Passives Einkommen mit Immobilien: So gelingt der Start

Der größte Fehler beim Start: Das Aufschieben und das Zögern

Viele Menschen träumen von finanzieller Unabhängigkeit, scheitern jedoch bereits an der ersten Hürde: dem Einstieg. Anstatt ins Handeln zu kommen, verharren potenzielle Investoren in der Analyse-Paralyse und verpassen lukrative Marktphasen.

Martin Kramer berichtet aus seiner jahrzehntelangen Erfahrung, dass die größte Reue im Alter fast immer auf verpasste Chancen zurückzuführen ist. Das Zögern kostet langfristig enormes Vermögen.

»Das was ich am häufigsten in meinem Leben gehört habe, am allerhäufigsten ist: Hätte ich mal.« — Martin Kramer

• Zögern: Der perfekte Kaufzeitpunkt existiert nicht, weshalb langes Warten nur Zeit und Zinseszinseffekte kostet.
• Konsum: Ein Großteil der Menschen investiert nicht, weil das Einkommen vollständig für kurzfristigen Konsum und Statussymbole aufgewendet wird.
• Angst: Die unbegründete Sorge vor Vermieterrisiken hält viele davon ab, den ersten Schritt zu wagen.

ETF contra Sachwert: Die Hebelwirkung des Bankkapitals

Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass ETFs aufgrund ihrer unkomplizierten Natur immer die bessere Geldanlage darstellen. Der entscheidende Vorteil von Immobilien liegt jedoch in der enormen Hebelwirkung durch Fremdkapital.

Während ein Anleger bei Aktien oder ETFs ausschließlich sein eigenes Geld ansparen kann, leiht die Bank bei einer Immobilie den Großteil des Kapitals. Mieter und Finanzamt zahlen diese Investition im Laufe der Zeit ab.

• Bankenhebel: Die Bank stellt den Großteil des Kaufpreises zur Verfügung, was die Eigenkapitalrendite drastisch erhöht.
• Fremdfinanzierung: Weder für Krypto noch für Aktien würde eine Bank zu derart günstigen Konditionen Kredite vergeben.
• Inflationsschutz: Die Schulden entwerten sich über die Jahre real, während der Sachwert der Immobilie und die Mieten steigen.

Die Macht des Standorts: Warum B-Städte wie Leipzig und Dresden boomen

Lage, Lage, Lage bleibt das wichtigste Kriterium im Immobilienbereich. Viele Einsteiger machen den Fehler, Immobilien in ihrer unmittelbaren Heimatregion zu kaufen, ohne das dortige Bevölkerungswachstum zu prüfen.

Florierende Standorte mit starkem Zuzug und einer wachsenden Wirtschaft sind die beste Versicherung gegen Leerstand und Wertverlust. Martin Kramer setzt daher gezielt auf ausgewählte Wachstumsmetropolen.

• Leipzig: Gilt als eine der dynamischsten Städte Deutschlands mit enormem Arbeitsplatzwachstum durch BMW, Porsche, DHL und Amazon.
• Dresden: Hat sich als das europäische Silicon Valley etabliert und zieht durch die Halbleiter- und Chipindustrie hochbezahlte Fachkräfte an.
• Berlin: Verzeichnet einen extremen Nachfrageüberhang mit einer historisch hohen Zahl an Bewerbern pro freier Wohnung.

Von 2 auf 10 Prozent: Die neue steuerliche Superförderung für Neubauten

Der deutsche Staat fördert den Wohnungsbau so stark wie kaum ein anderes Land auf der Welt. Durch die kürzlich eingeführten gesetzlichen Änderungen hat sich die steuerliche Abschreibung vervielfacht.

Diese enorme Entlastung senkt das zu versteuernde Einkommen von Investoren massiv. Vor allem der ökologische Neubau profitiert von den neuen Kombinationsmöglichkeiten der Abschreibungen.

• Degressive Abschreibung: Ermöglicht es, ab dem ersten Jahr 5 Prozent des Gebäudewerts steuerlich geltend zu machen.
• Sonderabschreibung: Für hochgradig energieeffiziente Gebäude (KfW 40 QNG) kommen 4 Jahre lang weitere 5 Prozent on top.
• Steuereinsparung: Durch die Kombination von 10 Prozent Abschreibung lässt sich die monatliche Steuerlast extrem reduzieren.

