Immobilien-Agenda 2025: Koalitionsvertrag im Check

Weichenstellung für den Wohnungsbau: Ziele ohne starre Quoten

Der neue Koalitionsvertrag zwischen SPD und CDU setzt im Bereich des Wohnungsbaus völlig neue Prioritäten für die kommenden Jahre. Auffällig ist vor allem das bewusste Fehlen der konkreten Zielzahl von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, die noch im alten Vertrag der Ampel-Koalition festgeschrieben war. Die neue Regierung hat diese Kennzahl gestrichen, nachdem in der Realität jährlich oft nur knapp 200.000 Einheiten fertiggestellt wurden.

Das übergeordnete Ziel der neuen Partnerschaft stützt sich auf eine Trias an Anforderungen, die für die deutsche Wohnungslandschaft elementar sind:

• Bezahlbarkeit: Wohnraum soll insbesondere für mittlere und geringere Einkommensgruppen bezahlbar bleiben, um der sozialen Spaltung entgegenzuwirken.
• Verfügbarkeit: Private Investoren sollen durch verbesserte Rahmenbedingungen motiviert werden, wieder vermehrt in die Wohnungswirtschaft einzusteigen.
• Umweltverträglichkeit: Der ökologische Standard im Sinne der Nachhaltigkeit soll gefördert werden, ohne die Bauwirtschaft wirtschaftlich zu überfordern.

Trotz des bewussten Verzichts auf starre Quoten im Koalitionsvertrag besteht in der Realität ein gewaltiger Druck auf den Ballungsraum-Märkten. Um den aktuellen Mangel von schätzungsweise 700.000 bis zu einer Million fehlenden Wohnungen auszugleichen, müssten laut Branchenexperten bis zum Jahr 2030 jährlich mindestens 320.000 Einheiten neu entstehen. Da Deutschland ein klassisches Mieterland ist, in dem über 50 Prozent der Menschen zur Miete wohnen und monatlich 28 Millionen Mieten überwiesen werden, hat dieses Thema höchste gesellschaftliche Sprengkraft.

Der Wohnungsbau-Turbo und der neue Gebäudetyp E

Um den schleppenden Neubau spürbar zu beschleunigen, setzt die Koalition auf den sogenannten Wohnungsbau-Turbo. Ein zentrales Element dieser neuen Strategie ist die grundlegende Überarbeitung des altehrwürdigen Baugesetzbuches (BauGB). Bereits in den ersten 100 Tagen nach der Wahl und der erfolgreichen Regierungsbildung soll ein erster neuer Gesetzesentwurf vorgelegt werden, um langwierige Planungs- und Genehmigungsprozesse radikal zu verkürzen.

„Wir brauchen jetzt wirklich einen vernünftigen Gesetzesentwurf für das Baugesetzbuch.“ — Matthias Holzmann

Neben der bürokratischen Entschlackung rücken weitere praxisnahe Konzepte in den Fokus der Gesetzgeber:

• Gebäudetyp E: Dieser neue Standard soll das einfache, kostenreduzierte und innovative Bauen rechtssicher ermöglichen, indem auf extrem teure und rechtlich bindende Komfortstandards verzichtet werden kann.
• Expertenkommission: Eine neu eingerichtete Expertenrunde aus Vertretern der freien Privatwirtschaft und der Politik soll pragmatische, praxisnahe Ansätze zur Beschleunigung von großen Wohnprojekten entwickeln.
• Musterbauordnungen: Eine verbesserte Vereinheitlichung der verschiedenen Landesbauordnungen soll Standardisierungen im seriellen und modularen Bauen über Bundesländergrenzen hinweg erleichtern.

Durch die Einbindung von Experten aus der Praxis will die Politik verhindern, dass theoretische Gesetze am realen Bedarf vorbeischießen. Nur durch ein vereinfachtes Baurecht können Baukosten gesenkt werden, was letztlich auch zu bezahlbareren Mieten im Neubaubereich führt.

