Immobilienverkauf: Fehler vermeiden & Wert steigern

Das Phänomen des „Maklers in kurzen Hosen“

In der oft konservativen Immobilienbranche sticht Michael Perkmann sofort heraus. Statt im klassischen Anzug mit Krawatte tritt er in kurzen Hosen auf. Dies begründet er ganz pragmatisch mit seinen tätowierten Waden, die er zu jeder Jahreszeit – selbst im tiefsten Winter – zeigen möchte. Für seine Kunden erweist sich dieser unorthodoxe Auftritt oft als großer Vorteil, da er Barrieren abbaut und die Hemmschwelle für die Zusammenarbeit senkt. Die Begegnung findet sofort auf Augenhöhe und einer entspannten „Kumpel-Ebene“ statt.

Seine Karriere begann ebenfalls unkonventionell: Sein erstes Objekt akquirierte Perkmann um halb fünf Uhr morgens an einer Bar. Dies spiegelt wider, wie stark sein Geschäft auf seinem persönlichen Netzwerk aufbaut. Anstelle klassischer Kaltakquise nutzt er die Verbindungen, die er über Jahrzehnte in der Münchner Kulturszene und im Nachtleben geknüpft hat. Sein Erfolg gibt ihm recht, denn die positive Resonanz der Kunden ist überwältigend.

„Ich würde sagen, die Dienstleistung zählt und nicht das Äußere.“ — Michael Perkmann

Teure Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden

Der größte Fehler, den Eigentümer heute begehen, sind veraltete Preisvorstellungen. Viele Verkäufer orientieren sich noch an den Boom-Preisen von vor der Zinskrise oder an Verkäufen in der Nachbarschaft, die Jahre zurückliegen. Wer zu hoch ansetzt und hofft, den Preis später schrittweise anzupassen, „verbrennt“ das Objekt am Markt. Kaufinteressenten durchschauen diese Strategie heute dank moderner Technologie sehr schnell und nutzen dies in Preisverhandlungen schamlos aus.

Besonders wichtig ist die Vermarktung in den ersten 48 Stunden. Weist ein Inserat in diesem kritischen Zeitfenster keine einzige Anfrage auf, ist dies ein klares Signal für eine Fehlbewertung. Professionelle Makler setzen auf genaue Marktanalysen statt auf bloßes Bauchgefühl.

• Falsche Preisvorstellungen: Verkäufer verharren oft in den unrealistischen Höchstpreisen der Niedrigzinsphase.
• Sichtbare Preissenkungen: Über Browser-Erweiterungen wie „Rote Kapsel“ können Käufer den Preissprung im Detail nachvollziehen.
• Fehlender Anfangstraffic: Wenn in den ersten zwei Tagen keine Anfragen eingehen, muss der Preis korrigiert werden.

Mit gezielten Aufwertungen den Wert maximieren

Oft lässt sich der Verkaufserlös einer Immobilie mit erstaunlich geringem finanziellem Aufwand spürbar steigern. Vor allem leergezogene oder langjährig vermietete Wohnungen profitieren von kosmetischen Maßnahmen. Ein frischer Anstrich oder ein neuer Bodenbelag verändern die Wahrnehmung eines Raumes grundlegend und erzeugen beim Käufer direkt den gewünschten Wohlfühleffekt.

Perkmann berichtet von einem eindrucksvollen Beispiel, bei dem ein Eigentümer die alte Küchenzeile während der Vermarktungsphase kurzerhand anstrich. Ein Interessent, der die Wohnung zuvor besichtigt hatte, bemerkte die scheinbar „neue“ Küche im virtuellen Rundgang und bot daraufhin spontan 10.000 Euro mehr. Solche Praxisbeispiele zeigen, wie stark psychologische Faktoren beim Immobilienkauf wirken.

• Wände streichen: Ein frischer, heller Anstrich lässt Räume sofort einladender, größer und gepflegter wirken.
• Parkett abschleifen: Anstatt alte Böden komplett herauszureißen, sorgt das Abschleifen von Parkett für eine exklusive Optik.
• Garten optimieren: Das Verlegen von Rollrasen und das Beseitigen von Wildwuchs verhindern einen ungepflegten ersten Eindruck.