»Nichts verschafft den Menschen mehr finanzielle Freiheit als Wissen. Deswegen mach dich schlau.« — Martin Kramer

Das KfW-Förderdarlehen: Günstiges Geld vom Staat sichern

Neben den steuerlichen Abschreibungen stellt der Staat über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) extrem günstiges Fremdkapital bereit. Dies drückt die Gesamtzinskosten einer Finanzierung massiv nach unten.

Diese staatlich geförderten Kredite liegen deutlich unter den marktüblichen Zinsen der freien Geschäftsbanken. Dadurch lässt sich eine solide Mischfinanzierung aufbauen.

• Kreditsumme: Bis zu 150.000 Euro Förderdarlehen können pro Wohnung im KfW 40 QNG Standard in Anspruch genommen werden.
• Zinsvorteil: Der Zinssatz liegt meist deutlich unter 3 Prozent und sichert eine erhebliche monatliche Zinsersparnis.
• Zinsbindung: Die günstigen Konditionen werden in der Regel für 10 Jahre festgeschrieben, was eine hohe Planungssicherheit bietet.

Das konkrete Rechenbeispiel Dresden: Einstieg mit nur 13.000 Euro

Am Beispiel einer realen Off-Market-Wohnung in Dresden zeigt Martin Kramer, wie einfach der Einstieg in die Praxis umgesetzt werden kann. Der Schlüssel liegt in der Kombination aller staatlichen Förderungen.

Durch einen speziellen Bauträgerrabatt auf die Erwerbsnebenkosten lässt sich das benötigte Eigenkapital auf ein Minimum reduzieren.

• Kaufpreis: Die Beispielwohnung im hocheffizienten Neubau kostet 250.000 Euro.
• Finanzierung: 150.000 Euro fließen über das günstige KfW-Darlehen, die restlichen 100.000 Euro über eine klassische Bank.
• Eigenkapital: Durch die Erstattung eines Teils der Nebenkosten sind lediglich rund 13.000 Euro Eigenkapital nötig.
• Ergebnis: Nach 15 Jahren Haltedauer kann die Immobilie komplett steuerfrei mit einem enormen Wertzuwachs veräußert werden.

KfW 40 QNG Standard: Was eine ökologische Spitzenimmobilie auszeichnet

Ein moderner Neubau nach dem KfW 40 QNG Standard unterscheidet sich grundlegend von klassischen Bestandsimmobilien. Er sichert dem Vermieter eine dauerhaft hohe Nachfrage auf dem Mietmarkt.

Dank der exzellenten Dämmung und modernen Haustechnik sind die Nebenkosten für den Mieter verschwindend gering.

»Wer jetzt nicht Sachwerte einsammelt, dem kann ich nicht helfen.« — Martin Kramer

• Heizkosten: Durch hocheffiziente Wärmepumpen und Photovoltaik liegen die Heizkosten bei einem Minimum.
• Wohnkomfort: Bodentiefe, dreifach verglaste Fenster und Fußbodenheizungen schaffen eine helle, barrierefreie Wohnatmosphäre.
• Klimaschutz: Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) garantiert eine CO2-optimierte und schadstoffarme Bauweise.

Der Weg zu Off-Market-Deals: Die qualifizierte Vorzugsliste

Gute Immobilienangebote schaffen es in der aktuellen Marktphase selten auf die großen Online-Portale. Wer erstklassige Objekte sucht, muss Zugang zu professionellen Off-Market-Netzwerken finden.

Der Partner Swiss Life Select nutzt dafür ein exklusives System, bei dem geprüfte Interessenten direkt über neue Bauvorhaben informiert werden.

• Qualifikation: Voraussetzung für die Aufnahme auf die Vorzugsliste ist eine kurze Prüfung der Bonität und des Eigenkapitals.
• Vorlaufzeit: Mitglieder der Liste erhalten detaillierte Videopräsentationen und Musterberechnungen zu jedem neuen Projekt.
• Zuteilung: Um Chancengleichheit zu wahren, werden die Kaufanträge gesammelt und nach einer festen Frist vergeben.