Value-Add Gewerbeimmobilien: Jens-Peter Schulz im Talk

Die Strategie: „Buy What Nobody Wants and Wait“

Jens-Peter Schulz setzt in seiner langjährigen Karriere auf einen klaren Value-Add-Ansatz im Gewerbebereich. Seine Philosophie lautet, ungeliebte Immobilien mit ungenutztem Potenzial anzukaufen und gezielt aufzuwerten. Anstatt die Objekte langfristig im Bestand zu halten, zielt er auf eine schnelle Reaktivierung ab. Innerhalb von rund anderthalb Jahren werden neue Nutzungskonzepte implementiert, Flächen revitalisiert und neu vermietet, um die Immobilie danach wieder zu veräußern.

Schulz erklärt, dass viele klassische Bestandshalter Objekte bis zum Äußersten ausreizen wollen. Er hingegen verlässt die Wertschöpfungskette früher, um seinen Partnern und Nachfolgern ebenfalls eine attraktive Rendite zu ermöglichen. Dies sorgt für eine hohe Vertrauensbasis und wiederkehrende Geschäftsmöglichkeiten mit solventen Family Offices.

„Meine Strategie ist, buy what nobody wants and wait, also kauf Sachen, die momentan niemand möchte und warte.“ — Jens-Peter Schulz

• Zielobjekte: Gewerbehallen und Bürogebäude zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern.
• Prozess: Umfassende Revitalisierung innerhalb von 18 Monaten.
• Ausstieg: Weiterverkauf an Family Offices, wobei bewusst Entwicklungspotenzial für den Nachkäufer hinterlassen wird.

Kapitalstruktur: Warum „schlaues Geld“ den Unterschied macht

Ein erfolgreicher Turnaround von Problemimmobilien gelingt laut Schulz selten im Alleingang. Er realisiert seine Investments konsequent mit Partnern, die neben Kapital auch die passende Branchenexpertise einbringen. Wenn er beispielsweise in ein Logistikobjekt investiert, sucht er gezielt Co-Investoren mit Logistikhintergrund. Dieses sogenannte „schlaue Geld“ minimiert das Risiko und beschleunigt die Neuausrichtung des Objekts erheblich.

Er sieht sich selbst primär als „Trüffelsucher“, der weltweit nach Impulsen Ausschau hält, um lokale Probleme kreativ zu lösen. Seine Superkraft liegt im aktiven Zuhören, wodurch er die tatsächlichen Bedürfnisse gewerblicher Mieter präzise herausarbeiten kann. So schafft er maßgeschneiderte Lösungen, die Leerstände nachhaltig beseitigen.

• Trüffelsuche: Schulz übernimmt die Identifikation unterbewerteter Objekte und bringt innovative Konzepte ein.
• Partnernetzwerk: Partner tragen Kapital bei und sichern die operative Expertise für die jeweilige Asset-Klasse.
• Marktnähe: Die Vermietung wird nicht anonym aus der Ferne gesteuert, sondern durch Präsenz vor Ort und direktes Zuhören optimiert.

Die Zukunft von Büroflächen im Duell mit dem Homeoffice

Der klassische Büroalltag hat sich weltweit drastisch verändert, was immense Auswirkungen auf die Leerstände in Metropolen wie New York hat. Büros müssen heute einen klaren Mehrwert bieten, um Arbeitnehmer aus dem Homeoffice zu locken. Unternehmen benötigen oft weniger Quadratmeter, investieren dafür jedoch in deutlich höhere Qualität und modernere Ausstattung. Es geht nicht mehr um lange Flure und kleine Einzelbüros, sondern um Begegnungsflächen, die Kreativität und Austausch fördern.

„Eine Büroimmobilie heutzutage muss sich gegen das Homeoffice durchsetzen, dass die Mitarbeiter auch wieder gerne ins Büro kommen.“ — Jens-Peter Schulz

• Flächenreduktion: Der Trend geht weg von riesigen Flächen hin zu kleineren, aber hocheffizienten Einheiten.
• Open-Space-Konzepte: Offene Arbeitsbereiche und architektonische Highlights, wie im Steelcase-Gebäude in München, fördern den informellen Austausch.
• Zufallsbegegnungen: Innovationen entstehen meist nicht am Schreibtisch, sondern bei spontanen Gesprächen in Kaffeeküchen oder auf Tribünen.

Digitale Zwillinge und das Potenzial des industriellen Metaverse

Schulz blickt weit über den europäischen Tellerrand hinaus und investiert frühzeitig in technologische Innovationen. Dazu gehören digitale Zwillinge von Industrieanlagen ebenso wie Landkäufe im virtuellen Metaverse. Das industrielle Metaverse ist für ihn keine reine Spielerei, sondern eine handfeste Revolution für die Due Diligence. Investoren und CEOs können hunderte Kilometer entfernt durch naturgetreue digitale Nachbauten navigieren und Entscheidungen in Echtzeit treffen.

