Wie ESG die Immobilienbewertung verändert – RICS-Chefin im Interview

Die Entstehung und globale Bedeutung der RICS

Die RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ist weit mehr als ein einfacher Berufsverband oder ein herkömmliches Business-Netzwerk für die Immobilienwirtschaft. Sie versteht sich vielmehr als eine globale Hüterin von Qualitätsstandards, die ihren Mitgliedern neben exzellentem Fachwissen auch ein striktes ethisches Fundament abverlangt. Die Geschichte des königlichen Instituts reicht über 150 Jahre zurück und ist eng mit der Epoche der britischen Industrialisierung verknüpft.

Ursprünglich entstand die Institution aus der Notwendigkeit heraus, im Zuge des rasanten Eisenbahnbaus im 19. Jahrhundert gerechte Entschädigungsverfahren für kreuzende Grundstücke zu schaffen. Daraus entwickelten sich hochprofessionelle Bewertungsverfahren, die bis heute weltweit als Standard gelten. Mit Sitz direkt neben dem Big Ben in London steht die RICS unter königlicher Schirmherrschaft – aktuell durch King Charles III., der dieses Amt von Queen Elizabeth II. übernahm. Wer hier Mitglied werden will, muss ein anspruchsvolles Prüfverfahren durchlaufen, da reine Mitgliedschaften ohne Qualifikationsnachweis nicht existieren.

Das Red Book und der Einzug von ESG in die Bewertung

Als das wichtigste theoretische Fundament der Immobilienbewertung gilt das sogenannte "Red Book", das oft auch ehrfürchtig als die Bibel der Bewerter bezeichnet wird. Dieses Standardwerk erfährt eine kontinuierliche, jährliche Aktualisierung, um den dynamischen Entwicklungen des globalen Marktes gerecht zu werden. Zu Beginn des laufenden Jahres gab es dabei eine historisch bedeutsame Neuerung: Zum ersten Mal wurden ökologische, soziale und governancebezogene Faktoren (ESG) fest in die Richtlinien integriert.

„Das bekannteste Buch ist sicherlich das Red Book, die sogenannte Bibel der Bewerter.“ — Susanne Eickermann-Riepe

Durch diese Anpassung sind professionelle Bewerter nun dazu verpflichtet, in jedem Gutachten transparent darzulegen, wie sich ESG-Kriterien auf den spezifischen Wert eines Gebäudes auswirken. Da Bewerter den Markt und seine Preise nicht selbst erschaffen, sondern existierende Marktdaten und Transaktionen analysieren, müssen sie innovative Indikatoren heranziehen. In Zeiten geringer Transaktionsaktivität stützt sich die moderne Wertermittlung daher verstärkt auf langfristige Nachhaltigkeitsszenarien und Risikoanalysen des jeweiligen Standorts.

Brown Discount versus Green Premium: Der finanzielle Druck

Der Einfluss von Nachhaltigkeitskriterien auf die Wirtschaftlichkeit von Immobilien zeigt sich am deutlichsten in der Differenzierung zwischen Wertabschlägen und Wertaufschlägen. Immobilien, die modernen energetischen Mindeststandards nicht entsprechen, erleiden am Markt zunehmend erhebliche Wertverluste, die in der Fachwelt als "Brown Discount" bezeichnet werden.

Aktuelle Entwicklungen zeigen deutliche finanzielle Druckpunkte auf, die von drei wesentlichen Marktakteuren ausgehen:

• Die Investoren: Kapitalgeber meiden risikobehaftete Objekte und fordern hohe Energieeffizienz sowie moderne Standards, um das Ausfallrisiko ihres Portfolios über die kommenden Jahrzehnte zu minimieren.
• Die Finanzierer: Banken und Kreditinstitute sind regulatorisch dazu verpflichtet, den Anteil ökologisch bedenklicher Immobilien in ihren Büchern zu begrenzen, weshalb sie grüne Gebäude bei der Kreditvergabe bevorzugen.
• Die Mieter: Gewerbliche und private Nutzer verlangen zunehmend nach hochqualitativen, gesunden Räumen mit optimaler Luftqualität und modernen Aufenthaltskonzepten, um die Zufriedenheit ihrer Angestellten zu sichern.

