Unternehmensberatung: Energiewende im Bestand

Sanierung versus Neubau: Die Realität der Sanierungsquote

In der aktuellen Klimadebatte steht die Frage im Raum, ob nicht die vorrangige Sanierung des Bestands statt des Neubaus forciert werden sollte. Ein Altbau verbraucht mit durchschnittlich 200 Kilowattstunden pro Quadratmeter das Zehnfache eines modernen Neubaus. Die Einsparpotenziale scheinen auf den ersten Blick gigantisch. Doch diese Betrachtung vernachlässigt das fundamentale Problem des akuten Wohnraummangels in deutschen Ballungsgebieten.

• Wohnraummangel: Reine Bestandssanierungen schaffen keine neuen Wohnungen und lösen die Krise des bezahlbaren Wohnens nicht.

• Sanierungsquote: Die wirtschaftliche Realität zeigt, dass die Sanierungsquote bundesweit von ehemals 1,5 Prozent auf ein Rekordtief von 0,7 Prozent abgestürzt ist.

Warum Teilsanierungen im Bestand ein Minusgeschäft sind

Der dramatische Rückgang der Sanierungstätigkeit liegt nicht an fehlenden technischen Möglichkeiten. Die Ursachen sind vielmehr im hohen Mieterschutz, der Mietpreisbremse und den unzureichenden Umlagemöglichkeiten für getätigte Investitionen zu finden. Teilmaßnahmen am Gebäude sind für den Vermieter wirtschaftlich schlicht nicht darstellbar.

• Umlagedilemma: Wer nur Bruchteile saniert, erzielt kaum nennenswerte Energieeffizienzgewinne, bleibt in der komplexen Heizkostenverordnung gefangen und verzeichnet durch ungedeckte Investitionskosten ein finanzielles Minus.

• Konsequenz Tabula Rasa: Sanierungen im Bestand sind ökonomisch nur dann tragfähig, wenn sie als Komplettmaßnahme umgesetzt werden. Das Gebäude wird dafür komplett entkernt und strukturell fit für das Jahr 2050 gemacht. Dies ist allerdings nur bei etwa 20 Prozent aller Bestandsgebäude machbar.

„Die mit Abstand wichtigste Säule ist die Wirtschaftlichkeit. Alles, was sich nicht rechnet, setzt sich nicht durch.“ — Timo Leukefeld

Die sächsische Wirtschaftsformel: Nachhaltigkeit nach Karlowitz

Der Begriff der Nachhaltigkeit wurde vor über 300 Jahren von Hans Karl von Karlowitz in Freiberg geprägt. Als damaliger Energieminister Sachsens reagierte er auf die extreme Holzknappheit, die den ertragreichen Silberbergbau zu stoppen drohte. Karlowitz legte in seinem Werk fest, dass nur so viel Holz geschlagen werden darf, wie gleichzeitig wieder angepflanzt wird.

• Drei-Säulen-Modell: Nachhaltigkeit beruht historisch auf dem Dreiklang von Ökologie, Sozialem und Wirtschaftlichkeit.

• Primat der Ökonomie: Karlowitz stellte klar heraus, dass die Wirtschaftlichkeit die tragende Säule ist. Ohne ökonomische Tragfähigkeit wird sich kein System langfristig am Markt durchsetzen.

• Anwendung heute: Moderne Investorenprojekte müssen rein über die Mietrendite argumentieren. Ist ein Projekt wirtschaftlich hochattraktiv, sind ökologische und soziale Faktoren als positive Begleiterscheinungen automatisch integriert.

Das Leuchtturmprojekt Aschersleben: 11,50 Euro Pauschalmiete im Plattenbau

Wie eine erfolgreiche Vollsanierung aussieht, verdeutlicht ein erfolgreiches DDR-Plattenbauprojekt im sachsen-anhaltinischen Aschersleben. Ein leerstehender Block wurde für fünf Millionen Euro entkernt, barrierearm gestaltet und auf ein KfW-55-Niveau gehoben. Ein flaches Pultdach mit einer 180-kWp-Fotovoltaikanlage bildet die energetische Basis des Projekts.

• Kosten vor der Sanierung: Die Mieter zahlten zuvor 5,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Hinzu kamen jedoch unbemerkt 5 bis 7 Euro Nebenkosten für Heizung, Strom und Kraftstoffe.

• Das Flatrate-Modell: Nach der Vollsanierung zahlen die Mieter eine Pauschalmiete von 11,50 Euro inklusive einer vollständigen Energie- und Mobilitätsflatrate für Haushaltsstrom, Heizung und lokale E-Carsharing-Nutzung.

• Vermietungserfolg: Trotz einer scheinbaren Verdopplung der Miete gab es in einer leerstandsgeprägten Region im Schnitt 50 Bewerbungen pro Wohneinheit. Die Mieter profitierten von einer garantierten Preisstabilität über 5 Jahre.

