Mehrfamilienhaus Köln: Ankauf & Aufstockung | Podcast

Das neue Millionen-Projekt in Kölner Toplage

Dr. Peter Burnickl nimmt die Zuhörer mit zu einem neu erworbenen Projekt im Herzen von Köln. In einer absoluten Toplage wurden zwei Hausnummern mit fünf Stockwerken angekauft. Während viele Marktteilnehmer derzeit zögern, nutzt das Team um den Experten die aktuellen Chancen für gezielte Zukäufe.

Bei diesem Projekt tritt Burnickl als Co-Investor auf. Ein Partner hat das Objekt erworben, und er hat sich finanziell beteiligt. Da kein enger Banken- oder Verkaufsdruck herrscht, kann die Sanierung stressfrei und ohne die Auflagen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) realisiert werden.

Das Geheimnis hochrentabler Aufstockungen

Ein zentraler Hebel zur Wertsteigerung ist die geplante Aufstockung um mindestens ein bis zwei Stockwerke. Die Erstellungskosten für den neuen Wohnraum bewegen sich voraussichtlich zwischen 3.000 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Da das Grundstück bereits vorhanden ist, fallen für die Aufstockung keinerlei zusätzliche Grundstückskosten an.

Dies ermöglicht die Schaffung von hochexklusiven Penthauswohnungen mit exzellenten Margen. Dennoch betont Burnickl eine goldene Kalkulationsregel für Immobilien-Investments:

„Der Witz ist aber, das Grundstück kostet quasi nichts. Also das Aufstocken und nachverdichten ist immer ein Add-on, ein Zucker...“ — Peter Burnickl

• Wirtschaftlichkeit des Bestands: Das bestehende Gebäude muss sich von Anfang an ohne die Aufstockung profitabel tragen.
• Aufstockung als Bonus: Die Nachverdichtung wird niemals fest eingerechnet, sondern dient als hochlukrativer Zusatzgewinn.
• Risikominimierung: Sollte das Bauamt die Aufstockung ablehnen, bleibt das Gesamtprojekt dennoch wirtschaftlich solide.

Wintergärten statt Balkone: 50% mehr Verkaufsfläche

Im grünen Innenhof des Kölner Objekts sind umfassende Veränderungen geplant. Während die großen rückseitigen Wohneinheiten klassische Balkone aus feuerverzinktem Stahl erhalten, gibt es für die straßenseitigen Einheiten ein deutlich smarteres Konzept: den Umbau bestehender Balkone zu geschlossenen Wintergärten.

Diese Strategie löst gleich mehrere bauliche und finanzielle Herausforderungen auf einmal. Straßenseitig wird der Lärmpegel durch geschlossene Wintergärten effektiv abgeschirmt. Zudem entfallen extrem aufwendige thermische Dämmmaßnahmen sowie Abdichtungen an den alten Balkonplatten, bei denen im Altbau meist keine thermische Entkopplung vorhanden ist.

Der größte Vorteil liegt jedoch in der anrechenbaren Wohnfläche für den späteren Verkauf. Während Balkone rechtlich nur zu 50 Prozent zur Wohnfläche addiert werden dürfen, fließen Wintergärten zu vollen 100 Prozent in die Verkaufsfläche ein. Bei einer Fläche von beispielsweise 12 Quadratmetern bedeutet dies einen Gewinn von vollen 6 Quadratmetern zusätzlicher Verkaufsfläche pro Einheit. Dies führt bei den Kölner Quadratmeterpreisen zu einem sofortigen Mehrwert von 5.000 bis 8.000 Euro pro Wohnung.

Souterrain-Ausbau und die smarte Wandtemperierung

Ein weiteres spannendes Potenzial verbirgt sich im Untergeschoss des Gebäudes. Ein alter, ungenutzter Kellerraum mit direktem Zugang zum Innenhof soll im Zuge der Sanierung zu einer attraktiven Souterrainwohnung umgebaut werden. Die lichte Raumhöhe ist dafür ausreichend, allerdings muss zunächst das Thema Feuchtigkeit gelöst werden.

Statt auf extrem teure und oft fehleranfällige Horizontalsperren oder Außenabdichtungen zu setzen, favorisiert Burnickl eine pragmatische physikalische Lösung: die Wandtemperierung. Ein feuchtes Mauerwerk verhält sich wie ein Schwamm. Wird die Wand jedoch durch eine gezielte Temperierung warm und trocken gehalten, kann keine Feuchtigkeit mehr nachziehen.

