Geförderter Wohnungsbau: Rendite & Ablauf im Investment

Der Paradigmenwechsel im Immobilien-Investment

Das klassische Immobiliengeschäft steht vor großen Herausforderungen. Steigende Zinsen, unvorhersehbare Marktbedingungen und hohe Baukosten zwingen Investoren dazu, ihre Strategien grundlegend zu überdenken. In dieser Folge der Real Estate Lounge zeigt Tobias Hänschke von Five Rocks einen alternativen Weg auf.

Anstatt auf risikoreiche Bauträgerzyklen zu setzen, rückt der geförderte Wohnungsbau in den Fokus. Dieses spezielle Marktsegment verbindet gesellschaftlichen Nutzen mit stabilen, planbaren Erträgen für mittlere und große Investoren.

Der klassische Bauträger-Pain vs. Planbarkeit

Viele verbinden Immobilieninvestments primär mit klassischen Bauträgerprojekten, die auf den ersten Blick mit hohen Margen von etwa 20 Prozent locken. Doch hinter diesen vermeintlichen Traumrenditen verbirgt sich ein enormer logistischer und finanzieller Aufwand, der oft unterschätzt wird.

In der Realität müssen Bauträger immense bürokratische Hürden überwinden und sich mit unzähligen Sonderwünschen einzelner Privatkäufer auseinandersetzen. Die eigentliche Marge realisiert sich zudem erst sehr spät im Projektverlauf.

„Du verdienst ja erst Geld im Bauträgergeschäft, wenn du alle Wohnungen bzw. mindestens mal 70, 80% der Wohnungen verkauft hast.“ — Tobias Hänschke

Die zentralen Herausforderungen im traditionellen Bauträgergeschäft sind vielfältig:

• Hohe Eigenkapitalanforderungen: Banken verlangen heute oft 30 bis 40 Prozent Eigenkapital für die Finanzierung.
• Strikte Vorverkaufsquoten: Bevor überhaupt der erste Spatenstich erfolgen darf, müssen meist 40 bis 60 Prozent der Einheiten verkauft sein.
• Komplexes Backoffice: Die Abstimmung von Sonderwünschen bezüglich Steckdosen, Küchenaufteilungen oder Bodenbelägen erfordert enormen personellen Aufwand.
• Mängelhaftung: Nachträgliche Streitigkeiten über Spaltmaße oder kleine ästhetische Fehler schmälern die Marge im Nachgang oft erheblich.

Das Prinzip des geförderten Wohnungsbaus

Gefördertes Mietwohnen bedeutet im Kern, dass Wohnraum zu Konditionen angeboten wird, die spürbar unter dem üblichen Marktniveau liegen. In einer Metropole wie Düsseldorf liegt die geförderte Miete beispielsweise bei etwa 9 Euro pro Quadratmeter, während auf dem freien Markt 15 bis 17 Euro üblich sind.

Da Neubaukosten bei den aktuellen Zinsen eigentlich Mietpreise von rund 18 bis 21 Euro erfordern würden, füllt der Staat diese Lücke durch attraktive Anreize. Das Modell basiert auf einer engen Kooperation mit Förderinstituten.

Die finanzielle Struktur stützt sich dabei auf zwei wesentliche Säulen:

• Vergünstigte Zinskonditionen: Die Förderdarlehen der Landesbanken bieten Zinssätze weit unter dem marktüblichen Niveau.
• Attraktive Tilgungszuschüsse: Nach der Fertigstellung und erfolgreichen Abnahme des Objekts reduzieren staatliche Zuschüsse das ausstehende Darlehen zusätzlich.

Zusätzlich greift hier das Prinzip der Mietbindung. Im Austausch für die günstigen Kredite verpflichten sich Investoren, die Miete über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren stabil unter dem Marktniveau zu halten. Da viele in den 1990er-Jahren gebaute Sozialwohnungen aktuell aus dieser Bindung fallen, verschärft sich der Mangel an bezahlbarem Wohnraum drastisch.

Die Zielgruppe: Wer wohnt in geförderten Objekten?

Ein weit verbreitetes Vorurteil besagt, dass geförderte Wohnungen ein problematisches Klientel anziehen oder die Fluktuation extrem hoch sei. Tobias Hänschke räumt mit diesem Mythos auf und verweist auf die echten gesellschaftlichen Strukturen.

Empfänger eines Wohnberechtigungsscheins (WBS) sind in der Regel solide arbeitende Bürger mit mittlerem Einkommen, die das Rückgrat der städtischen Infrastruktur bilden. Ein alleinstehender Angestellter in Nordrhein-Westfalen hat bereits mit einem Bruttoeinkommen von rund 40.000 Euro Anspruch auf einen WBS.

Zu der typischen Mieterstruktur gehören systemrelevante Berufsgruppen:

• Pflege- und Gesundheitspersonal: Pflegekräfte und Krankenschwestern bilden eine zentrale Säule der Mieterschaft.
• Infrastruktur-Angestellte: Busfahrer, U-Bahn-Fahrer und Ticketkontrolleure sind klassische WBS-Empfänger.
• Familien: Haushalte mit Kindern, in denen ein Elternteil temporär nicht Vollzeit arbeitet, fallen schnell in die Förderkategorie.