Eigentümergemeinschaften: Warum nur Flucht oder Verkauf hilft

Für Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, sieht die Zukunft im Bestand düster aus. Aufgrund der unterschiedlichen finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer sind umfassende Modernisierungsbeschlüsse kaum durchsetzbar.

• Investitionsblockade: Bereits kleine Minderheiten in einer WEG blockieren aus Sorge vor Sonderumlagen notwendige Sanierungsschritte.

• Schleichender Wertverlust: Während die WEG über kosmetische Baumaßnahmen debattiert, verbleiben veraltete Gasheizungen im Keller. Dadurch droht den Eigentümern durch steigende CO2-Steuern eine finanzielle Dauerbelastung.

„In der Eigentümergemeinschaft mit dem Zustand ist mein einziger Tipp: Take your money and run.“ — Timo Leukefeld

Das Konzept „Oma Merenke“: Low-Tech-Alternative zur teuren Wärmepumpe

Ältere Eigenheimbesitzer mit einem sanierungsbedürftigen Heizkessel stehen oft vor einer finanziellen Hürde. Der unüberlegte Einbau einer Wärmepumpe in ungedämmten Altbauten führt mangels passender Heizflächen zu extrem hohen Stromrechnungen. Die Alternative für dieses Szenario wird unter oma-merenke.de beschrieben.

• Solarpaket: Eine Fotovoltaikanlage kombiniert mit einem simplen Batteriespeicher sichert den Haushaltsstrom ab.

• Intelligente Warmwasseraufbereitung: Ein elektrischer Heizstab im vorhandenen Warmwasserspeicher nutzt den überschüssigen Solarstrom von Frühjahr bis Herbst komplett aus.

• Infrarot-Heizpaneele: Zwei dezentral gesteuerte Infrarotplatten beheizen gezielt die Kernbereiche des Hauses (Wohnzimmer, Küche), was die Betriebszeit des alten Basiskessels auf wenige Wochen im Winter reduziert.

Phasenwechsel der Physik: Warum Erzeugen besser als Einsparen ist

In der praktischen Bauphysik findet derzeit ein Paradigmenwechsel statt. Die über Jahrzehnte propagierte Leitlinie, Energie primär durch aufwendige Dämmung der thermischen Hülle einzusparen, gerät durch die rasant gesunkenen Modulpreise der Fotovoltaik ins Wanken.

• Günstige Erzeugung: Solarstrom lässt sich auf dem eigenen Dach heute für umgerechnet 6 bis 10 Cent pro Kilowattstunde erzeugen.

• Dämmungskosten: Eine nachträgliche Dämmung ist teuer und senkt lediglich den Heizwärmebedarf. Die Kosten pro eingesparter Kilowattstunde liegen oft um ein Vielfaches höher als die Erzeugungskosten.

• Richtungswechsel: Energetische Autarkie durch Stromerzeugung ist heute wirtschaftlich zielführender als die Maximierung von Dämmschichten im Bestand.

Kritik an der Energiewende und die Illusion des bidirektionalen Ladens

Die aktuelle Umsetzung der Energiewende weist erhebliche handwerkliche Schwachstellen auf. Obwohl gigantische Kapazitäten an Sonne und Wind zugebaut wurden, stagniert der reale Anteil erneuerbarer Energien am Gesamtenergiebedarf, da das Speicher- und Netzausbaunetz nicht mitgewachsen ist.

• Netzabregelung: Mangels großer Speicherinfrastruktur müssen Wind- und Solarkraftwerke an sonnigen Tagen unter hohen Kosten abgeregelt werden.

• Fehlkonzept Bidirektionalität: Das Laden von Haushaltsgeräten über die Autobatterie birgt praxisferne Hürden. Die Autos stehen tagsüber meist am Arbeitsplatz und die zusätzlichen Ladezyklen verringern die Lebensdauer der teuren Fahrzeugbatterie.

• Stationäre Alternative: Einfache Heimspeicher und dezentrale Großspeicher im Stromnetz sind technisch robuster, kostengünstiger und funktioneller.

„Der Quatsch wird immer Quetscher und man muss praktisch jetzt im Neuanfang wagen.“ — Timo Leukefeld

Marketing im Wandel: Warum Social Media das traditionelle Fernsehen schlägt

Auch für Fachleute der Bau- und Immobilienbranche hat sich die Medienlandschaft grundlegend transformiert. Früher galten Auftritte in öffentlich-rechtlichen Fernsehmagazinen oder im Printbereich als Maßstab für Kundengewinnung, heute verpufft ihre Wirkung im B2B-Umfeld fast vollständig.

• Social-Media-Hebel: Ein langes, detailliertes Fachgespräch auf YouTube mit einem zielgruppenrelevanten Influencer generiert hunderte hochqualifizierte Kundenanfragen aus der Bauwirtschaft.

• Ehrlichkeit statt Hochglanz: Bauträger, Investoren und Projektentwickler schätzen authentische, unkonventionelle Gesprächsformate wie Podcasts, die komplexe physikalische Zusammenhänge verständlich und nachvollziehbar transportieren.

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