:

• Gewerbliche Infizierung: Das steuerliche Risiko für Investoren, durch direkte Beteiligungsstrukturen gewerbliche Einkünfte zu erzielen.
• Langes Fundraising: Die Notwendigkeit, Partner für jedes einzelne Projekt neu vom Konzept überzeugen zu müssen.
• Vorleistungspflicht: Der Entwickler muss oft finanziell in Vorleistung gehen, bevor das Konsortium final steht.

Regulierung und Fondsgeschäft: Die Entstehung von Becken Invest

Um den strukturellen Nachteilen der Club-Deals zu begegnen, gründete das Unternehmen im Jahr 2017 die hauseigene Kapitalverwaltungsgesellschaft. Unter der Aufsicht der BaFin wurden Fondsstrukturen etabliert, die es institutionellen Anlegern wie Versicherungen ermöglichen, risikoadäquater zu investieren.

Die Becken Group differenziert ihr Fondsangebot heute in verschiedene strategische Produktfamilien:

• Entwicklungsfonds: Fokussieren sich auf das klassische Projektentwicklungs-Risiko mit hohen Renditechancen.
• Büro-Bestandsfonds: Investieren in risikoärmere Core-Plus-Immobilien und setzen stark auf ökologische Transformation im Rahmen von ESG-Kriterien.
• Klimafreundlicher Wandel: Sanierung älterer Bausubstanz im Rahmen nachhaltiger Investitionskriterien nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung.

Breit aufgestellt durch die Immobilienkrise: Die Diversifikationsstrategie

Projektentwickler sind extremen Marktzyklen unterworfen. In Phasen des Abschwungs können Jahre vergehen, in denen keine nennenswerten Verkaufserlöse erzielt werden, während die Personal- und Betriebskosten weiterlaufen. Um diese Zyklen zu glätten, hat sich die Becken Group operativ extrem breit aufgestellt.

Über die Zeit wurden spezialisierte Gesellschaften gegründet, die die gesamte textile Wertschöpfungskette abbilden. Ein Meilenstein war die Übernahme des etablierten Asset- und Investmentmanagers Industria Wohnen im Jahr 2021. Dadurch verwaltet die Unternehmensgruppe dauerhaft ein Milliardenvermögen im Wohnungsbereich und sichert sich regelmäßige Dienstleistungserträge.

Theorie trifft Praxis: Die Professur an der Northern Business School

Neben seiner unternehmerischen Tätigkeit ist Michael Becken seit 2017 als Professor für Real Estate Management an der Northern Business School (NBS) in Hamburg aktiv. Er schätzt den engen Austausch mit der Wissenschaft und nutzt seine Vorlesungen, um praxisorientierte Lehre mit realen Cases aus der Wirtschaft zu verbinden.

Die Digitalisierung und veränderte Gewohnheiten der Studierenden haben die Hochschullandschaft in den letzten Jahren fundamental gewandelt. Die NBS arbeitet heute mit hybriden Vorlesungsformaten, die zeitgleich im Hörsaal und online stattfinden. Für die Zukunft sieht Becken eine tiefgreifende Verschiebung der Dozentenrolle:

• Rolle des Mentors: Lehrende wandeln sich von klassischen Vorlesern zu Lerncoaches und Begleitern.
• Einfluss künstlicher Intelligenz: KI verändert Prüfungsmethoden und die Erstellung studentischer Arbeiten grundlegend.
• On-Demand-Inhalte: Flexiblere Lernstrukturen sind notwendig, da Studierende mehr zeitliche Ungebundenheit einfordern.

Der Fahrplan zur Fertigstellung des Elbtowers

Für die erfolgreiche Fortführung des Elbtowers gilt es, eine komplexe Gemengelage aus Finanzierung, Strukturierung und Vermietung zu lösen. Die Becken Group strebt ein Konsortium an, um das Risiko des 1-Milliarde-Euro-Vorhabens zu verteilen. Im Gegensatz zur Signa-Ära soll das Projekt nicht auf spekulativer Basis, sondern mit hoher Vorvermietungsquote realisiert werden.

Der Schlüssel zur Bankenfinanzierung liegt in der Akquise großer Anker- und Hotelmieter. Ziel ist ein Vorvermietungsstand von über 50 bis 70 Prozent, um den klassischen Hebel an Fremdkapital zu sichern. Das Konsortium soll zudem so aufgestellt sein, dass kein Exit-Druck besteht und der Turm im Zweifelsfall langfristig im eigenen Bestand gehalten werden kann.

Wohnungsbau in der Sackgasse: Kritik an der Politik

Der deutsche Wohnungsmarkt leidet unter einem drastischen Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Ballungsräumen. Prof. Dr. Michael Becken äußert an dieser Stelle deutliche Kritik am politischen Handeln auf Landes- und Bundesebene. Die Kombination aus rasant gestiegenen Baukosten und immer komplexeren regulatorischen Vorgaben macht freien Wohnungsbau unrentabel.

Um aktiv an Lösungen mitzuarbeiten, engagiert sich Becken in der Hamburger CDU im Hinblick auf die kommenden Bürgerschaftswahlen. Er fordert verlässliche Rahmenbedingungen, Entbürokratisierung und gezielte Impulse für den Wohnungsbau. Die Krise sieht er als Phase, die mit Geduld und der richtigen strategischen Vorbereitung gemeistert werden muss.

„Aus unserer Sicht gibt es künftig zwei Kategorien von Büros: Das gute Büro in Top-Lage und das schlechte Büro.“ — Michael Becken

Mit diesem Blick auf die strukturellen Marktveränderungen bereitet sich die Becken Group darauf vor, gestärkt aus der aktuellen Bereinigungsphase hervorzugehen.

„Life is a rollercoaster – es geht in der Immobilienbranche abwärts, aber es wird auch wieder aufwärts gehen.“ — Michael Becken