Fix & Flip: Wohnung kaufen, sanieren & verkaufen

Top-down-Kalkulation als Erfolgsgarant

Oliver Fischer, bekannt als erfahrener Akteur im deutschen Fix-&-Flip-Bereich, bricht direkt zu Beginn mit einem weit verbreiteten Mythos: Gewinne werden nicht beim Bauen erzielt, sondern bereits beim Einkauf. Wer eine Immobilie erwerben möchte, um sie kurz darauf gewinnbringend weiterzuverkaufen, muss kaufmännisch und nicht handwerklich denken.

Das Fundament jedes erfolgreichen Projekts bildet die strukturierte Top-down-Kalkulation:

• Ausgangspunkt: Ermittlung des realistisch erzielbaren Verkaufspreises im sanierten Zustand.

• Abzug der Zielmarge: Einbeziehung des gewünschten Gewinns direkt im ersten Schritt.

• Abzug der Sanierungskosten: Realistische Schätzung aller anfallenden Renovierungsarbeiten.

• Maximaler Einkaufspreis: Der verbleibende Restbetrag stellt die absolute Obergrenze für den Einkauf dar.

Ein plastisches Beispiel verdeutlicht diesen Ablauf: Eine Münchener Zweizimmerwohnung wurde für 340.000 Euro eingekauft, durch Grundrissänderung in eine Dreizimmerwohnung umgebaut und für insgesamt 375.000 Euro Projektkosten (inklusive Sanierung) realisiert. Der spätere Verkaufserlös lag bei 495.000 Euro, was zu einem Bruttogewinn von 120.000 Euro führte.

„Beim Fix und Flip gehen wir mal vom Verkaufspreis aus. Was können wir erzielen in einer bestimmten Lage, in einem bestimmten Zustand?“ — Oliver Fischer

Typische Fallstricke für Einsteiger

Einsteiger neigen häufig dazu, extrem baufällige Objekte zu erwerben, in der Hoffnung, durch viel Eigenleistung den Wert massiv zu steigern. Dies entwickelt sich jedoch oft in eine unkontrollierbare Kostenspirale. Das Ziel sollte ein kalkulierbares Handelsgeschäft sein, keine riskante Spekulation.

Zu den Hauptfehlern gehören:

• Emotionale Entscheidungen: Sanierung nach dem persönlichen Geschmack anstelle der realen Nachfrage des Zielkäufers.

• Unterschätzte Nebenkosten: Fehlinvestitionen durch unvollständige Kalkulation der Finanzierungs- und Vertriebskosten.

• Mangelndes Marktwissen: Kaufen in Gegenden mit schwachem Transaktionsvolumen.

Die Kunst der Standortanalyse

Die Auswahl der passenden Region und des Stadtteils entscheidet über die Geschwindigkeit des Wiederverkaufs. Fischer rät dringend dazu, Märkte mit hohem Transaktionsvolumen zu bevorzugen. München bietet durch das enorme Kaufkraftniveau und ein hohes Transaktionsvolumen an Eigentumswohnungen hervorragende Bedingungen, verlangt jedoch auch signifikantes Kapital.

Wichtige Indikatoren für eine erfolgreiche Standortwahl:

• Umschlagshäufigkeit: Konzentration auf Stadtteile mit mindestens 200 dokumentierten Wohnungsverkäufen pro Jahr.

• Satellitenstädte: Nutzung von Umlandgemeinden großer Metropolen, um im „Brot-und-Butter-Preissegment“ schneller agieren zu können.

• Exposé-Klicks: Analyse der Aufrufe und Kontaktanfragen ähnlicher Objekte auf großen Portalen wie ImmobilienScout24.

In günstigeren Märkten wie dem Ruhrgebiet (z.B. Dortmund) muss ein Händler oft dreimal so hart arbeiten wie in München, um denselben Projektgewinn zu erzielen. Während in Dortmund Quadratmeterpreise von 3.000 Euro im Verkauf erzielt werden, bewegt sich München im Schnitt bei 9.000 Euro.

Generationenwechsel schafft historische Marktchancen

Ein gigantischer demografischer Wandel steht dem deutschen Immobilienmarkt bevor. Von den 5,5 Millionen privaten Vermietern in Deutschland sind derzeit zwei Drittel über 65 Jahre alt. Dieses Phänomen führt dazu, dass in den kommenden 10 bis 15 Jahren eine beispiellose Welle an renovierungsbedürftigen Objekten auf den Markt drängt.

