Immobilienhandel: Warum Kaufen & Halten oft besser ist

Der Einstieg in die Immobilien- und Steuerwelt

Jasper Schouw, Gründer der GND-Gruppe und Host des erfolgreichen Podcasts „Ton Steine Steuern“, blickt auf einen vielseitigen Lebensweg in der Immobilienbranche zurück. Seine berufliche Reise zeigt, wie stark sich Marktbedingungen und persönliche Strategien über die Jahre verändern können.

Anfangs lag sein Fokus primär auf der steuerlichen Optimierung von Immobilienstrukturen. Er experimentierte intensiv mit vermögensverwaltenden GmbHs (VVG), Holdingmodellen und komplexen Konstrukten, um die Steuerlast zu senken. Er stellte jedoch fest, dass zu viel Komplexität oft vom operativen Erfolg ablenkt.

• Verlagerung des Fokus: Zu Beginn priorisierte Jasper reine Steuergestaltungen, vernachlässigte dabei jedoch zeitweise die eigentliche Objektseite.
• Die Erkenntnis: Komplizierte Strukturen sind nicht immer die besten; oft ist eine einfache, transparente Strukturierung am effizientesten für den langfristigen Erfolg.

Wie das Restnutzungsdauer-Gutachten Steuern spart

Ein zentrales Werkzeug in Jaspers Portfolio ist das sogenannte Restnutzungsdauer-Gutachten. Dieses Instrument hilft Investoren dabei, die Abschreibungsdauer einer Immobilie legal zu verkürzen und somit die jährliche steuerliche Entlastung massiv zu erhöhen.

Statt der üblichen 40 oder 50 Jahre lässt sich die Abschreibungszeit damit oft drastisch reduzieren. Das schafft hohe fiktive Kosten, die den steuerlichen Gewinn mindern, ohne dass liquides Kapital abfließt.

„Das Restnutzungsdauergutachten beschreibt, wie lange ohne wesentliche Modernisierung dein Objekt wahrscheinlich noch wirtschaftlich nutzbar sein wird.“ — Jasper Schouw

• Wirtschaftliche Nutzungsdauer: Das Gutachten prognostiziert den Zeitraum, in dem das Gebäude ohne Kernsanierung wirtschaftlich sinnvoll vermietet werden kann.
• Steuerlicher Effekt: Höhere Abschreibungssätze ziehen zukünftiges Abschreibungspotenzial zeitlich nach vorne, was die Steuerlast in den ersten Jahren massiv senkt.
• Papierkosten: Der Investor generiert steuerlich wirksame Kosten, für die er real kein Geld ausgeben muss, was die laufende Rendite maximiert.

Die Macht von Social Media im modernen Immobilien-Business

Die Teilnahme an einem früheren Podcast veränderte Jaspers Vertriebsansatz grundlegend. Zuvor setzte sein Unternehmen vor allem auf klassische Performance-Marketing-Kanäle wie Google-Werbung, bei denen Kunden primär Preise und harte Fakten vergleichen.

Nach der Podcast-Ausstrahlung verzeichnete er jedoch einen Ansturm völlig neuartiger Kundenanfragen. Die Anrufer suchten keine reinen Vergleichsangebote mehr, sondern wollten gezielt mit ihm als Person zusammenarbeiten.

• Beziehungsaufbau: Zuhörer erlauben es dem Host eines Podcasts, über 30 bis 40 Minuten direkt in ihrem Kopf präsent zu sein und tiefes Vertrauen aufzubauen.
• Umsatzhebel: Allein durch einen einzigen Kundenkontakt aus diesem Kanal generierte er direkt über 25.000 Euro Umsatz. Insgesamt schätzt er den resultierenden Gesamtgesamteffekt auf bis zu 50.000 Euro.
• Vertrieb ohne Verkaufsdruck: Kunden melden sich bereits vorqualifiziert und wollen die Dienstleistung aktiv kaufen, statt mühsam überzeugt werden zu müssen.

Die Abrechnung mit dem klassischen Immobilienhandel

Trotz seiner eigenen Aktivität im Markt steht Jasper dem reinen Immobilienhandel (Fix & Flip) äußerst kritisch gegenüber. Seiner Ansicht nach sind Immobilien aufgrund ihrer fundamentalen Eigenschaften für einen schnellen Handel ungeeignet.

Die Kombination aus mangelnder Flexibilität und immens hohen Transaktionsnebenkosten macht den Handel in volatilen Marktphasen zu einem unkalkulierbaren Risiko. Sein eigenes Chiemsee-Projekt, das aufgrund gestiegener Zinsen nicht wie geplant direkt verkauft werden konnte, dient ihm als warnendes Beispiel.