Sollten Bestandsgebäude diese Anforderungen nicht erfüllen, drohen an den Kapitalmärkten signifikante Abschläge von 10 bis zu 30 Prozent auf den Net Asset Value (NAV), was den Druck auf Eigentümer weiter erhöht.

Der Weg zum RICS-Zertifikat: Pathways und Prüfung

Aufgrund des exzellenten globalen Rufs der RICS-Zertifizierung ist der Aufnahmeprozess streng reglementiert und erfordert ein hohes Maß an persönlichem Engagement. Der Weg zur begehrten Mitgliedschaft beginnt mit der detaillierten Einreichung des eigenen akademischen und beruflichen Werdegangs und verläuft über klar definierte Phasen.

Der strukturierte Zertifizierungsprozess umfasst im Wesentlichen die folgenden Elemente:

• Die Counselor-Begleitung: Jeder Anwärter wird von einem erfahrenen, bereits zertifizierten RICS-Mitglied persönlich betreut und durch das Antragsverfahren geführt.
• Die Pathway-Wahl: Bewerber müssen sich für einen der über 20 spezialisierten Fachpfade entscheiden, die exakt zu ihrer Ausbildung passen, beispielsweise aus den Bereichen Landwirtschaft, Vermessung oder Management.
• Die Weiterbildung: Über gezielte RICS-Kurse eignen sich die Kandidaten das notwendige Spezialwissen an, das für die finale Fachprüfung vorausgesetzt wird.
• Das neue ESG-Modul: Um der Marktentwicklung Rechnung zu tragen, arbeitet die RICS aktuell an der Einführung eines eigenständigen "Sustainability Pathways".

Neben dem klassischen Status als "Member" (MRICS) existiert zudem die Stufe des "Fellows" (FRICS). Dieser prestigeträchtige Titel wird nicht über eine Prüfung erlangt, sondern für herausragende Führungsleistungen vergeben.

Ein Blick zurück: Über 30 Jahre Karriere bei PwC

Susanne Eickermann-Riepe blickt auf eine beeindruckende und facettenreiche Berufslaufbahn zurück, die mit einem klassischen Studium des Bauingenieurwesens begann. Ihr Einstieg bei der renommierten Prüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC im Jahr 1998 markierte den Beginn einer über 30-jährigen Karriere, in der sie sich bis zur Partnerin und schließlich zur "German Real Estate Leaderin" hocharbeitete. Als Führungskraft leitete sie am Ende ein hochkarätiges Team aus 22 Partnern und rund 450 Mitarbeitenden.

An ihre ersten Gehversuche in der damals extrem männlich geprägten Prüfungsbranche erinnert sie sich noch lebhaft, insbesondere an eine prägende Anekdote bei ihrem allerersten großen Prüfungsauftrag vor Ort.

„Ich wurde begrüßt mit 'Oh, eine Frau', so ein bisschen abschätzig. Habe ich gedacht: Euch zeige ich es.“ — Susanne Eickermann-Riepe

Mit profundem Fachwissen und großem Selbstbewusstsein setzte sie sich rasch durch, deckte Unregelmäßigkeiten bei Bauabrechnungen auf, indem sie sogar Bohrungen anordnete, und erarbeitete sich so rasant einen exzellenten Ruf im gesamten Unternehmen.

Diversity in der Immobilienbranche und die gläserne Decke

Obwohl sich die Arbeitswelt in den letzten Jahrzehnten stark verändert hat, hinkt die Immobilienwirtschaft in Sachen Diversität und weiblicher Repräsentanz in Führungspositionen noch immer hinterher. Während in klassischen Aufsichtsräten gesetzliche Quoten von 30 Prozent greifen, liegt der Frauenanteil in den Vorstandsetagen der Immobilienbranche oft nur bei unzureichenden 10 Prozent. Susanne Eickermann-Riepe engagierte sich daher über viele Jahre intensiv für Diversity-Initiativen bei PwC, um etablierte Strukturen aufzubrechen.

