Immobilieninvestments: Hebelwirkung & Portfolioaufbau

Der Einstieg: Immobilien versus ETF-Strategie

Immobilien gelten seit jeher als bewährter Weg zur finanziellen Unabhängigkeit und zum Vermögensaufbau. Wer Kapital anlegen möchte, steht jedoch oft vor der Grundsatzentscheidung, ob er in breit gestreute ETFs oder in Sachwerte investiert. Während ETFs eine hohe Fungibilität und eine einfache Verwaltung bieten, fehlt ihnen ein entscheidender mathematischer Vorteil. Dieser Vorteil besteht in der Möglichkeit, das eingesetzte Kapital durch Bankkredite massiv zu vervielfachen. Sachwerte lassen sich im Gegensatz zu Wertpapieren hervorragend beleihen, was die Eigenkapitalrendite drastisch nach oben treibt. Wer diese Hebelwirkung klug nutzt, kann mit einem relativ kleinen Startkapital ein erhebliches Vermögen aufbauen, das durch Inflation geschützt ist und stetig im Wert steigt.

Die Hebelwirkung von Fremdkapital verstehen

Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht diesen extremen Leverage-Effekt in der Praxis. Wer 10.000 Euro in einen ETF anlegt, verdoppelt diesen Betrag bei einer durchschnittlichen Rendite von sieben Prozent nach zehn Jahren auf rund 20.000 Euro. Nach Abzug der Kapitalertragssteuer bleibt ein Nettogewinn von etwa 7.500 Euro übrig. Setzt man die gleichen 10.000 Euro als Eigenkapital für eine fremdfinanzierte Immobilie im Wert von 100.000 Euro ein, sieht das Ergebnis völlig anders aus. Durch die Tilgung des Mieters und steuerliche Effekte lässt sich das Objekt innerhalb von zehn Jahren erheblich entschulden.

• Steuerfreier Verkauf: Nach der zehnjährigen Haltefrist fällt in Deutschland beim Verkauf von vermieteten Immobilien keine Spekulationssteuer an.
• Höherer Vermögensaufbau: Der steuerfreie Gewinn nach Abzug der Restschuld beläuft sich in diesem Szenario schnell auf 50.000 Euro oder mehr.
• Reinvestition: Dieser Gewinn kann anschließend als Eigenkapital für den Erwerb von mehreren Wohnungen genutzt werden.

„Mit Sparen wirst du niemals vermögend werden. Finanziell frei wirst du tatsächlich nur durch Immobilien, und zwar dann, wenn du sie hebelst.“ — Matthias Holzmann

Warum passives Einkommen oft ein Trugschluss ist

Viele Privatanleger erwerben Immobilien in der Erwartung, ein vollkommen passives Einkommen zu generieren. In der Realität stellt sich die Selbstverwaltung von Wohneinheiten jedoch schnell als zeitintensiver Nebenjob heraus. Mietersuche, Renovierungen, Abrechnungen und rechtliche Durchsetzungen belasten Eigentümer emotional und zeitlich sehr stark. Ohne professionelle Strukturen fressen unvorhergesehene Instandhaltungen und Leerstände die geplante Rendite rasch auf. Wer seine Immobilien selbst managt, tauscht oft nur Zeit gegen Geld, anstatt echte finanzielle Freiheit zu genießen. Vor allem in Ballungsräumen wie München kann die Verwaltung einer Wohnung aufgrund der hohen Mieterfluktuation und strenger gesetzlicher Vorgaben zu einer echten emotionalen Belastung werden.

Das Rundum-Sorglos-Modell für Kapitalanleger

Um den Aufwand für Investoren zu minimieren, setzt das Konzept von Matthias Holzmann auf einen vollkommen digitalisierten und delegierten Prozess. Die Kunden müssen lediglich für den Notartermin Zeit einplanen, während alle anderen operativen Schritte von Spezialisten übernommen werden. Das System bietet Sicherheit und Planbarkeit durch ein umfassendes Service-Netzwerk.

• Mietgarantie: Ein integrierter Mietpool schützt den einzelnen Investor vor den finanziellen Folgen von Leerstand.
• Sovereign-Verwaltung: Sämtliche Mieterbelange, Reparaturen und regelmäßige Mieterhöhungen werden vollautomatisch abgewickelt.
• Mieterprüfung: Bonitätsprüfungen und Schufa-Abfragen verhindern den Einzug von Mietnomaden effektiv.

