Revitalisierung von Industriebrachen: Risiken beherrschen

Mut zum Altbau: Warum sich die Revitalisierung von Brachen lohnt

Das Bauen im Bestand wird in Zeiten des Klimawandels und schwindender Flächen immer wichtiger. Während viele Projektentwickler den scheinbar einfacheren Weg auf die grüne Wiese wählen, konzentriert sich Roland Breuning mit Leidenschaft auf vergessene historische Areale. Die Revitalisierung von Industriebrachen erfordert jedoch Mut, Durchhaltevermögen und eine hohe Begeisterungsfähigkeit.

• Alleinstellungsmerkmal: Da viele Marktteilnehmer die unkalkulierbaren Risiken scheuen, sichern sich mutige Entwickler ein exklusives Marktsegment ohne breite Konkurrenz.
• Unterbewusste Anziehungskraft: Historische Bausubstanz vermittelt eine eigene Ästhetik, die Mieter und Käufer emotional anspricht.
• Langfristige Ertragssicherheit: Aufgrund des einzigartigen Charakters verzeichnen historische Quartiere selbst in wirtschaftlichen Krisenzeiten kaum Leerstände.

Von der Idee zum Konzept: Der richtige Start in die Projektentwicklung

Ein erfolgreiches Revitalisierungsprojekt beginnt immer mit einer kreativen Vision und nicht mit nackten Tabellen kalkulierender Kaufleute. Roland Breuning und seine Frau suchen den emotionalen Zugang zu einem neuen Areal und widmen sich als Erstes der historischen Erforschung der Liegenschaft.

• Historische Detektivarbeit: Durch das Studium alter Pläne und Gespräche mit Zeitzeugen wird die wahre Geschichte des Objekts geborgen.
• Bierdeckelkalkulation: Die ersten wirtschaftlichen Hochrechnungen erfolgen bewusst erst, nachdem ein tragfähiges Nutzungskonzept steht.
• Frühzeitige Partnerwahl: Die Politik und lokale Behörden werden bereits in der Konzeptionsphase aktiv in die Überlegungen eingebunden.

Risikomanagement und Due Diligence im Altbestand

Im Gegensatz zum Neubau bleiben bei der Sanierung historischer Gebäude bis zum Schluss gewisse Restrisiken bestehen. Ein erfahrener Projektentwickler muss lernen, diese Risiken planvoll einzugrenzen, um finanzielle Desaster zu verhindern.

„Du bist beim Bestandsgebäude erst dann bei 100 Prozent, wenn du es komplett durchentwickelt und durchgeplant hast.“ — Roland Breuning

• Statische Vorprüfung: Die Tragfähigkeit der historischen Bausubstanz muss durch erfahrene Prüfstatiker abgeklärt werden.
• Brandschutzkonzepte: Trotz Bestandsschutz erfordert die Nutzungsänderung moderne Brandschutznachweise, die frühzeitig konzipiert werden müssen.
• Schadstoffkataster: Asbest, künstliche Mineralfasern oder belastete Böden müssen vor dem Ankauf systematisch beprobt werden.

Die Vorvertrag-Strategie bei komplexen Liegenschaften

Um die hohen Planungskosten in der Vorphase abzusichern, arbeitet Roland Breuning mit einer durchdachten Vorvertrag-Strategie. Bis zu drei Jahre können vergehen, bis ein Areal final erworben wird, nachdem alle wesentlichen Risiken minimiert wurden.

„Ein bisschen wahnsinnig muss man sein, wenn man das macht. Oder ein bisschen zumindest leidenschafts- oder begeisterungsgetrieben.“ — Roland Breuning

• Exklusivität sichern: Ein Letter of Intent (LOI) garantiert, dass während der intensiven Prüfungsphase keine Verhandlungen mit Dritten laufen.
• Politischer Rückhalt: Erst nach einer fraktionsübergreifenden Vorstellung und breiten Zustimmung im Stadtrat wird der Ankauf besiegelt.
• Schnittstellen absichern: Gesetzliche Zusagen und Besprechungsergebnisse mit Ämtern werden durch detaillierte Aktennotizen rechtssicher dokumentiert.

Vorzeigeprojekt Bürgerbräu Würzburg: Vom Sanierungsfall zum Kreativquartier

Das Bürgerbräu-Areal in Würzburg stand über 22 Jahre leer, bevor Roland Breuning die vier Hektar große Brauerei übernahm. Heute gilt das Projekt als ein Paradebeispiel für eine gelungene Quartiersentwicklung, die Historie und Moderne verbindet.

