MFH bauen mit 300.000 €: Robert Pflaum erklärt das GÜ-Modell

Das GÜ-Modell: Win-Win für Projektentwickler und Co-Investoren

Das klassische Bauträgermodell stößt in Zeiten veränderter Zinsmärkte an seine Grenzen. Robert Pflaum, Gründer der Terra Immobilien GmbH, hat deshalb ein alternatives Kooperationsmodell entwickelt.

Bei diesem Modell kauft der Investor das Grundstück direkt an und beauftragt die Terra Immobilien GmbH als Generalübernehmer (GÜ) mit dem eigentlichen Bau. Auf diese Weise verschieben sich die enormen steuerlichen Vorteile des Neubaus direkt auf die Seite des Kapitalgebers.

• Grundstückskauf: Der Co-Investor erwirbt das Bauland direkt auf seinen Namen.
• GÜ-Beauftragung: Robert Pflaums Unternehmen übernimmt die schlüsselfertige Errichtung zum Festpreis.
• Wertschöpfung: Der Projektentwickler verdient an der reinen Projektrealisierung, während der Investor alle langfristigen Eigentumswerte hält.

Steuervorteile im Neubau als Renditehebel

Wer heute in den Neubau investiert, profitiert von massiven staatlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Besonders die degressive Abschreibung und Sonder-AfA bieten Investoren enorme Hebel, um ihre private Steuerlast zu minimieren.

Wenn ein Projekt mit einem Gesamtvolumen von 10 Millionen Euro realisiert wird, verpuffen die Steuervorteile bei einem einzelnen Projektentwickler oft ungenutzt. Durch die Verteilung der Projekte auf Co-Investoren können diese die Abschreibungen optimal mit ihren sonstigen Einkünften verrechnen.

• Verrechnung: Hohe jährliche Abschreibungen mindern das zu versteuernde Einkommen im privaten Bereich signifikant.
• Sonder-AfA: Im ersten Jahr nach der Fertigstellung können teilweise bis zu zehn Prozent der gesamten Bausumme steuerlich geltend gemacht werden.
• Steuerrückerstattung: Die resultierenden Erstattungen des Finanzamtes fließen direkt zurück in die Liquidität des Investors.

Vom ersten Gehaltszettel zu 200 Wohnungen

Robert Pflaum blickt auf eine zwölfjährige Historie in der Immobilienbranche zurück, die ganz klassisch und ohne eigenes Kapital begann. Als frischgebackener Uni-Absolvent nutzte er nach dem ersten Job seinen Gehaltsnachweis, um eine erste Bonität bei der Bank aufzubauen.

Gemeinsam mit Freunden erwarb er damals ein Paket aus fünf Wohnungen in Chemnitz aus einer Zwangsversteigerung. Dieses erste Investment legte den Grundstein für eine steile Karriere, in der er in verschiedenen Partnerschaften über 200 Wohneinheiten ankaufte und entwickelte.

„Du brauchst verschiedene Assets: Du brauchst Bonität, du brauchst Kapital und du brauchst das Wissen. Und das muss ja nicht bei der gleichen Person liegen.“ — Robert Pflaum

Diese frühe Erfahrung prägte seine Überzeugung, dass erfolgreiche Immobiliengeschäfte immer auf der geschickten Kombination unterschiedlicher Stärken und Partner basieren. Durch die Verteilung der Rollen konnte das Risiko minimiert und das Wachstum massiv beschleunigt werden.

Das Herzensprojekt: Wiederaufforstung in Mexiko

Abseits der reinen Zahlenwelt engagiert sich Robert Pflaum stark im Umweltschutz. Inspiriert durch seine Arbeit in einer deutschen Forstbaumschule unterstützt er die "Paradise Restoration Foundation" im mexikanischen Regenwald.

Das Projekt zeigt eindrucksvoll, wie durch gezielte menschliche Hilfe degradierte Flächen in Rekordzeit wieder in artenreiche Urwälder transformiert werden können. Dafür werden Maya-Techniken mit modernem forstwirtschaftlichen Nährstoff-Wissen kombiniert.

• Bodenbedeckung: Spezielle Pionierbäume beschatten den trockenen Boden und stoppen die Verdunstung.
• Nährstoff-Kickstart: Die Baumwurzeln erhalten beim Einpflanzen einen Mix aus Mikroorganismen, Pilzen und Bakterien für extrem schnelles Wachstum.
• Agroforst-Systeme: Durch die Ansiedlung von Bienen und gezielten Futterpflanzen kehrt die heimische Tierwelt rasant zurück.

Robert Pflaum hat sich vorgenommen, langfristig zehn bis zwanzig Prozent seiner Immobilienerträge in solche Aufforstungsprojekte fließen zu lassen, um der Natur aktiv etwas zurückzugeben.

Risikomanagement und persönliche Haftung des GÜ

Viele Investoren schrecken vor Neubauprojekten zurück, weil sie unkalkulierbare Baurisiken oder schiefgehende Bauträger-GmbHs fürchten. Pflaum setzt hier auf ein radikal transparentes und ehrliches Gegenmodell zu den marktüblichen 25.000-Euro-Projektgesellschaften.