Erleichterung für Investoren: Die Spekulationsfrist bleibt bestehen

Für private Kapitalanleger und professionelle Immobilieninvestoren hält der Koalitionsvertrag eine besonders erfreuliche Nachricht bereit. Die im Vorfeld von Seiten der SPD stark diskutierte Abschaffung der Spekulationsfrist ist endgültig vom Tisch. Diese wichtige Entscheidung sichert dem gesamten Immobilienmarkt ein hohes Maße an Stabilität und langfristiger Attraktivität für privates Kapital.

„Die Spekulationsfrist bleibt, also nach zehn Jahren kann man weiterhin steuerfrei eine Immobilie verkaufen.“ — Matthias Holzmann

Dieser Aspekt ist für die Erreichung der wohnungspolitischen Ziele von fundamentaler Bedeutung:

• Steuerfreiheit nach Haltefrist: Die private Immobilie bleibt damit eines der letzten verbleibenden Anlageprodukte in Deutschland, deren Veräußerungsgewinne nach einer zehnjährigen Haltedauer komplett steuerfrei realisiert werden können.
• Sicherung von Privatkapital: Die Entscheidung hindert private Anleger daran, ihr dringend benötigtes Kapital aus dem Wohnungsmarkt abzuziehen und in ausländische Immobilienmärkte oder alternative Anlageklassen umzuschichten.
• Vermögensaufbau: Da Immobilienbesitzer in Deutschland im Durchschnitt ein deutlich höheres Vermögen aufweisen als Nicht-Besitzer, bleibt dieser Hebel für den Vermögensaufbau der breiten Bevölkerung erhalten.

Verlängerung der Mietpreisbremse ohne Länder-Öffnungsklausel

Das hochemotionale Thema der Mietendeckelung und Mietpreisbegrenzung war einer der härtesten Verhandlungspunkte zwischen den Koalitionspartnern. Als Kompromisslösung wurde vereinbart, die bundesweit existierende Mietpreisbremse um weitere vier Jahre zu verlängern. Dies soll Mieter in Ballungsräumen vor unkontrollierbaren Preissteigerungen schützen, birgt jedoch das Risiko, Investoren bei Neuninvestitionen abzuschrecken.

Aus Sicht der Immobilienwirtschaft ist jedoch eine andere Detailentscheidung im Vertrag von enormer Bedeutung:

• Keine Länder-Öffnungsklausel: Der Verzicht auf eine Öffnungsklausel verhindert, dass einzelne Bundesländer eigenmächtige, stark abweichende Verschärfungen der Mietpreisregulierungen verabschieden können.
• Vermeidung eines Regelungs-Flickenteppichs: National agierende Projektentwickler und Anleger erhalten verlässliche Rahmenbedingungen und müssen nicht für jedes Bundesland separate rechtliche Risikobewertungen anstellen.
• Schutz vor extremen Eingriffen: Die Verteilung der Gesetzgebungsbefugnis verbleibt beim Bund, wodurch lokale Experimente wie der verfassungswidrige Mietendeckel in Berlin künftig verhindert werden.

Vielmehr soll versucht werden, die klassische Balance zwischen Mieterschutz und Investitionsanreiz zu wahren. Ein reines Verbotssystem ohne Anreize führt, wie das historische Beispiel Kuba zeigt, langfristig zu einem massiven Verfall der Bausubstanz.

Verschärfte Modernisierungsumlage bremst den Bestandsmarkt

Ein spürbarer Dämpfer für Käufer von älteren Immobilien ist die geplante Neuregelung der Modernisierungsumlage sowie die geplante Reform des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG). Künftig soll der Anteil ökologischer Sanierungskosten, den ein Vermieter im Nachgang einer Modernisierung direkt auf die monatliche Kaltmiete der Mieter umlegen darf, gesetzlich abgesenkt werden.

