KI-Grundstücksanalyse mit Syte: Baupotenziale ermitteln

Die Evolution der Architektur: Erst rechnen, dann zeichnen

In der klassischen Projektentwicklung und Architekturplanung vergeht oft viel Zeit, bis feststeht, ob sich ein Bauvorhaben wirtschaftlich trägt. Matthias Zühlke, gelernter Architekt und Gründer von Syte, blickt auf eine Zeit zurück, in der mühsam Pläne gezeichnet wurden, bevor verlässliche Zahlen vorlagen. Künstliche Intelligenz (KI) setzt genau an dieser Ineffizienz an und ermöglicht es, den gesamten Vorbereitungsprozess in Echtzeit abzukürzen.

„Wir haben früher mal gesagt, wer oder wenn wir ein Projekt angehen, wollen wir erstmal rechnen, bevor wir zeichnen.“ — Matthias Zühlke

Durch die Automatisierung von Berechnungsschritten gewinnen Planer und Entwickler wertvolle Zeit zurück. Statt tagelang Katasterpläne nachzuzeichnen und Excel-Tabellen zu pflegen, liefert die Technologie fundierte Entscheidungsgrundlagen auf Knopfdruck. So verschiebt sich die Rolle des Architekten weg vom administrativen Aufwand hin zur kreativen Gestaltung.

Vom Studium in Münster über Australien zu globalen Projekten für Audi

Matthias Zühlkes Werdegang startete mit dem Architekturstudium in Münster. Nach dem Abschluss zog es ihn nach Sydney, wo er 2007 erste Erfahrungen mit Building Information Modeling (BIM) sammelte — einer Technologie, die in Deutschland damals noch in den Kinderschuhen steckte. Zurück in der Heimat gründete er mitten in der Finanzkrise 2008/2009 sein erstes Unternehmen, das sich auf Tageslicht- und Energiesimulationen für Nachhaltigkeitszertifizierungen spezialisierte.

Später folgte der Wechsel in ein größeres Geschäftsumfeld. Zühlke stieg als Partner bei Mars und Partner Architekten ein. Dort betreute er Großprojekte, unter anderem temporäre Markenarchitektur und weltweite Messekonzepte für Automobilkonzerne wie Audi. Diese Phase im schnellen Systembau prägte sein Verständnis für effizientes Planen und den geschäftlichen Umgang mit extremen Deadlines.

Intuitive Ideenfindung: Sabbatical und die Geburtsstunde von Syte

Der wahre Wendepunkt hin zur Gründung von Syte ereignete sich während einer siebenmonatigen Auszeit. Gemeinsam mit seiner heutigen Frau reiste Matthias Zühlke durch Amerika und Asien. In Ecuador engagierte er sich ehrenamtlich für das Hilfsprojekt „pasos“, um ein Gemeindezentrum aus Bambus aufzubauen. Diese Phase abseits des operativen Alltags bot den nötigen Freiraum, um bestehende Probleme der Immobilienbranche tiefgreifend zu überdenken.

In Sri Lanka traf er schließlich seinen Sandkastenfreund David. David, ein promovierter Mathematiker mit erfolgreicher Startup-Erfahrung (Gründer von Familonet), brachte das entscheidende Know-how über Skalierbarkeit und maschinelles Lernen mit. Auf Basis einer PowerPoint-Präsentation und zahlreicher intensiver Diskussionen entstand am Strand von Sri Lanka der Business-Plan für eine automatisierte, datengestützte Grundstücksanalyse.

Wie Syte das deutsche Baurecht und Geodaten bändigt

Die größte Hürde für eine digitale Analyseplattform in Deutschland ist die Komplexität des Baurechts. Um Abstandsflächen, Baufluchten und Nachverdichtungspotenziale ohne Bebauungsplan (nach Paragraph 34 BauGB) zu bewerten, entwickelte das Team ein spezielles KI-Modell. Dabei greift Syte auf eine Vielzahl öffentlicher und lizensierter Datenquellen zurück:

• Katasterdaten: Liefern exakte Informationen über Grundstücksflächen und die bestehende Gebäudekubatur.
• Lidar-Daten: Dreidimensionale Laserscans der Bundesländer zeigen das präzise Geländeprofil und die Höhe von Objekten.
• Satellitenbilder: Ermöglichen die automatische Erkennung von Versiegelungsgraden und PV-Potenzialen.
• Marktdaten: Liefern aktuelle Informationsstände zu lokalen Kaufpreisen und Angebotsmieten.

