Holzmodulbau: Kosten, Bauzeiten & Potenziale im Detail

Herkunft, Karriere und der Weg des Stefan Stenzel

Der berufliche Werdegang von Stefan Stenzel ist von vielfältigen Einblicken in die Baubranche und das Finanzwesen geprägt. Nach Schuljahren im Internat und dem Absolvieren des Fachabits sammelte er erste intensive Berufserfahrungen in der Kalkulation und dem Controlling eines mittelständischen Bauunternehmens. Seine akademischen Stationen im Bereich der Betriebswirtschaftslehre legten die analytische Basis für seinen weiteren Werdegang.

Sein Weg führte ihn über anspruchsvolle Aufgaben im Kostenmanagement, unter anderem bei einem schwäbischen Großprojekt für den Bahnhofsbau, hin zur Deutschen Pfandbriefbank. Dort spezialisierte er sich auf das technische Monitoring und die Risikobewertung von Immobilienentwicklungen, ehe er über leitende Positionen bei Cushman & Wakefield schließlich seine heutige Rolle im Führungsteam von LiWood in München einnahm.

„Choose your battles. Man muss nicht jeden Kampf ausdiskutieren, sondern lässt es ab und zu mal laufen, um ruhiger zu werden.“ — Stefan Stenzel

Risiko- und Baumonitoring als Erfolgsfaktor

Im Zentrum von Stenzels fachlicher Expertise steht das technische Risikomanagement bei Immobilienfinanzierungen. Die Bankenaufsicht verlangt über die MaRisk strenge Nachweise darüber, dass finanzierte Projektentwicklungen im vorgegebenen Zeit- und Kostenrahmen realisiert werden. Stenzel erkannte früh, dass standardisierte Prozesse hierbei für alle Marktteilnehmer erhebliche Vorteile stiften.

Als Mitbegründer des Baumonitoring e.V. war er maßgeblich daran beteiligt, einheitliche Kriterien für die Erfassung von Bautenständen und technischen Risiken im deutschsprachigen Raum zu definieren. Seine Innovationskraft bewies er auch zu Beginn der Corona-Pandemie, als er den „Corona-Bau-Index“ ins Leben rief, um die unmittelbaren Auswirkungen von Lieferengpässen und Arbeitskräftemangel wöchentlich messbar zu machen.

• MaRisk-Konformität: Absicherung bankspezifischer Vorgaben im Rahmen gewerblicher Immobilienfinanzierungen.
• Bautenstandsprüfung: Unabhängige Verifizierung des Baufortschritts als Grundlage für Kreditauszahlungen.
• Corona-Bau-Index: Ein agiles Umfrage-Instrument, das wöchentlich die Stimmung und Lieferfähigkeit auf Baustellen spiegelte.

Serieller Holzmodulbau von LiWood

LiWood ist mit rund 150 Mitarbeitern ein etablierter Akteur für seriellen Holzmodulbau im gesamten deutschen Bundesgebiet sowie im Rahmen von Joint Ventures im Ausland. Das Unternehmen deckt die gesamte Wertschöpfungskette ab – von der eigenen Planung und dem Projektmanagement über die Produktion bis hin zur schlüsselfertigen Montage vor Ort.

Das Besondere an dem Verfahren von LiWood ist die Abkehr von standardisierten, monotonen Container-Boxen. Stattdessen werden zweidimensionale Primärkomponenten wie tragende Wände und Decken computergestützt vorgefertigt und erst in regionalen Feldfabriken zu dreidimensionalen Raummodulen montiert, was eine nahezu unbegrenzte architektonische Vielfalt im Grundriss erlaubt.

• Ganzheitliche Wertschöpfung: Eigenes Personal auf den Baustellen, beim Kran- und LKW-Transport garantiert maximale Zuverlässigkeit.
• Innovative Feldfabriken: Flexible Montagehallen im Umkreis großer Metropolen wie München, Frankfurt und Hamburg minimieren Transportwege.
• Integrierte Badezimmer: Die Schwesterfirma Smart Cube liefert voll ausgestattete Nasszellen direkt in die Produktionslinie.

Nachhaltigkeit und ESG-Konformität im Fokus

Die Relevanz ökologischer Nachhaltigkeit hat im institutionellen Investmentmarkt durch die ESG-Regulatorik dramatisch zugenommen. Holz als nachwachsender Rohstoff bindet schädliches CO2 dauerhaft im Gebäude und schneidet auf dem sogenannten CREM-Pfad im Vergleich zu klassischen mineralischen Baustoffen hervorragend ab.

Der serielle Holzmodulbau zeichnet sich zudem durch seine beispiellose Präzision aus, die Verschnitt und Bauabfälle im Werk nahezu vollständig eliminiert. Da LiWood auf hocheffiziente Logistikketten setzt, wird das Material kompakt transportiert, was den Ausstoß von grauem CO2 bei Transportbewegungen im Vergleich zu volumigen Leichtbaumodulen signifikant reduziert.