Er wickelt die Projekte über seine Hauptgesellschaft ab und steht im Zweifel auch persönlich für die Fertigstellung und den vereinbarten Kostenrahmen gerade. Dies schafft ein Maximum an Sicherheit und Vertrauen für seine Co-Investoren.

„Am Ende ist die wertvollste Einheit, die ich zumindest irgendwie habe, am Ende Vertrauen.“ — Robert Pflaum

• Einzelgewerkvergabe: Um Abhängigkeiten zu mindern, schreibt die Terra Immobilien GmbH alle Gewerke einzeln aus und arbeitet nur mit etablierten Firmen zusammen.
• Banken-Monitoring: Unabhängige Bausachverständige und die finanzierenden Banken prüfen den Bautenstand vor jeder einzelnen Ratenzahlung streng vor Ort.
• Mittelverwendung: Zahlungen fließen ausschließlich nach dem realen Baufortschritt (z.B. nach Fertigstellung der Bodenplatte oder des Rohbaus).

Markttests: Validierung von Mieten durch Testanzeigen

Ein häufig unterschätztes Risiko bei der Projektkalkulation sind unrealistisch hohe Mietannahmen, die am Ende nicht am Markt durchsetzbar sind. Robert Pflaum minimiert dieses Leerstandsrisiko durch einen systematischen, datengetriebenen Validierungsprozess vor dem Ankauf.

Bevor ein Grundstück erworben wird, schaltet sein Team gezielte Testanzeigen für das geplante Objekt in den gängigen Portalen. Anhand der generierten Kundenanfragen lässt sich exakt ablesen, welche Wohnungsgrößen in dieser Mikrolage am gefragtesten sind.

• Wohnungsgrößen: Es wird getestet, ob im jeweiligen Stadtteil eher kompakte Einzimmerwohnungen oder geräumige Mehrzimmerwohnungen für WGs gesucht werden.
• Mietniveaus: Durch das Schalten unterschiedlicher Preispunkte lässt sich die Schmerzgrenze der lokalen Mieterschaft präzise ermitteln.
• Puffer: Die finale Kalkulation arbeitet stets mit den aktuellen Marktmieten und lässt Raum für konservative Puffer.

Die Beispielrechnung: MFH in Berlin mit 300.000 Euro Eigenkapital

Wie genau sieht ein solches Investment in der Praxis aus? Bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von etwa 1,5 Millionen Euro lässt sich in Berlin ein modernes Mehrfamilienhaus mit ca. sechs Wohneinheiten und 300 Quadratmetern Wohnfläche realisieren.

Ein solches Projekt wird nach dem modernsten Energiestandard EH40-QNG errichtet und sichert dem Investor eine stabile Objektrendite von rund fünf Prozent. Dadurch deckt der laufende Cashflow die Bankraten und das KfW-Darlehen problemlos ab.

• Eigenkapitaleinsatz: Investoren sollten rund 200.000 bis 500.000 Euro cash einbringen und über ein Gesamtvermögen von mindestens einer Million Euro verfügen.
• Abschreibungspotenzial: Von den 1,5 Millionen Euro Volumen lassen sich ca. 1,2 Millionen Euro Gebäudeanteil über wenige Jahre massiv abschreiben.
• Sonder-Effekt: Im ersten Jahr mindern rund 120.000 Euro Abschreibung das zu versteuernde Einkommen des Investors erheblich.

Nach zehn Jahren Haltedauer profitiert der Investor nicht nur von der kontinuierlichen Tilgung, sondern auch von der Wertsteigerung der Immobilie in einer Top-Lage wie Berlin.

„Wenn man langfristig mit Immobilien dran bleibt und investiert, dann führt eigentlich wenig daran vorbei, dass man irgendwann mal einen siebenstelligen Betrag hat.“ — Robert Pflaum

Unter der Annahme einer jährlichen, moderaten Wertsteigerung von zwei bis drei Prozent steigt der Wert des Hauses nach zehn Jahren auf circa 1,9 Millionen Euro an, was einen steuerfreien Veräußerungsgewinn von über einer halben Million Euro bedeutet.

Fokus und ein Appell für weniger Regulierung im Bauwesen

Auf seinem unternehmerischen Weg hat Robert Pflaum vor allem gelernt, wie wichtig absoluter Fokus ist. Er empfiehlt das Standardwerk "The One Thing", um sich nicht durch zu viele parallele Geschäftsfelder zu verzetteln.

Für die Zukunft der deutschen Baubranche wünscht er sich deutlich weniger regulatorische Hürden und Bürokratie. Ein Abbau von übertriebenen bautechnischen Normen würde es ermöglichen, Wohnraum wieder spürbar kostengünstiger und schneller zu errichten.

• Techniknormen: Viele Vorschriften im Bereich Schallschutz und Brandschutz treiben die Baukosten unnötig in die Höhe.
• Eigenverantwortung: Hörer und Investoren sollten die Freiheit haben, sich eigenverantwortlich auf Standards zu einigen, wie es im europäischen Ausland bereits erfolgreich praktiziert wird.
• Bauerleichterung: Günstigere Mieten lassen sich langfristig nur realisieren, wenn auch die Errichtungskosten durch vereinfachte regulatorische Verfahren sinken.