Mieterhöhung über Gesetz: Tipps aus 2.000 Gesprächen

Warum niedrige Mieten laut Tomek Piotrowski unsozial sind

Das Statement, dass extrem niedrige Mieten unsozial beziehungsweise asozial seien, bedarf eines differenzierten Kontexts. In sehr vielen Wohnungsbeständen quer durch Deutschland wurden die Mieten über Jahre hinweg überhaupt nicht angepasst. Was vordergründig mieterfreundlich wirkt, entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als gravierendes Problem, da den Immobilien dringend benötigtes Kapital entzogen wird.

Eine Immobilie muss wirtschaftlich wie ein kleines Unternehmen funktionieren, um langfristig überleben und einen gesunden Standard bieten zu können. Handwerkerleistungen, Sanierungskosten und Verwaltungskosten steigen kontinuierlich an. Werden die Mieten künstlich extrem niedrig gehalten, verfällt die Bausubstanz im Laufe der Generationen, was am Ende sowohl dem Eigentümer als auch dem Mieter massiv schadet.

„In extrem vielen Beständen in Deutschland sind die Mieten unterentwickelt. Und im Vorgespräch hast du es ja selber mal gesagt: niedrige Mieten sind asozial.“ — Tomek Piotrowski

Die fünf gesetzlichen Wege zur Mietanpassung im Überblick

Der Gesetzgeber hält für Vermieter in Deutschland grundsätzlich verschiedene Mechanismen für die Anpassung von Mieten im laufenden Mietverhältnis bereit. Diese Optionen können je nach Ausgangslage und vertraglicher Gestaltung genutzt werden:

• Einseitig gesetzliche Erhöhung: Die klassische Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem regionalen Mietspiegel, die in vielen Ballungsräumen auf eine Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt ist.
• Indexmiete: Eine vertragliche Koppelung der Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, wodurch Erhöhungen unabhängig von der lokalen Mietentwicklung stattfinden.
• Staffelmiete: Die vertragliche Festlegung von automatischen, betraglich fixierten Mieterhöhungen zu definierten zukünftigen Zeitpunkten.
• Modernisierungsumlage: Die Umlage von baulichen Investitionen, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen, direkt auf die jährliche Miete im Rahmen der gesetzlich zulässigen Prozentsätze.
• Einvernehmliche Mieterhöhung: Eine individuelle, einvernehmliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die neue Mietkonditionen auf Augenhöhe festlegt und gänzlich an den starren Vorgaben des Mietspiegels vorbei vereinbart werden darf.

Die Kunst des Mietergesprächs: Zuhören statt Überreden

Das klassische Vorurteil, dass Mieterhöhungen immer zu einem erbitterten Konflikt mit Rechtsanwälten oder dem Mieterschutzbund führen müssen, wird durch die Praxis von über 2.000 geführten Mietergesprächen eindrucksvoll widerlegt. Mit einer Abschlussquote von über 80 Prozent zeigt sich, dass der Schlüssel im empathischen Beziehungsaufbau liegt. Bei einem typischen Vor-Ort-Termin, der rund anderthalb Stunden dauert, wird fast die gesamte Zeit für das Kennenlernen und Zuhören genutzt.

Erst in den allerletzten zehn Minuten des Treffens wird überhaupt über die Finanzen gesprochen. In vielen Fällen sind Vermieter oder deren Vertreter seit Jahrzehnten die ersten Personen, die sich persönlich auf das Sofa des Mieters setzen und sich dessen Sorgen, Wünsche und Mängelanzeigen aufmerksam anhören. Wenn der Mieter merkt, dass er als Mensch respektiert wird, löst sich die anfängliche Konfrontationshaltung fast immer in Wohlgefallen auf.

• Empathischer Einstieg: Echtes Interesse an der Lebenssituation und den Sorgen der Bewohner zeigen, anstatt mit Paragrafen zu drohen.
• Umfassende Vorbereitung: Eine vollständige Unterschriftenmappe inklusive aller denkbaren Formulare, Vollmachten und KDU-Tabellen direkt im Erstgespräch dabeihaben.
• Unterstützung anbieten: Älteren oder überforderten Mietern aktiv bei Behördenanträgen, Wohngeldanträgen oder im Bedarfsfall sogar beim Umzug in eine passendere Wohnung assistieren.

Die KDU-Liste der Jobcenter als unentdeckter Renditehebel

Ein wesentlicher Hebel für signifikante und zugleich sozial verträgliche Mietsteigerungen liegt in der gezielten Auswertung der sogenannten KDU-Tabellen. Die Kosten der Unterkunft (KDU) werden von den Kommunen oder Jobcentern festgelegt und definieren die Obergrenzen für Mieten, die vom Staat für Leistungsempfänger übernommen werden.

Das entscheidende Geheimnis dieser KDU-Tabellen ist, dass sie in vielen Regionen nicht auf dem Quadratmeterpreis basieren, sondern als Pauschalen pro Kopf berechnet werden. In schwächeren C- und D-Lagen, in denen die herkömmliche Marktmiete beispielsweise nur bei rund 6 Euro pro Quadratmeter liegt, kann die KDU-Vorgabe für eine mehrköpfige Familie theoretisch bis zu 16 Euro pro Quadratmeter abdecken. Für die betroffenen Mieter entsteht dadurch absolut kein finanzieller Nachteil, da die Kosten vollständig vom Amt getragen und auf Wunsch direkt an den Vermieter überwiesen werden.