Die Fluktuation in diesem Segment ist erstaunlich gering. Da das Angebot an bezahlbarem Wohnraum extrem limitiert ist, bleiben Mieter im geförderten Bereich meist sehr langfristig in ihren Wohnungen. Das minimiert Leerstand und Renovierungskosten bei Mieterwechseln.

Strategische Risikominimierung vor dem Ankauf

Um im geförderten Wohnungsbau erfolgreich zu sein, bedarf es eines klar definierten Prozesses. Five Rocks kauft Grundstücke erst an, wenn wesentliche Risikofaktoren im Vorfeld neutralisiert wurden.

Schon in der frühen Planungsphase eines Objekts findet eine intensive Kommunikation mit den lokalen Behörden und Ämtern statt. So wird sichergestellt, dass die Bauantragsplanung exakt den Vorgaben des jeweiligen Förderprogramms entspricht.

„Wenn man mal als Beispiel 1 Million an Eigenkapital mitbringt, dann können wir 10 Millionen Projekte in dem Bereich umsetzen.“ — Tobias Hänschke

Dieser Hebeleffekt macht das Modell für Kapitalanleger hochgradig effizient. Die Verteilung der Kreditgeber minimiert zudem das Risiko der finanzierenden Institute:

• Erster Rang: Die klassischen Geschäftsbanken besichern sich im ersten Rang, tragen jedoch oft nur 10 bis 20 Prozent des Gesamtvolumens.
• Zweiter Rang: Die Förderbanken besichern sich im zweiten Rang und decken den Löwenanteil der restlichen Finanzierung ab.

Das Geschäftsmodell von Five Rocks und Co-Investment

Five Rocks wurde im Jahr 2020 von Tobias Hänschke und seinem Partner Michael Schröder gegründet mit dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum für Jung und Alt zu schaffen. Das fünfköpfige Team agiert als Initiator, Entwickler und langfristiger Mitbestandshalter.

Das Besondere an dem Ansatz ist das sogenannte Co-Investment. Five Rocks bringt das fertig konzipierte und behördlich abgestimmte Projekt ein und investiert eigenes Kapital („Hard Money“), während der Investor das restliche Eigenkapital beisteuert.

Die Kooperation zeichnet sich durch klare Rahmenbedingungen aus:

• Professionelles Management: Das komplette Asset- und Property-Management wird von Five Rocks abgedeckt.
• Gemeinsame Interessen: Weil Five Rocks als Mitgesellschafter in derselben Projektgesellschaft sitzt, sind die Interessen beider Parteien perfekt angeglichen.
• Fokus auf ESG: Alle Projekte verfolgen einen klaren Nachhaltigkeitsfokus und erfüllen moderne ökologische sowie soziale Standards.

Ein Praxisbeispiel: Wohnen am Märchenwald in Düsseldorf

Wie das Modell in der Praxis funktioniert, zeigt das von Five Rocks realisierte Projekt „Wohnen am Märchenwald“ im Raum Düsseldorf. Das Projekt mit einem Gesamtvolumen von rund 12 Millionen Euro kombiniert verschiedene Wohnformen auf harmonische Weise.

Neben klassischen Mehrfamilienhäusern mit Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen beinhaltet das Areal auch Stadthäuser für Familien. Ein besonderes Highlight ist die Integration einer professionell betreuten Wohngruppe für ältere, bedürftige Menschen.

For dieses durchmischte Quartier wurde ein Ausschreibungsverfahren der Stadt Düsseldorf gewonnen. Durch die geschickte Integration von Pflegeanbietern und bezahlbarem Wohnraum erzielt das Projekt eine prognostizierte Eigenkapitalrendite von knapp 10 Prozent – bei einem gleichzeitig sehr stabilen Risikoprofil.

Kapital und Ablauf: Wie ein Investment konkret aussieht

Für Privatinvestoren und Family Offices startet der Prozess ab einer Anlagesumme von rund 500.000 Euro. Der zeitliche Ablauf von der ersten Kontaktaufnahme bis zur fertigen Bewirtschaftung ist präzise strukturiert.

Der Kapitalfluss ist dabei maximal risikoschonend gestaltet. Das Eigenkapital des Investors wird nicht sofort in voller Höhe fällig, sondern fließt partnerschaftlich angepasst an die jeweiligen Meilensteine des Projekts.

„Wir sind im Bereich 6 bis 9%, 10% in dem Dreh, je nach Grundstück oder Projekt an sich, Ausschüttungsrendite.“ — Tobias Hänschke

Der Lebenszyklus einer Projektentwicklung gliedert sich in folgende Phasen:

• Planungs- und Bauphase (Monat 1 bis 36): In dieser Zeit werden die Baugenehmigung erwirkt, die finale Förderzusage eingeholt und das Gebäude errichtet.
• Bewirtschaftungsphase (ab Monat 37): Die Vermietung startet und die ersten Ausschüttungen an den Investor beginnen.
• Mindesthaltedauer (5 bis 8 Jahre): Für eine optimale steuerliche und operative Performance wird eine gemeinsame Laufzeit von mindestens sieben bis acht Jahren vereinbart.

Der spätere Exit kann flexibel gestaltet werden. Es besteht die Möglichkeit, dass Five Rocks die Anteile des Investors übernimmt oder das Objekt nach Ablauf der Haltedauer gemeinschaftlich im Ganzen an einen neuen Bestandshalter veräußert wird.