Zusätzlich fütterten die Architekten von Syte die KI über Monate hinweg über ein internes Trainingsprogramm („Property Tinder“), um dem Algorithmus beizubringen, wie ein menschlicher Planer Potenziale bewertet. Nach über 10.000 manuellen Auswertungen verstand die KI das Prinzip des Einfügungsgebots eigenständig.

Das Herzstück der Plattform: Die dreispaltige Wirtschaftlichkeitsrechnung

Das zentrale Feature von Syte ist eine automatisierte Wirtschaftlichkeitstabelle. Für jedes ausgewählte Grundstück berechnet das System parallel drei verschiedene Szenarien, um den maximalen Residualwert zu ermitteln:

• Bestandsszenario: Berechnet den aktuellen Verkehrswert des Objekts basierend auf lokalen Mieten und dem Gebäudealter.
• Nachverdichtung & Sanierung: Simuliert Aufstockungen oder Hinterhofbebauungen inklusive anfallender Sanierungskosten (nach KfW-Standards).
• Abriss & Neubau: Zeigt das maximal realisierbare Bauvolumen bei einem kompletten Neubau, kalkuliert Außenanlagen und berechnet die wirtschaftlichen Grenzwerte.

Gleichzeitig integriert das System wichtige k.-o.-Kriterien. Es berechnet automatisch, ob Stellplatzverpflichtungen oberirdisch gelöst werden können oder eine teure Tiefgarage eingeplant werden muss. Auch vorhandene Bäume werden dank Lidar-Scans erfasst und fließen in das Risiko-Assessment ein.

Expertenanalysen auf Knopfdruck und Zielgruppen

Neben der reinen Software-Nutzung bietet Syte auch eine hybride Dienstleistung an. Für 1.500 Euro können Kunden eine zertifizierte Expertenanalyse anfordern. Ein internes Team aus Architekten verfeinert die automatisierten Daten, prüft bauaufsichtliche Details und erstellt stadtkompatible 3D-Konzepte.

„Die ersten Planungsphasen werden sich dermaßen stark ändern durch KI. Man muss immer auf der Hut sein.“ — Matthias Zühlke

Diese Visualisierungen sind bewusst skizzenhaft gehalten, um langwierige Diskussionen mit Bauämtern über Fassadendetails zu vermeiden und den Fokus rein auf das Volumen zu lenken. Zu den Hauptabnehmern dieser Analysen gehören Projektentwickler auf Akquisitionsjagd, Makler für die gezielte Kundenansprache sowie Banken für schnelle Beleihungsprüfungen.

Wachstumsschritte und die Kunst der Startup-Finanzierung

Seit der Gründung im Jahr 2021 ist Syte rasant gewachsen und beschäftigt heute rund 24 Mitarbeiter. Nach einer anfänglichen Angel-Runde stieg in der Seed-Phase der High-Tech Gründerfonds (HTGF) ein. Kürzlich schloss das Unternehmen eine Serie-A-Finanzierungsrunde über 5 Millionen Euro ab, angeführt von der Schwarz-Gruppe sowie wend.io und der Deutschen Leasing.

Zühlke hebt eine wichtige Lektion für Gründende hervor: Während Finanzierungsrunden muss der Vertrieb zwingend weiterlaufen. Bei Syte übernahm Co-Gründer David den gesamten Funding-Prozess, während Matthias sich voll auf den Sales konzentrierte. Das verhinderte einen Umsatzknick und sorgte dafür, dass die gesetzten Meilensteine im Pitch sogar übertroffen wurden.

Die Zukunft von Syte und ein Rat an die Immobilienbranche

Die nächsten Expansionsschritte stehen bereits fest. Mit der bevorstehenden Integration von bayerischen Geodaten wird Syte deutschlandweit lückenlos verfügbar sein. Für die nahe Zukunft sind der Markteintritt in europäischen Nachbarländern, verfeinerte Tools für Portfolio-Scans („Site Manager“) und einfache 3D-Volumengeneratoren geplant.

„Im Notfall muss ich mir ein anderes Geschäftsmodell überlegen, wenn sich Zeiten einfach ändern.“ — Matthias Zühlke

Zum Abschluss rät Matthias Zühlke der etablierten Immobilienbranche zu mehr Veränderungsbereitschaft. Wer sich in einer Hochphase nicht selbst hinterfragt und modernisiert, verpasst den Anschluss, sobald sich die Marktbedingungen ändern. KI wird die Branche nicht ersetzen, aber diejenigen, die sie nutzen, werden diejenigen ersetzen, die es nicht tun.