Steueroptimierte Immobilien: Mehrfamilienhäuser für Unternehmer

Die häufigsten Fehler wohlhabender Investoren

Viele Gutverdiener und Unternehmer begehen den Fehler, aus Zeitmangel gar nicht in Immobilien zu investieren. Wer nur die gängigen Portale sichtet, stößt meist auf unrentable Objekte mit zwei bis vier Prozent Rendite. Um wirklich renditestarke Nischen zu finden, bedarf es entweder enormer zeitlicher Ressourcen oder des Zugangs zu exklusiven Off-Market-Deals. Ohne diese Voraussetzungen bleibt das unschätzbare Potenzial des deutschen Immobilienmarktes oft ungenutzt.

Ein weiterer systematischer Fehler ist die emotionale Vermischung von privatem Wohnraum und einer echten Kapitalanlage. Das Eigenheim wird von vielen fälschlicherweise als Investition verbucht, obwohl es sich rational betrachtet um ein reines Konsumobjekt handelt. Hier fließen oft große Summen hinein, die an anderer Stelle einen deutlich höheren Hebel bewirken könnten.

„Das Eigenheim [ist] ein Konsumobjekt, und dass mit dem Geld, was man dort rein investiert, man eigentlich eine deutlich bessere Rendite machen könnte.“ — Robert Pflaum

Wer den finanziellen Hebel von Fremdkapital und steuerlichen Abschreibungen in Deutschland maximieren möchte, muss private Emotionen komplett ausblenden. Nur so lassen sich zielführende, kalkulierbare Renditeentscheidungen treffen, die das eigene Vermögen langfristig sichern und effizient vergrößern.

Das Problem mit spekulativen Denkmalimmobilien

In der Vergangenheit ließen sich viele wohlhabende Investoren von den steuerlichen Versprechungen klassischer Denkmalimmobilien locken. Auf dem Papier wirken diese Modelle durch die hohe Denkmalschutz-AfA oft äußerst attraktiv. Nach zehn Jahren folgt jedoch für viele das böse Erwachen, wenn der tatsächliche Marktwert weit hinter den Erwartungen zurückbleibt.

Robert Pflaum berichtet, dass er in der Anfangszeit seiner Karriere zahlreiche Objekte in ostdeutschen Städten wie Leipzig und Chemnitz von ehemaligen Denkmalinvestoren erworben hat. Diese hatten zwar über ein Jahrzehnt hinweg vermeintlich Steuern gespart, mussten am Ende des Tages jedoch herbe Verluste realisieren. Der Grund dafür liegt auf der Hand:

• Überhöhte Einkaufspreise: Die steuerliche Subventionierung wird beim Kauf oft direkt vom Verkäufer eingepreist.

• Fehlende Wertsteigerung: Schlechte Lagen oder überdimensionierte Sanierungskosten fressen die Steuerersparnis wieder auf.

• Eingeschränkte Fungibilität: Spezialisierte Nischenimmobilien lassen sich nur schwer zu marktüblichen Konditionen weiterverkaufen.

Das Generalübernehmer-Modell als Bauträger-Alternative

Um den Einstieg in den lukrativen Neubau so reibungslos wie möglich zu gestalten, hat Robert Pflaum mit der Terra Immobilien GmbH ein spezielles Generalübernehmer-Modell entwickelt. Im klassischen Bauträgermodell fallen komplexe Nebenkosten an, die das Projekt künstlich um mehrere hunderte Euro pro Quadratmeter verteuern. Dazu gehören:

• Projektfinanzierung: Die Zwischenfinanzierung der Bauträger ist in Phasen hoher Zinsen extrem kostspielig geworden.

• Vertriebskosten: Für die Vermarktung einzelner, kleiner Wohneinheiten werden an externe Makler hohe Provisionen gezahlt.

• Marketingapparate: Teure Hochglanzbroschüren und repräsentative Kampagnen belasten das Budget zusätzlich.

Diese Faktoren summieren sich schnell auf 500 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter auf. Das Generalübernehmer-Modell umgeht diese Kostentreiber vollständig. Der Investor erwirbt direkt das Grundstück, während der Generalübernehmer das Mehrfamilienhaus schlüsselfertig zum Festpreis errichtet und an den Investor übergibt.

Return on Time: Immobilieninvestments ohne Kopfschmerzen

Unternehmer besitzen in der Regel reichlich Kapital, aber extrem wenig freie Zeit. Pflaum plädiert daher leidenschaftlich dafür, den Erfolg eines Immobilieninvestments nicht nur an der reinen Objekt- und Eigenkapitalrendite zu messen. Viel wichtiger sei der sogenannte „Return on Time“.

„Ich glaube viele Investoren schauen viel zu sehr auf die Objektrendite und Kapitalrendite. Aber wichtig ist auch: Wie viel Return on Time mache ich eigentlich?“ — Robert Pflaum

Ein scheinbar hochrentables Sanierungsobjekt im Bestand frisst in der Praxis oft unzählige Stunden für Handwerkerkoordination, ungeplante Schäden und Mieterstreitigkeiten. Beim durchdachten Generalübernehmer-Modell sieht der zeitliche Aufwand für den Investor im Kontrast dazu äußerst minimalistisch aus:

• Initialer Setup: Ungefähr 15 bis 20 Stunden für das Kennenlernen, die detaillierte Prüfung des angebotenen Konzepts und die Standortanalyse.