• Cross Laminated Timber: Hochwertiges Massivholz bildet das statische Rückgrat für langlebige Wohngebäude.
• Ressourceneffizienz: Millimetergenauer Zuschnitt vermeidet Materialabfälle und schont wertvolle natürliche Ressourcen.
• Minimierung grauer Energie: Voll beladene LKW statt des Transports leerer Raumvolumina optimieren die CO2-Bilanz.

Das Partnering-Modell ab Leistungsphase 2

Um das volle wirtschaftliche Potenzial des Modulbaus auszuschöpfen, empfiehlt sich die frühzeitige Einbindung des Herstellers. LiWood setzt hierfür auf ein transparentes Partnering- oder Pre-Construction-Modell, das im Idealfall bereits ab Leistungsphase 2 (Vorentwurf) die planerischen Weichen stellt.

Wird ein Projekt erst nach der klassischen Genehmigungsplanung in der Leistungsphase 4 oder 5 an einen Modulbauer übergeben, müssen Grundrisse und Statik oft zeit- und kostenintensiv umgeplant werden. Eine frühzeitige Kooperation im Zuge eines Design-to-Cost-Prozesses verhindert solche Reibungsverluste und schafft von Beginn an Planungssicherheit.

• Kollaborativer Design-to-Cost-Ansatz: Gemeinsame Entwicklung eines Zielbudgets zwischen Bauherr, Entwurfsarchitekt und Modulbauer.
• Pre-Construction-Vertrag: Rechtliche und technische Absicherung der Projektierung inklusive exakter Baubeschreibung.
• Architektonisches Korrektiv: Der Entwurfsarchitekt bleibt während der gesamten Ausführung als Qualitätswächter für den Bauherrn aktiv.

Kostenkennwerte und reduzierte Bauzeiten

Die drastische Verkürzung der Bauzeit ist eines der stärksten Argumente für das serielle Bauen mit Holz. Als Faustformel gilt, dass Liwood rund 100 Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF) pro Tag montiert. Für typische Wohnbauprojekte mit einer Gesamtfläche von 5.000 bis 6.000 Quadratmetern ergibt sich daraus eine reine Montage- und Ausbauzeit von nur rund sechs Monaten.

„Im Serienholzmodulbau schaffen wir 100 Quadratmeter BGF am Tag. Für 5.000 bis 6.000 Quadratmeter brauchen wir ein halbes Jahr.“ — Stefan Stenzel

Im Hinblick auf die Baukosten bietet der Holzmodulbau insbesondere bei mittleren Ausstattungsstandards eine hohe wirtschaftliche Attraktivität. Die Kosten für den schlüsselfertigen, oberirdischen Hochbau bewegen sich in einem klar definierten Rahmen, der eine verlässliche Renditekalkulation für Investoren zulässt.

„Wir sind irgendwo bei 2.150, 2.200 Euro BGF netto oberirdisch, da geht das Ganze los.“ — Stefan Stenzel

• Wirtschaftliche Einstiegsschwelle: Die Kosten starten ab rund 2.150 Euro netto pro Quadratmeter oberirdischer BGF.
• Enorme Zeitersparnis: Eine bis zu dreifach schnellere Fertigstellung verkürzt die Phase der teuren Bauzwischenfinanzierung.
• Wohnungs- und Nutzungsmix: Maßgeschneiderte Konzepte für Studenten- und Seniorenwohnen sowie klassischen Mietwohnungsbau.

Just-in-Time-Produktion und der Blick in die Zukunft

Die innovative Logistikkette von LiWood bringt auch bei der finanztechnischen Begleitung durch Banken spürbare Vorteile. Durch das Just-in-Time-Verfahren vergeht zwischen der Fertigung eines Moduls im Werk und der festen Verbindung auf dem Baugrundstück in der Regel nur eine einzige Woche. Dadurch entsteht schnell beleihungsfähiges Eigentum auf der Baustelle.

Stenzels Vision für die Zukunft des Holzbaus umfasst die kontinuierliche Weiterentwicklung robuster Systemdetails zur Qualitätssteigerung und Kostensenkung. Das wachsende Marktumfeld erfordert zudem den Aufbau motivierter Teams im Projektmanagement und in der integrierten Fachplanung. Neben der beruflichen Entwicklung engagiert sich Stenzel auch regional als Organisator der Real Estate Lounge in Nürnberg, um den Wissensaustausch innerhalb der Immobilienbranche aktiv zu forcieren.

• Beleihungsfähiger Baufortschritt: Schneller Einbau der Module ermöglicht zeitnahe, unkomplizierte Tranchenauszahlungen durch finanzierende Banken.
• Karriere im Holzbau: LiWood rekrutiert kontinuierlich erstklassige Fachkräfte im Bereich Projektleitung, Holzbauarchitektur und TGA-Planung.
• Netzwerkarbeit in Franken: Die Real Estate Lounge Nürnberg hat sich als feste Plattform für anspruchsvolle Branchenkontakte etabliert.