„Immobilien eignen sich ja gar nicht für den Handel, aus meiner Sicht, weil sie sind ja nicht beweglich, sie sind ja immobil.“ — Jasper Schouw

• Hohe Transaktionskosten: Bereits beim Erwerb müssen oft über 10 Prozent Nebenkosten ausgeglichen werden, gefolgt von einer gewünschten Marge und den Kaufnebenkosten des Zweiterwerbers.
• Prozessgeschwindigkeit: Die Abwicklung über Notare und Grundbuchämter zieht sich über Monate hin, während sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen rasant ändern können.
• Regulierung und Risiken: Plötzliche politische Entscheidungen, wie der unerwartete Stopp von KfW-Förderungen wie dem KfW-55-Standard, können mühsam kalkulierte Projekte über Nacht unrentabel machen.

„Immobilien handeln bringt schnelles Geld. Aber ich glaub so richtig, Reichtum bringt tatsächlich Immobilien behalten.“ — Jasper Schouw

Neue Marktchancen durch die energetische Regulatorik

Obwohl Jasper den klassischen Handel kritisiert, sieht er aktuell eine erhebliche Marktchance, die durch die veränderten energetischen Anforderungen der Banken entsteht. Die zunehmende Regulierung schafft extreme Preisabschläge bei sanierungsbedürftigen Objekten.

Viele Banken, wie etwa die Sparkasse Bremen, verlangen bereits Zinsaufschläge für schlechte Energieklassen oder reduzieren die Beleihungsausläufe für solche Objekte drastisch. Dies schließt viele klassische Käufer vom Markt aus. Inspiriert von erfolgreichen Branchenkollegen wie Eike und Anke aus Weyhe, sieht er hier Potenzial für Spezialisten.

• Preisvorteil beim Einkauf: Da weniger Käufer diese Objekte finanzieren können, sinken die Einkaufspreise für Immobilien mit schlechten Energieeffizienzklassen erheblich.
• Wertschöpfung durch Sanierung: Durch gezielte, einfache Maßnahmen wie den Heizungstausch gegen eine Wärmepumpe oder punktuelle Dämmungen lässt sich der Energieausweis aufwerten.
• Finanzbarkeit herstellen: Der Händler übernimmt das Sanierungsrisiko, wertet die Immobilie energetisch auf und veräußert sie anschließend an Endnutzer, die nun wieder problemlos eine Finanzierung erhalten.

Staatliche Bauturbos: KfW-Förderung im Neubau

Im Neubausegment haben sich durch neue staatliche Förderprogramme enorme Hebel für Projektentwickler aufgetan. Insbesondere das KfW-Programm 296 für klimafreundlichen Wohnungsbau bietet extrem attraktive Zinssätze.

Diese staatlich gestützten Kredite ermöglichen es Entwicklern, auch in schwierigen Zeiten rentable Neubauprojekte aufzusetzen oder Bestandsentwicklungen profitabel zu realisieren. Ein Beispiel ist das eigene Projekt am Chiemsee, das nun in Eigenregie und mithilfe günstiger Förderung bebaut wird.

• Zinsvorteile im Fokus: Mit Zinssätzen ab 0,01 Prozent beziehungsweise rund 0,65 Prozent auf zehn Jahre bietet die KfW eine massive Entlastung bei den Finanzierungskosten.
• Neubau im Bestand: Durch optimierte Baukosten und die Nutzung von Eigenvergabe lassen sich Neubauten realisieren, die sowohl für den Eigenbestand als auch für den späteren Verkauf wirtschaftlich hochattraktive Werte darstellen.
• Ausschluss von Doppelförderung: Es ist wichtig zu beachten, dass man die günstigen KfW-Zinsen nicht mit speziellen steuerlichen Sonderabschreibungen kumulieren kann. Eine doppelte Förderung ist ausgeschlossen.

Hürden und Praxis-Tipps bei der steuerlichen Anerkennung

In der anschließenden Fragerunde widmet sich Jasper den praktischen Hürden bei der Anerkennung von Restnutzungsdauer-Gutachten durch die deutschen Finanzämter. Hier zeigt sich in der Praxis ein oft uneinheitliches Bild.

Obwohl das Gesetz die Verkürzung der Abschreibungsdauer explizit vorsieht, versuchen viele Finanzämter die Anerkennung mit teils schwachen Begründungen abzuwehren. Besonders Ballungszentren wie München gelten hierbei oft als restriktiv.

• Strategische Relevanz: Steuerzahler sollten bei willkürlichen Ablehnungen konsequent in den Einspruch gehen und notfalls den Klageweg vor dem Finanzgericht beschreiten.
• Anwendungsbereich: Die Gutachten sind besonders im Privatvermögen hochgradig attraktiv, da Gewinne nach zehn Jahren steuerfrei realisiert werden können, anders als im Betriebsvermögen.
• Finanzamt-Taktik: Viele Ablehnungen ähneln dem Abwehrverhalten von Versicherungen. Nur wer hartnäckig bleibt und fundierte Gutachten einreicht, setzt sein Recht am Ende durch.