Zu den zentralen Erkenntnissen ihrer Arbeit im Bereich Frauenförderung gehören folgende Punkte:

• Die gläserne Decke: Weibliche Führungskräfte scheitern oft an informellen, männlich sozialisierten Netzwerken, die von Männern selbst oft gar nicht als Barriere wahrgenommen werden.
• Der Selbstzweifel: Junge Frauen neigen im Vergleich zu ihren männlichen Kollegen häufiger zu übertriebenen Selbstzweifeln und zögern bei neuen Karrierechancen.
• Das Erfolgsrezept: Ihr wichtigster Karriererat an Frauen lautet daher, bei Angeboten und Beförderungen ohne Zögern sofort "Ja" zu sagen und erst im Nachgang über die detaillierte Umsetzung nachzudenken.

Neue Mandate nach dem Partner-Ausstieg bei PwC

Nach den strengen Governance-Regeln von PwC müssen Partner im Alter von 60 Jahren aus der Partnerschaft ausscheiden, um einen fließenden Generationenwechsel im Unternehmen zu gewährleisten. Für Susanne Eickermann-Riepe bedeutete diese Zäsur jedoch keineswegs den Ruhestand, sondern vielmehr das Startsignal für eine neue, hochaktive Schaffensphase in diversen Beiräten und Aufsichtsräten.

Heute verteilt sich ihr beachtliches Engagement auf zahlreiche strategische Schlüsselpositionen der Branche:

• CTP und Austrian Real Estate (ARE): In diesen namhaften Aktiengesellschaften nimmt sie verantwortungsvolle Mandate in den Boards und Aufsichtsräten wahr.
• DGNB und ZIA: Sie leitet unter anderem den Immobilienbeirat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen und den Nachhaltigkeitsrat des ZIA.
• ICG-Institut: Als Vorstandsvorsitzende treibt sie hier maßgeblich die Themen soziale Verantwortung und Unternehmensführung in der Immobilienwirtschaft voran.

Trotz dieses enormen Pensums betont sie, wie wichtig ihr mittlerweile die persönliche Balance ist, weshalb sie sich privat konsequent Zeit für ausgedehnte Fernreisen nimmt.

Marktausblick: "It will be dirty till 2030" und das Potenzial der Bestandsumnutzung

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft haben sich fundamental gewandelt; die langanhaltende Phase der Nullzinsen und des garantierten Wachsmusters ist endgültig vorbei. Die Branche muss sich auf eine anhaltend schwierige Marktphase einstellen, wofür auf großen Branchenmessen wie der Mipim bereits prägnante Slogans kreiert wurden. War vor Kurzem noch vom Überlebenskampf bis 2025 ("Survive till 25") die Rede, so prognostizieren Brancheninsider nun zähe Jahre bis zum Ende des Jahrzehnts ("It will be dirty till 2030").

Um dieser Entwicklung erfolgreich zu begegnen, muss die Branche ihren Fokus radikal auf den Bestand verlagern:

• Fokus auf Bestandsoptimierung: Der klassische Neubau verliert aufgrund hoher Material- und Finanzierungskosten massiv an Bedeutung, weshalb die Revitalisierung bestehender Flächen in den Fokus rückt.
• Etablierung von Umnutzungskonzepten: Leerstehende Büro- und Einzelhandelsflächen in Innenstädten müssen flexibel in dringend benötigten Wohnraum, Schulen oder soziale Einrichtungen umgewandelt werden.
• Beschleunigung der Verwaltung: Um den Wandel zu beschleunigen, müssen Bauordnungsämter und Genehmigungsprozesse dringend digitalisiert und bürokratische Hürden drastisch abgebaut werden.

„Die Zukunft sollte 'beautiful, sustainable und together' haben als Überschrift.“ — Susanne Eickermann-Riepe

Durch eine verstärkte Kooperation zwischen allen Marktteilnehmern und neuen, sozialen Bewertungsmodellen können Städte so auch in Zukunft lebendig und lebenswert gestaltet werden.