• Laufender Betrieb: Maximal 2 bis 3 Stunden im Jahr, da eine professionelle Verwaltung alle Standardprozesse übernimmt.

Das Ziel dieser Strategie ist es, dass die Immobilie vollautomatisiert für den Eigentümer arbeitet und nicht umgekehrt. Jede eingesparte Arbeitsstunde kann der investierende Unternehmer überaus produktiver in sein eigenes Kerngeschäft stecken.

Warum kleine Wohneinheiten die höchste Rendite liefern

Bei der Konzeption neuer Mehrfamilienhäuser setzt Terra Immobilien konsequent auf kleine, kompakte Wohneinheiten. Die demografische Entwicklung zeigt einen unaufhaltsamen Trend zu Single-Haushalten. Gleichzeitig zwingt das generell begrenzte Budget der Verbraucher zu effizienterem Wohnen.

Umfangreiche A/B-Tests an verschiedenen Standorten haben gezeigt, dass kompakte Dreizimmerwohnungen mit einer Fläche von nur 45 bis 50 Quadratmetern das ideale Produkt am Markt darstellen. Diese Wohnform bietet signifikante Vorteile für Kapitalanleger:

• Höhere Miete: Es lassen sich pro Quadratmeter deutlich höhere Mieten realisieren als bei großflächigen Wohnungen.

• Breiter Mieterpool: Das kompakte Layout zieht eine breite, liquide Schicht von Singles und Paaren an.

• KfW-Förderung: Durch das KfW-Programm 298 lassen sich günstige Zinsdarlehen von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit sichern, was die Hebelwirkung maximiert.

Der steuerliche Hebel durch das Wachstumschancengesetz

Ein wesentlicher Treiber für die Attraktivität von Neubauprojekten ist das Wachstumschancengesetz. Da die Bundesregierung ihre ambitionierten Wohnungsbauziele massiv verfehlt, wurden enorme steuerliche Anreize für Investoren im Neubausektor geschaffen. Wer heute baut, profitiert von außergewöhnlich hohen steuerlichen Abschreibungen:

• Degressive AfA: Ein fixer Abschreibungssatz von 5 % pro Jahr auf die Gestehungskosten des Gebäudes ab Fertigstellung.

• Sonderabschreibung: Bei Erfüllung des Energieeffizenzstandards EH 40 QNG können für vier Jahre jeweils zusätzliche 5 % abgeschrieben werden.

• Kumulierter Steuereffekt: Im ersten Jahr nach der Fertigstellung lassen sich so bis zu 10 % der reinen Baukosten steuerlich geltend machen.

Bei einem typischen Investitionsvolumen eines kleinen Mehrfamilienhauses von 1,5 bis 2,5 Millionen Euro führt dieser Hebel zu sechsstelligen Steuersparnissen im Erstjahr. Diese freigesetzte Liquidität kann direkt wieder reinvestiert oder zur Tilgung genutzt werden.

Standortfokus Berlin: Dynamik und Netzwerk-Vorteile

Um die maximalen Mieteinnahmen im Neubausegment zu erzielen, konzentriert sich die Terra Immobilien GmbH ausschließlich auf den Standort Berlin und das direkte Umland. Trotz bundesweiter Herausforderungen sticht die Bundeshauptstadt durch eine beispiellose Dynamik im Mietsegment hervor. Der Nachholbedarf im Vergleich zu anderen Metropolen wie München oder Frankfurt am Main ist immens.

Darüber hinaus erfordert der hocheffiziente Neubauprozess vor Ort eingespielte Strukturen. Ein verlässliches Netzwerk aus etablierten Baufirmen, Architekten und der direkte Draht zu lokalen Behörden ist der einzig verlässliche Schlüssel, um Projekte im kalkulierten Zeit- und Budgetrahmen abzuschließen. Diese lokale Stärke lässt sich nicht ohne Qualitätsverlust über mehrere Bundesländer hinweg replizieren.

Bestand vs. Neubau: Blackbox und das regulatorische Risiko

Früher galt der kontinuierliche Kauf von Altbeständen als solider Standardweg. Heute birgt diese Strategie extreme Risiken. Zum einen ist ein Altbau immer eine bauliche Blackbox – versteckte Schäden und unerwartete Sanierungsauflagen der Kommunen lauern an jeder Ecke. Zum anderen reguliert die Politik den Bestandsmarkt immer schärfer.

In Städten wie Berlin führen Mietpreisdeckelungen und der Druck durch Legal-Tech-Anbieter zu massiven Umsatzeinbußen für Vermieter. Portale wie Conny erleichtern es Mietern, vertraglich vereinbarte Mieten im Nachhinein gerichtlich absenken zu lassen und Rückforderungen zu stellen.

„Wenn ich in Berlin mit anderen Investoren zum Stammtisch gehe, dann dreht sich mindestens 50 % der Gespräche um das Thema Regulatorik.“ — Robert Pflaum

Wer neu baut, entgeht diesem überbordenden bürokratischen Kleinkrieg weitgehend. Zwar erfordert der Neubau höhere Anfangsinvestitionen, doch im Gegenzug erhalten qualitätsbewusste Investoren ein hochgradig planbares, rechtssicheres Asset, das frei von bösen Überraschungen bleibt.