„80% ist Unterbewusstsein, was der Mensch wahrnimmt, 20% ist Bewusstsein“ — Roland Breuning

• Hausweise Aufteilung: Da die Finanzierung des Gesamtvolumens zu riskant war, wurde das Areal in einzelne Häuser aufgeteilt und sukzessive saniert.
• Glaubwürdigkeit schaffen: Das eigene Architekturbüro zog direkt in ein unsaniertes Start-up-Büro auf dem Gelände, um Präsenz zu demonstrieren.
• Emotionaler Eigenvertrieb: Da externe Makler die Vision nicht transportieren konnten, übernahmen die Projektentwickler den Vertrieb komplett in Eigenregie.

Größte Kostenfallen: Entsorgung und unerwartete Infrastrukturdefizite

Selbst intensivste Planungen können im Altbau Überraschungen nicht gänzlich ausschließen. Beim Bürgerbräu-Areal lauerten die größten Kostentreiber unter der Erdoberfläche und betrafen vor allem die bestehende Infrastruktur.

• Marode Medientrassen: Keine einzige bestehende Versorgungsleitung im Boden war nach Jahrzehnten des Verfalls noch nutzbar.
• Explodierende Abfallgebühren: Die Entsorgung von belastetem Erdaushub und Bauschutt hat sich in den letzten Jahren drastisch verteuert und erfordert striktes Controlling.
• Kompensationseffekte: Unvorhergesehene Mehrkosten müssen durch positive Überraschungen, wie eine unerwartet gute Grundsubstanz der Statik, ausgeglichen werden.

Erfolgreiche Zusammenarbeit mit Denkmalschutzbehörden

Der Denkmalschutz wird von vielen Akteuren der Immobilienwirtschaft als unüberwindbares Hindernis wahrgenommen. Breuning beweist, dass ein partnerschaftlicher Dialog und gegenseitiges Verständnis zu exzellenten wirtschaftlichen Lösungen führen.

• Empathischer Dialog: Amtsvormünder und Denkmalschützer sollten als fachliche Partner verstanden und frühzeitig vor Ort eingebunden werden.
• Fundierte Argumentation: Umbauten und energetische Optimierungen lassen sich leichter durchsetzen, wenn sie auf historischen Baualtersplänen beruhen.
• Weiterbauen erlauben: Ein Denkmal hat langfristig nur dann eine Überlebenschance, wenn es an moderne Lebens- und Arbeitsbedingungen angepasst wird.

Nachhaltigkeit (ESG) und moderne Energiekonzepte im Altbau

Die Revitalisierung schont nicht nur die verbleibenden Freiflächen, sondern rettet auch die im Gebäude gebundene graue Energie. Dennoch stellt die Wärmeversorgung im unzureichend gedämmten Altbestand eine komplexe Herausforderung dar.

• Hackschnitzelheizungen: Große Biomasse-Anlagen haben sich in Breunings Projekten bewährt, da sie hohe Vorlauftemperaturen konstant liefern.
• Fernwärmenutzung: Soweit ein städtisches Netz vorhanden ist, stellt Fernwärme die komfortabelste und nachhaltigste Lösung dar.
• Ziegel-Recycling: Das Reinigen und Wiederauflegen historischer Ziegel spart Ressourcen und wird steuerlich im Rahmen der Denkmal-AfA gefördert.

Neues Großprojekt und Ausblick: Kloster Kalvarienberg in Ahrweiler

Nach der verheerenden Flutkatastrophe im Ahrtal im Jahr 2021 bewies Roland Breuning erneut strategischen Mut und erwarb das Kloster Kalvarienberg in Ahrweiler. Das Großprojekt bietet enorme Potenziale auf über 12.000 Quadratmetern Nutzfläche.

• Baurecht erstritten: Nach langwierigen und komplexen Umweltprüfungen ist der Bebauungsplan für das gesamte Klostergelände rechtskräftig gesichert.
• Multifunktionale Nutzung: Auf dem Berg direkt an den Weinbergen soll ein Mix aus Hotel, Wohnen und Freizeit entstehen.
• Partner gesucht: Um das Investitionsvolumen zu stemmen, sucht Breuning aktive Co-Entwickler für die Neubauflächen sowie Investoren für das historische Kloster.