Diese Entwicklung wird durch folgende Trends angetrieben:

• Die „warme Hand“: Viele ältere Eigentümer veräußern ihren Bestand lieber noch zu Lebzeiten, um das Erbe in liquider Form gerecht zu verteilen.

• Mangelndes Management-Interesse: Nachfolgende Generationen haben oft weder Zeit noch Lust, verstreute Einzelwohnungen zu verwalten.

• Gekündigte Mietverhältnisse: Sobald langjährige Mieter ausziehen, scheuen ältere Eigentümer oft die notwendige Neuvermietung oder Sanierung und verkaufen direkt.

Pragmatische Sanierung statt emotionaler Übersanierung

Ein folgenschwerer Fehler vieler Akteure ist die sogenannte Übersanierung. Luxus-Ausstattungen wie goldene Armaturen oder sündhaft teure Design-Fliesen werden vom Markt beim Wiederverkauf meist nicht monetär honoriert. Statistiken zeigen, dass die konkrete Ausstattung nur zu etwa 7 Prozent kaufentscheidend ist.

Fischer empfiehlt klare Preiskategorien für Sanierungen:

• Kosmetische Modernisierung (ca. 150 bis 250 €/qm): Typisch für Objekte ab Baujahr 1986. Beinhaltet Malerarbeiten, neue Bodenbeläge, Austausch von Lichtschaltern und sanitären Objekten.

• Umfassende Profi-Sanierung (ca. 600 bis 800 €/qm): Vollständige Erneuerung von Bädern, Innentüren, Spachtelarbeiten und der Einbau von hochwertigen Holzböden.

• No-Go-Zonen für Anfänger: Komplette Elektroerneuerungen oder Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum (z.B. tragende Wände in Wohnungseigentümergemeinschaften) sollten erst nach 15 bis 20 erfolgreichen Projekten angegangen werden.

„Im Handel liegt einfach das Geld und nicht im Bau. Wir wollen Kaufleute sein und keine Bauleute.“ — Oliver Fischer

Off-Market-Akquise: Der eigentliche Hebel im Einkauf

Wer profitabel handeln will, muss unter dem regulären Marktpreis einkaufen. Dies ist auf den gängigen Portalen, wo Objekte bereits für Endkunden eingepreist sind, kaum möglich. Die wirkliche Marge liegt im „Off-Market“-Handel.

„Wir kaufen nichts, was online ist. Das macht keinen Sinn, weil wir sind ja Händler...“ — Oliver Fischer

Eine erfolgreiche Akquisestrategie umfasst verschiedene Kanäle:

• Gelbe Schilder und lokale Flyer: Einfache Suchanzeigen im Zielstadtteil („Suche Eigentumswohnung“) führen erstaunlich oft zu Direktkontakten mit älteren Verkäufern.

• Aufbau von Netzwerken: Kooperationen mit Nachlass- und Insolvenzverwaltern sowie Hausverwaltungen.

• Makler als Partner: Positionierung als unkomplizierter Käufer für problematische Objekte (z.B. fehlende Unterlagen, schwieriger Zustand), bevor diese überhaupt online gelistet werden.

Schnellerer Abverkauf durch strategisches Homestaging

Um beim Wiederverkauf den optimalen Preis zu erzielen, ist die visuelle Präsentation essenziell. Da über 80 Prozent der Kaufinteressenten bezugsfreie, bezugsfertige Immobilien suchen, entscheidet der erste Eindruck beim Betreten der Wohnung.

Hierbei helfen bewährte Tools:

• Homestaging: Die temporäre Möblierung leerer Räume hilft Käufern, sich das Wohnen darin vorzustellen. Fischer nutzt dieses Instrument bei zwei Dritteln seiner Objekte.

• Zielgruppen-Avatar: Sanierung und Einrichtung müssen exakt auf den typischen Käufertyp (z.B. junge Familie, Single) abgestimmt sein.

• Marktadäquate Bepreisung: Der Verkaufspreis sollte minimal über dem Marktdurchschnitt, aber im optisch attraktiven Bereich liegen. So hebt sich die Wohnung stark von unrenovierten Konkurrenzobjekten ab und verkauft sich rasant.