Diese Entwicklung führt zu einer spürbaren Marktverschiebung, die besonders bei Bestandsobjekten sichtbar wird:

• Fokus auf den Neubau: Aufgrund der erschwerten Umlagemöglichkeiten weichen erfahrene Investoren vermehrt auf klimafreundlichen Neubau aus. Großunternehmen wie die Swiss Life setzen beispielsweise fast ausschließlich auf Neubauprojekte nach dem KfW-40-Standard.
• Ländlicher Leerstand: Während in den Top-Metropolen extreme Knappheit herrscht, stehen auf dem Land bereits über zwei Millionen Wohnungen leer. Die Sanierung dieser Bestände wird durch die neuen Umlageregeln wirtschaftlich noch unattraktiver.
• Gefahr von Sanierungsstau: Wenn sich energetische Sanierungen für private Eigentümer wirtschaftlich nicht mehr amortisieren, droht der Modernisierungsprozess im deutschen Gebäudebestand merklich ins Stocken zu geraten.

Kommunales Vorkaufsrecht und Public-Private Partnerships

Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft das kommunale Vorkaufsrecht. Den Kommunen sollen künftig erweiterte Vorkaufsrechte eingeräumt werden, insbesondere in speziell ausgewiesenen Milieuschutzgebieten sowie bei akut verwahrlosten Immobilien oder Schrottimmobilien. Auf diese Weise soll die fortschreitende Gentrifizierung in Trendvierteln eingedämmt und bauliche Verwahrlosung gestoppt werden.

Um den Wohnungsneubau dennoch nicht abzuwürgen, setzt der Koalitionsvertrag verstärkt auf innovative Kooperationen:

• Public-Private Partnerships (PPP): Die gezielte und institutionalisierte Zusammenarbeit zwischen privaten Bauinvestoren und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften soll massiv ausgebaut werden.
• Quartiersübergreifende Mischmodelle: Private Projektentwickler realisieren gemischte Projekte, bei denen städtische Kitas, Schulen und geförderte Sozialwohnungen direkt neben frei finanziertem Wohnraum entstehen.
• Effizienz und Tempo: Die Kombination aus privater Managementkompetenz und städtischer Flächenbereitstellung soll bürokratische Hürden abbauen und das Bauen deutlich beschleunigen.

Indexmieten, Kurzzeitvermietung und der nationale Mietenbericht

Neben den großen strategischen Hebeln enthält der Koalitionsvertrag eine Vielzahl von kleineren Regulierungen, die den Alltag von privaten Vermietern stark beeinflussen werden. So stehen die an die Inflationsrate gekoppelten Indexmieten vor einer umfassenden Neuregulierung. Auch das beliebte Geschäftsmodell der Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen wie Airbnb soll bundesweit weiter reglementiert werden, um Wohnraumverlust zu verhindern.

„Wenn wir zu wenig Wohnungen haben, zu wenig von etwas da, dann steigen die Preise.“ — Matthias Holzmann

Zu den wichtigsten administrativen Instrumenten der kommenden Jahre gehören:

• Nationaler Mietenbericht: Die Einführung eines flächendeckenden Mietspiegels der Bundesregierung soll für maximale Markttransparenz sorgen, auch wenn private Marktdatenbanken dies heute schon leisten.
• Verschärfung des Wirtschaftsstrafgesetzes: Über den Paragrafen 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes soll der Tatbestand des Mietwuchers genauer definiert werden, um extreme Mietpreissteigerungen im Einzelfall effektiver zu unterbinden.
• Förderung von Wohngeld: Anstatt flächendeckende Preiskontrollen mit der Gießkanne einzuführen, soll bedürftigen Haushalten durch ein vereinfachtes, zielgerichtetes Wohngeld direkt und individuell geholfen werden.

Insgesamt zeigt sich die geplante Immobilien-Agenda für das Jahr 2025 ausgewogen, blockiert jedoch nach Einschätzung vieler Experten den schnellen und dringend benötigten Massenfertigstellungsprozess. Investoren sind gut beraten, die ersten 100 Tage der neuen Gesetzgebung penibel zu analysieren, um Chancen im geförderten Neubau und in Partnerschaftsmodellen optimal zu nutzen.