Baukosten senken: So sparst du bis zu 30 % mit System

Das Dilemma der explodierenden Baukosten im Wohnungsbau

Viele private und semiprofessionelle Bauherren stehen aktuell vor derselben existentiellen Herausforderung: Die Baukosten laufen völlig aus dem Ruder. In vielen Fällen führt dies dazu, dass geplante Projekte nicht mehr rentabel sind oder sogar abgebrochen werden müssen. Doch das muss nicht sein, denn die Ursachen für diese Kostenexplosionen liegen selten an unvorhersehbaren Marktentwicklungen, sondern an systematischen Planungsfehlern.

Wer heute ein Mehrfamilienhaus wirtschaftlich erfolgreich realisieren möchte, muss die gängigen Fehler der Branche kennen und gezielt vermeiden. Durch ein durchdachtes System ist es möglich, die Baukosten um bis zu 30 % zu senken – und das ganz ohne Abstriche bei der Bauqualität. Die Stellschrauben dafür liegen vor allem in der frühen Planungsphase und bei der Vergabe der Gewerke.

Dr. Peter Burnickl: Expertise aus über 1.200 Projekten

Dr. Peter Burnickl ist Sachverständiger für Baukosten und Baumethoden und blickt auf eine immense Erfahrung aus der Praxis zurück. Er hat in seiner Karriere bereits über 1.200 Bauvorhaben erfolgreich begleitet und zudem mehr als 25 Millionen Euro an eigenem Kapital als Bauträger investiert. Aus dieser doppelten Perspektive – als Sachverständiger und als aktiver Investor – kennt er die Fallstricke des Bauwesens im Detail.

Sein Ziel ist es, den Bau von Mehrfamilienhäusern wieder hochwirtschaftlich zu machen. Das bedeutet konkret: Erstellungskosten von unter 3.000 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche bei einem wöchentlichen Zeitaufwand von weniger als drei Stunden für den Bauherrn. Die Basis dafür ist eine konsequente Standardisierung und das kompromisslose Hinterfragen traditioneller Planungsansätze.

Der erste große Fehler: Blindes Vertrauen in die Erstplanung

Der wohl häufigste Fehler, den fast 90 % aller Bauherren begehen, ist das vorschnelle Vertrauen in den erstbesten Architektenentwurf. Oft wird der Architekt aus dem privaten Umfeld oder auf einfache Empfehlung ausgewählt. Doch die Annahme, dass jeder Architekt automatisch die wirtschaftlichste Lösung für ein spezifisches Bauvorhaben findet, ist ein fataler Trugschluss.

Ein Architekt ist wie ein Allgemeinmediziner: Er deckt ein breites Feld ab, ist aber selten der spezialisierte Facharzt für hochwirtschaftlichen Wohnungsbau. Wer ein Mehrfamilienhaus bauen oder sanieren möchte, benötigt einen Planer, der die regionalen Behörden genau kennt und auf kosteneffizientes Bauen spezialisiert ist. Die Erstplanung sollte daher niemals ungeprüft als finale Grundlage dienen.

Fallbeispiel Hessen: Über 500.000 Euro Einsparung im Kickoff

Wie massiv die Einsparpotenziale bei einer professionellen Überprüfung der Erstplanung sind, zeigt ein reales Praxisbeispiel aus Hessen. Hier konnte Dr. Peter Burnickl gemeinsam mit seinem Team bereits im ersten Kickoff-Gespräch eine gigantische Summe einsparen, ohne dass der Bauherr Abstriche bei der Material- oder Wohnqualität machen musste.

„Wir haben neulich bei einem Bauvorhaben in Hessen im Kickoff Gespräch über eine halbe Million Euro Luft rausgelassen, ohne die Qualität zu verschlechtern.“ — Peter Burnickl

Die Hebel für diese enorme Kostenreduktion lagen in folgenden Bereichen:

• Untergeschoss: Das geplante Kellergeschoss war deutlich zu groß dimensioniert, was immense Erdarbeits- und Betonaktivitätskosten verursachte.
• Technikräume: Die Flächen für Haustechnik und Abstellräume wurden drastisch reduziert und effizienter angeordnet.
• Balkone: Teure auskragende Balkone, die aufwendige thermische Trennungen (Isokörbe) erfordern, wurden optimiert.
• Fensteranordnung: Die Reduzierung unnötig komplexer Fensterformen und die Standardisierung von Drehkip-Elementen senkten die Einkaufskosten erheblich.