„In Deutschland sind übrigens nur zwei Prozent der Immobilien meiner Meinung nach wirklich Sahnestücke und 98 Prozent nicht.“ — Matthias Holzmann

Vom Tiefschlag zurück an die Spitze

Matthias Holzmann blickt auf eine bewegte Lebensgeschichte zurück, die von unternehmerischen Höhepunkten und tiefen Krisen geprägt ist. Nach einem Studium der Betriebswirtschaft in München baute er in Südamerika, vor allem in Chile, erfolgreich mehrere Tourismus- und Transportunternehmen auf. Er flog mit einer eigenen Pilotenlizenz zu Projekten quer durch den Kontinent. Die globale Finanzkrise im Jahr 2007 brachte sein Firmenkonstrukt jedoch durch extreme Währungsschwankungen und unvorhersehbare Preissteigerungen ins Wanken. Er verlor sein gesamtes Immobilienvermögen, inklusive eines im Bau befindlichen Hotels, stand mit 43 Jahren vor einem Schuldenberg von über 200.000 Euro und musste völlig unverschuldet von vorne anfangen. Hinzu kam ein schwerer persönlicher Schicksalsschlag, als seine Ehefrau an einer seltenen, unheilbaren Krankheit verstarb und er drei Kinder komplett allein großziehen musste. Durch den festen Glauben an Eigenverantwortung, den Fokus auf finanzielle Bildung und mentale Stärke schaffte er über ein Franchise-System den Turnaround. Heute blickt er auf ein Portfolio von rund 500 Wohneinheiten und teilt seine Erfahrungen leidenschaftlich, um andere Investoren vor Fehlern zu bewahren.

Karrierewege im Finanz-Franchise

Das System der Swiss Life Select ermöglicht es sowohl Quereinsteigern als auch Branchenprofis, sich eine Existenz aufzubauen. Durch den Zugang zu über 170.000 Finanzprodukten agieren die Berater unabhängig wie ein "Supermarkt der Finanzen" und können maßgeschneiderte Konzepte erstellen. Das Modell basiert auf einer klaren Arbeitsteilung und intensiver Ausbildung.

• Generalisten: Sie analysieren die Gesamtsituation des Kunden wie ein Hausarzt und stellen den ersten Kontakt her.
• Spezialisten: Sie übernehmen die tiefe Fachberatung in Bereichen wie Immobilien, Finanzierung oder betriebliche Altersvorsorge.
• Führungskräfte: Sie bauen eigene Teams und Filialen auf, um das Wachstum der Gruppe aktiv voranzutreiben.

Das Wachstumschancengesetz als Rendite-Booster

Das im März 2024 verabschiedete Wachstumschancengesetz stellt eine historische Chance für Immobilieninvestoren in Deutschland dar. Es führt eine degressive Abschreibung (AfA) von fünf Prozent für neu gebaute, energieeffiziente Wohngebäude ein. Dies führt in den ersten Jahren nach dem Erwerb zu einer massiven Steuerentlastung, da hohe fiktive Verluste mit dem zu versteuernden Einkommen verrechnet werden können.

„Es gab keine bessere Zeit, um Immobilien einzusammeln als jetzt.“ — Matthias Holzmann

Durch die Kombination aus degressiver Abschreibung und günstigen KfW-Förderdarlehen sinkt der monatliche Eigenaufwand für hochwertige Neubauten enorm. In konkreten Beispielen lässt sich eine Immobilie im Wert von 380.000 Euro somit für einen monatlichen Eigenanteil von unter zehn Euro halten.

KI und Digitalisierung in der Immobilienbranche

Um die besten Objekte am Markt zu identifizieren, setzt das Team von Holzmann auf modernste Analysesoftware und künstliche Intelligenz. Täglich werden über 60.000 Immobilienprojekte im Hinblick auf Makro- und Mikrolagen, Demografie und Wertsteigerungspotenziale gescannt.

• Präzise Wertermittlung: KI-gestützte Tools berechnen den exakten Ankaufswert und verhindern teure Fehlkäufe.
• Effiziente Zielgruppenanalyse: Algorithmen ermitteln Altersstrukturen und den lokalen Bedarf an Wohnraum genau.
• CO2-Reduktion: Intelligente Steuerungssysteme helfen dabei, den CO2-Ausstoß von Bestandsgebäuden um bis zu 40 Prozent zu senken.

Durch die datengetriebene Selektion erhalten Investoren Zugang zu exklusiven Off-Market-Projekten, die normalerweise nur institutionellen Family Offices vorbehalten sind.

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