Professionelle Visualisierung statt Handyfotos

Viele Privatverkäufer versuchen, beim Marketing zu sparen, und knipsen unvorteilhafte Bilder mit dem eigenen Smartphone. Das Ergebnis sind häufig schlecht ausgeleuchtete Räume, offene Toilettendeckel oder herumstehendes Geschirr, was potenzielle Käufer sofort abschreckt. Ein professioneller Fotograf hingegen weiß genau, wie er die Schokoladenseiten eines Hauses in Szene setzt und die richtige Stimmung transportiert.

„Ich sage es mir beim Friseur, man kann sich auch die Haare selber schneiden, das schaut halt scheiße aus.“ — Michael Perkmann

Neben der klassischen Fotografie ist hochmoderne Technik wie die Matterport Pro3 Kamera heute unverzichtbar. Dieses Kamerasystem scannt Räume vollständig ab und ermöglicht virtuelle 3D-Besichtigungen. Ein besonderer Vorteil dieses Systems ist das virtuelle Entrümpeln. Unordentliche Wohnungen oder das private Interieur von Mietern lassen sich am Computer komplett entfernen, um Interessenten ein sauberes, neutrales Bild der Immobilie zu präsentieren.

Breite Streuung und ungewöhnliche Kanäle

Um eine Immobilie erfolgreich zu vermitteln, reicht es heute nicht mehr aus, das Objekt nur auf einem einzigen Portal hochzuladen. Eine breite Streuung erhöht die Sichtbarkeit drastisch. Neben den großen Branchenportalen gewinnen alternative Plattformen wie Kleinanzeigen oder soziale Netzwerke kontinuierlich an Bedeutung, um auch passive Sucher zu erreichen.

Ein oft unterschätztes Tool ist der eigene WhatsApp-Status. Da dort Kontakte aus vielen Jahren gespeichert sind, lässt sich eine extrem treffsichere Reichweite erzielen. Perkmann berichtet, dass er auf diesem Weg ein komplettes Wohnhaus vermittelte. Ein früherer Kunde sah das Objekt im Status, zeigte es seiner Frau und kaufte das Haus, obwohl das Paar gar nicht aktiv auf der Suche nach Wohneigentum war.

Guerilla-Marketing: Vom Leichenwagen bis zur Friedhofsplakatwand

Das Marketing von Michael Perkmann bricht mit allen Konventionen. Mit einem zum Werbeträger umgebauten DHL-Transporter und einem skurrilen Leichenwagen erzeugt er enorme Aufmerksamkeit im Münchner Stadtgebiet. Solche Fahrzeuge bieten riesige Werbeflächen und umgehen zudem die strengen Regeln für das Abstellen normaler Werbeanhänger, die im öffentlichen Raum alle zwei Wochen bewegt werden müssen.

„Eine Plakatwand zum Beispiel jedes Jahr am Friedhof gebucht, zu aller Heiligen, wenn sie alle am Friedhof rennen, die ganzen zukünftigen Erben.“ — Michael Perkmann

Besonders genial ist Perkmanns Ansatz, Plakatwände gezielt an Standorten wie Friedhöfen zu buchen. Zu Feiertagen wie Allerheiligen erreicht er genau an diesen Orten potenzielle Erben, die vor der Herausforderung stehen, ein geerbtes Haus oder eine Wohnung verwerten zu müssen. Auch die Platzierung seiner Fahrzeuge bei großen Kulturfestivals wie dem „Free & Easy“ bringt ihn in direkten Kontakt mit verkaufswilligen Eigentümern aus seiner eigenen, alternativen Zielgruppe.

Der bunte Lebenslauf: Konditor, Medien und Immobilien

Perkmanns unorthodoxe Marketingideen basieren auch auf seinem unkonventionellen Lebensweg. Nach einer kurzen Station als Kfz-Mechaniker absolvierte er Lehren als Konditor und Bäcker im elterlichen Betrieb. Eine Mehlstauballergie zwang ihn jedoch zur beruflichen Umorientierung. Die anschließende Umschulung zum Mediengestalter führte ihn zu großen Medienhäusern wie dem Axel Springer Verlag und dem Lokalfernsehen in München.

Diese mediale Ausbildung schaffte das Fundament für sein heutiges Marketingverständnis. Sämtliche Konzepte, vom Fahrzeugdesign bis zur Online-Kampagne, entwirft er ganz ohne Agentur direkt in seinem eigenen Kopf. Sein Werdegang beweist, dass Branchenfremde mit Fleiß und innovativen Ansätzen etablierte Strukturen im Immobilienbereich aufbrechen können.