Schulz beobachtet, dass asiatische Geschäftspartner bei Themen wie Blockchain und Künstlicher Intelligenz weitaus aufgeschlossener sind als europäische Akteure. Für ihn ist die Verschmelzung von physischer Immobilie und digitalem Datenraum die einzig logische Konsequenz für moderne Transaktionsprozesse. Dadurch lassen sich komplexe Verkaufsprüfungen in einem Bruchteil der gewohnten Zeit abwickeln.

• Virtuelle Grundstücke: Ankauf von strategischen Lagen im Metaverse, um von zukünftigen Marktplätzen und Bildungsvorhaben zu profitieren.
• Effiziente Due Diligence: Optische und digitale Zwillinge erlauben detaillierte Gebäudeprüfungen ohne lange Anreisen.
• Schnittstellen: Die Verknüpfung von Blockchain-Technologie und Künstlicher Intelligenz wird die Transaktionsgeschwindigkeit im Markt beschleunigen.

Der Mikromarkt Dresden als lokales Investment-Wunder

Während der deutsche Gesamtmarkt vor Herausforderungen steht, setzt Schulz auf eine strikte geografische Fokussierung. Die Ansiedlung des taiwanesischen Halbleitergiganten TSMC in Dresden erzeugt eine enorme Sonderkonjunktur im Umland. Im Radius von 20 Kilometern um die neue Produktionsstätte sieht Schulz das attraktivste Investitionsumfeld der kommenden Jahre. Ähnliche Ansiedlungen in Japan zeigten bereits, dass sich Grundstücks- und Gewerbepreise im Zuge solcher Großprojekte vervielfachen können.

Durch seine Reisen nach Taiwan, Singapur und Japan analysiert Schulz die globale Halbleiterindustrie sehr genau. Das Phänomen des Werkswohnens ist in Asien längst etabliert, während es in Deutschland aufgrund regulatorischer Hürden noch stiefmütterlich behandelt wird. Hier gilt es, asiatische Wohnkonzepte zu adaptieren, um für die Fachkräfte ein attraktives Umfeld zu schaffen.

• Mikrokonjunktur: Über 80.000 Beschäftigte im sächsischen Semiconductor-Sektor garantieren eine dauerhafte Nachfrage.
• Zulieferernetzwerk: Mehr als 80 internationale Zulieferbetriebe benötigen Büro-, Industrie- und Logistikflächen.
• Werkswohnungen: Neue Wohnkonzepte nach asiatischem Vorbild werden für die ausländischen Fachkräfte dringend benötigt.

Warum die Immobilienbranche Mentoren statt Einzelkämpfer braucht

Fehler gehören im Immobilienbereich dazu, doch viele teure Fehltritte ließen sich durch die richtige Unterstützung vermeiden. Schulz plädiert leidenschaftlich dafür, sich bereits in jungen Jahren einen erfahrenen Mentor an die Seite zu holen. Besonders in Krisenzeiten zeigt sich, dass Marktteilnehmer oft zu wenig aus der Vergangenheit lernen. Ein erfahrener Mentor, der bereits mehrere Marktzyklen durchlebt hat, bewahrt Gründer und Investoren vor existenzgefährdenden Fehlentscheidungen.

• Fehlerreduktion: Durch die Erfahrung anderer müssen typische Anfängerfehler nicht wiederholt werden.
• Netzwerkaufbau: Mentoren öffnen Türen zu internationalen Kreisen und Family Offices.
• Krisenfestigkeit: Wissen über historische Marktzyklen hilft dabei, in Abschwungphasen ruhig und handlungsfähig zu bleiben.

Innovationsbereitschaft als Schlüssel für künftigen Erfolg

Die deutsche Immobilienbranche agiert bei technologischen Innovationen und regulatorischen Themen wie ESG oft noch zu zögerlich. Schulz rät Marktteilnehmern zu mehr Mut, um die eigene Organisation fit für die Zukunft zu machen. Die Digitalisierung darf nicht auf die nächste Generation verschoben werden. Unternehmer, die jetzt proaktiv in digitale Infrastruktur und neue Konzepte investieren, sichern sich langfristige Wettbewerbsvorteile auf dem globalen Markt.

„Ich mache gerne aus einem Euro zwei Euro und das in relativ kürzester Zeit, das ist, was mir mehr Spaß macht.“ — Jens-Peter Schulz

• Technologie-Offenheit: Vereinfachung von Prozessen zur Bekämpfung des akuten Fachkräftemangels.
• ESG-Implementierung: Nachhaltigkeit nicht als Last, sondern als Hebel für Wertsteigerungen begreifen.
• Zukunftssicherung: Den Mut aufbringen, eingetretene Pfade zu verlassen und neue Märkte wie den arabischen oder asiatischen Raum zu erschließen.