Das Budget-Modell für Modernisierungen und Gegenleistungen

Um den Mietern im Rahmen einer einvernehmlichen Erhöhung entgegenzukommen, arbeitet Tomek Piotrowski mit einer klaren betriebswirtschaftlichen Formel für Gegenleistungen. Dieses Budget gibt dem Vermieter den finanziellen Rahmen vor, in dem er dem Mieter kleine Geschenke oder Modernisierungen zusichern kann:

„Als Budget für Sanierungsmaßnahmen und Renovierungsmaßnahmen setze ich immer die fünffache Jahresnetto-Kaltmietensteigerung an.“ — Tomek Piotrowski

Steigt die Miete beispielsweise um 100 Euro im Monat (also 1.200 Euro im Jahr), liegt das Budget für Sanierungsmaßnahmen bei großzügigen 6.000 Euro. In der realen Praxis wird dieses Budget jedoch extrem selten voll ausgeschöpft. Über die Hälfte aller Mieter wünscht sich überhaupt keine aufwendigen Bauarbeiten oder neue Bäder in ihrer Wohnung, da sie den damit verbundenen Lärm, Schmutz und Stress meiden wollen. Häufig reichen bereits kleine Zugeständnisse wie das Nachstellen von Fenstern, das Überkleben alter Fliesen im Bad, neue Silikonfugen, die Erlaubnis zur Haustierhaltung oder schlicht die Übernahme geringer Materialkosten für eine Gartenverschönerung völlig aus.

Rechtssicherheit und Schutz vor Abmahnungen durch Einvernehmlichkeit

Die einvernehmliche Mieterhöhung wird von Experten auch als die Königsklasse der Bestandsentwicklung bezeichnet, da sie dem Vermieter enorme rechtliche Vorteile sichert. Mietspiegel in deutschen Großstädten wie Berlin, München oder Köln sind politisch stark beeinflusst und spiegeln die tatsächliche Marktrealität kaum wider. Eine einseitige Mieterhöhung stößt hier schnell an rechtliche Grenzen.

„Die einvernehmliche Mieterhöhung schafft eine neue, gesetzlich sauber geregelte Grundlage. Wenn die 14 Tage um sind, kannst du nicht mehr abgemahnt werden.“ — Tomek Piotrowski

• Sofortiger Abmahnschutz: Da die Erhöhung auf einer freiwilligen Individualvereinbarung basiert, ist sie nach Ablauf der zweiwöchigen gesetzlichen Widerrufsfrist für externe Portale oder Mieterschutzvereine nicht mehr angreifbar.
• Sicherung als Vormiete: Bleibt der Mieter nach Abschluss der Vereinbarung für mindestens zwölf Monate in der Wohnung wohnen, gilt die erhöhte Miete fortan als rechtlich bindende Vormiete. Bei einer späteren Nachvermietung kann diese Miete nahtlos fortgeführt werden, ohne dass die Mietpreisbremse auf das ursprüngliche Niveau des Mietspiegels zurückgreift.

Vom Frozen-Yoghurt-Fail zum dreistelligen Immobilienbestand

Mitterweile blickt Tomek Piotrowski auf einen dreistelligen Immobilienbestand sowie großvolumige Co-Investments im Aufteilergeschäft zurück. Doch dieser Erfolg basierte auf einem harten Rückschlag. Vor seinem Einstieg in die Immobilienbranche gründete er eine Frozen-Yoghurt-Kette, die jedoch in die Insolvenz rutschte. Diese Erfahrung schärfte sein Mindset und weckte den Wunsch nach stabilen, saisonunabhängigen Mieteinnahmen.

Aufgrund der fehlenden eigenen Bonität nach der Insolvenz startete er im Jahr 2020 im Akquise-Team der Emocation-Gründer Marco Lücke und Stefan Loibl. Durch die akribische Vorselektion von Immobilien lernte er das Handwerk von der Pike auf. Er erkannte, dass man kein großes Eigenkapital benötigt, um zu starten, sondern vor allem die Fähigkeit, einen guten Deal von einem schlechten zu unterscheiden. Zusammen mit finanzstarken Co-Investoren konnte er schließlich großvolumige Bestände aufbauen und erfolgreich in das institutionelle Aufteilergeschäft mit Volumina zwischen 3 und 12 Millionen Euro einsteigen.

Branding im Immobilienbereich: Buch, Podcast und der Lead-Funnel

Um einen stetigen Fluss an erstklassigen Immobilienangeboten zu generieren, setzen moderne Bestandshalter intensiv auf den Aufbau einer starken Personenmarke. Durch die hohe Präsenz auf Events sowie in Social-Media-Kanälen etablierte sich ein hochgradig funktionierender Lead-Funnel, über den Makler und Verkäufer gezielt lukrative Objekte herantragen. Die Kombination aus Fachbuch und eigenem Podcast bildete hierbei den entscheidenden Marketing-Beschleuniger:

• Mut zur Lücke im Vorverkauf: Als das Buch „Dein erster Deal“ im Januar in den Vorverkauf ging, war noch keine einzige Zeile geschrieben – getreu dem erfolgreichen Startup-Motto "Better than perfect".
• Synergien voll ausnutzen: Die über 50 Interviews mit verschiedenen Immobilieninvestoren für das Buch wurden direkt mitgefilmt und fungierten gleichzeitig als hochqualitative Audio-Episoden für den eigenen Podcast.
• Langfristiger Trust: Während das Buch vor allem als prestigeträchtiger Vertrauensbeweis und exklusives Geschenk im B2B-Bereich dient, generiert der wöchentliche Podcast heute die stärkste Reichweite und zieht direkt neues Kapital sowie Off-Market-Deals an.

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