Die Schlüsselkennzahl für Grundrisse: Das BGF-Verhältnis

Um die Wirtschaftlichkeit eines Grundrisses objektiv bewerten zu können, müssen Bauherren eine zentrale Kennzahl verstehen: das Verhältnis der reinen Wohnfläche zur Bruttogeschossfläche (BGF). Baufirmen kalkulieren ihre Preise primär auf Basis der BGF oder des Bruttorauminhalts, während der Investor seine Einnahmen ausschließlich über die Wohnfläche generiert.

Ein optimaler Grundriss zeichnet sich durch folgende Kriterien aus:

• Flächeneffizienz: Das Verhältnis von Wohnfläche zu BGF sollte zwingend über 85 % liegen, idealerweise sogar über 87 %.
• Simplicität: Vermeidung von unnötigen Ecken, Winkeln und Verschnörkelungen in der Außenwand.
• Wiederholbarkeit: Identische Grundrisse über mehrere Etagen hinweg senken die Rohbau- und Installationskosten drastisch.

Der zweite große Fehler: Mangelhafte Ausschreibung und Puffer

Der zweite kritische Fehler betrifft die Erstellung der Leistungsverzeichnisse und Ausschreibungen. In der Praxis neigen Fachplaner und Ingenieure dazu, bei den Massenberechnungen großzügige Sicherheitszuschläge einzubauen. Diese "Angstpositionen" treiben die Angebotspreise der Handwerker künstlich in die Höhe, ohne dass ein realer Gegenwert entsteht.

„Es darf kein Puffer drin sein und zwar am liebsten null, weil ihr pauschaliert ja in meiner Welt.“ — Peter Burnickl

Für eine professionelle Ausschreibung gelten daher klare Regeln:

• Einzelbudgets: Es darf kein starres Globalbudget geben, sondern jedes Gewerk benötigt ein messerscharf kalkuliertes Einzelbudget.
• Null-Puffer-Prinzip: Alle Puffer und pauschalen Aufschläge müssen konsequent aus den Ausschreibungsunterlagen gestrichen werden.
• Dritte-Meinung: Ein unabhängiger Drittcheck der Massen schützt vor überteuerten Angeboten und sorgt für eine verlässliche Verhandlungsgrundlage.

Fallbeispiel Würzburg: Haustechnik-Kosten erfolgreich reduzieren

Wie wirksam das systematische Aufspüren von Puffern ist, zeigt ein Projekt in der Nähe von Würzburg. Hier lag das günstigste Angebot für das Gewerk Haustechnik bei astronomischen 930.000 Euro, während das Budget des Bauherrn streng auf 700.000 Euro begrenzt war. Da der Rohbau bereits fast fertiggestellt war, herrschte akuter Zeitdruck.

Durch eine gezielte Intervention wurde das Projekt gerettet:

• Massenprüfung: Die Ausschreibung wurde auf den Prüfstand gestellt und alle künstlichen Sicherheitszuschläge der Ingenieure wurden eliminiert.
• Angebotskorrektur: Der Bestbieter wurde mit den korrigierten, realen Massen konfrontiert und korrigierte sein Angebot entsprechend nach unten.
• Erfolgreiche Vergabe: Das Gewerk konnte schließlich für etwas über 700.000 Euro vergeben werden – eine Ersparnis von über 220.000 Euro durch reines Controlling.

Fazit: Mit System zu hocheffizienten Mehrfamilienhäusern

Die Praxis zeigt eindrucksvoll, dass explodierende Baukosten kein Schicksal sind. Wer die Planungsphase aktiv kontrolliert, den Architektenentwurf kritisch hinterfragt und die Ausschreibungen von unnötigem Ballast befreit, kann Hunderttausende Euro sparen.

Das System von Dr. Peter Burnickl beweist, dass durch strukturierte Prozesse und die Unterstützung einer starken Community signifikante Kosteneinsparungen und eine gleichzeitige Steigerung der Mietrendite um 5 % und mehr absolut machbar sind.