Der geplante Ablauf für das Untergeschoss gestaltet sich wie folgt:

• Schritt 1: Baurechtliche Prüfung der Nutzungsänderung zur Wohnung durch den Architekten.
• Schritt 2: Öffnung und Vergrößerung der Fensterflächen zum Innenhof hin.
• Schritt 3: Installation einer Wandtemperierung zur nachhaltigen Trocknung des Mauerwerks.
• Schritt 4: Bei Ablehnung verbleibt der Raum als Keller, ohne dass vorab unnötiges Geld in die Wand investiert wurde.

Kernsanierung auf KfW-Standard

Das Ziel für das gesamte Mehrfamilienhaus ist eine Sanierung auf ein energetisch hervorragendes Niveau. Angestrebt wird mindestens der Standard eines KfW-Effizienzhauses 70, im besten Fall sogar der Standard 55. Um dies zu erreichen, wird das Gebäude in weiten Teilen bis auf den Rohbau zurückgeführt.

Dennoch gilt das Prinzip der Nachhaltigkeit: Erhaltenswerte Substanz wird geschont und saniert, statt sie planlos herauszureißen. Die komplette Haustechnik inklusive aller Steigleitungen für Wasser und Abwasser wird jedoch kompromisslos erneuert. Dies ist die absolute Grundvoraussetzung für eine mängelfreie Nutzung über die nächsten Jahrzehnte.

Auch die Raumaufteilung wird optimiert. Pro Etage entstehen drei klar geschnittene Wohneinheiten: eine kleine, eine mittlere und eine große Wohnung. Die innenliegenden, derzeit dunklen Badezimmer werden mit modernen Oberlichtern ausgestattet, um wertvolles Tageslicht hineinzuleiten und ein zeitgemäßes Wohngefühl zu schaffen.

Warum Fernwärme der absolute Favorit ist

Bei der Wahl des neuen Heizsystems setzt Burnickl klare Prioritäten. Da im Gebäude bereits ein Gasanschluss liegt, wird geprüft, ob ein Anschluss an das städtische Fernwärmenetz realisiert werden kann. Sollte dies nicht möglich sein, bleibt eine moderne Wärmepumpe die zweite Wahl. Fernwärme bietet jedoch aus Investorensicht unschlagbare Vorteile.

„Fernwärme kostet wenig in der Anschaffung. Ich spar mir die Heizungszentrale für 50 bis 80.000 € und es ist wartungsarm.“ — Peter Burnickl

Die Vorteile von Fernwärme im Überblick:

• Geringe Anschaffungskosten: Die Ersparnis für den Wegfall einer komplexen Heizungszentrale liegt bei bis zu 80.000 Euro.
• Platzersparnis: Im Keller wird lediglich eine kompakte Übergabestation benötigt, wodurch wertvolle Fläche frei bleibt.
• Minimaler Wartungsaufwand: Es gibt kaum bewegliche Teile, was die laufenden Betriebskosten drastisch senkt.
• Schneller Service: Bei Störungen liegt der Druck direkt beim lokalen Versorger, der im Winter für eine extrem schnelle Behebung der Probleme sorgt.

Von der Schlüsselhölle zum Wasserschaden

Eine positive Überraschung gab es bei der Übergabe des Objekts durch den Voreigentümer. Im Gegensatz zu vielen anderen Käufen, bei denen Investoren oft in der sprichwörtlichen "Schlüsselhölle" landen und hunderte unsortierte Schlüssel in Schuhkartons übernehmen, war hier alles perfekt dokumentiert und beschriftet.

Doch kein Altbau-Projekt verläuft ganz ohne Überraschungen. Zum Abschluss des ersten Rundgangs stießen die Investoren im Gebäude auf einen massiven, frischen Wasserschaden im Untergeschoss.

„Eine richtige Sauerei. Es stinkt wie Hölle. Seid froh, dass ihr nichts riechen könnt.“ — Peter Burnickl

Dieser ungeschönte Einblick zeigt die Realität im Altbausegment: Baustellen bergen immer unerwartete Risiken. Die Behebung dieses Schadens steht nun ganz oben auf der Agenda, noch bevor die eigentliche Sanierung in die heiße Phase geht. Die Zuschauer dürfen sich darauf freuen, diesen Weg in den kommenden Wochen hautnah mitzuverfolgen.

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