Ankaufsprofil Problemimmobilien: Plattenbauten gesucht

Warum Alexander Schmid das Netzwerk mobilisiert

Alexander Schmid ist nicht nur Host des Podcasts „Real Estate Lounge“, sondern vor allem als Architekt und Projektsteuerer in der Immobilienbranche aktiv. Mit dieser jahrelangen Erfahrung im Rücken treibt er nun den strategischen Aufbau seines eigenen Immobilienbestands voran. In dieser Solo-Folge wählt er einen ungewöhnlichen, aber hochgradig effektiven Weg: Er stellt sein konkretes Ankaufsprofil direkt der eigenen Community vor. Das Ziel ist es, die kollektive Intelligenz und die Kontakte der Hörer zu nutzen, um vielversprechende Off-Market-Deals zu identifizieren.

Dieser Aufruf richtet sich an ein breites Spektrum von Akteuren der Immobilienwirtschaft. Dazu gehören professionelle Makler, private Eigentümer, institutionelle Bestandshalter sowie Tippgeber, die im Alltag von verkaufsbereiten Eigentümern erfahren. Schmid macht deutlich, dass sich die Weiterleitung dieser Folge oder die direkte Kontaktaufnahme finanziell lohnen kann. Im Erfolgsfall winken attraktive Tippgeberprovisionen, was die Kooperation für beide Seiten äußerst lukrativ gestaltet.

Der Fokus: Kernsanierung und Abriss in Ostdeutschland

Der geografische Fokus für das primäre Ankaufsprofil liegt auf drei dynamischen Großstädten in Ostdeutschland: Berlin, Leipzig und Dresden. Gesucht werden hier gezielt Wohngebäude, die einen extremen Sanierungsstau aufweisen oder für den Abriss und anschließenden Neubau infrage kommen. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf Plattenbauten, die aufgrund ihrer Bauweise spannende Potenziale bieten.

Die Objekte sollten eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) besitzen. Dies stellt sicher, dass die Wohnungen nach der Revitalisierung für Mieter attraktiv sind. Die Mikrolage innerhalb der genannten Städte ist zweitrangig, solange die fundamentale Infrastruktur und Erreichbarkeit gegeben sind.

Zustand der Bausubstanz: Nur das Skelett zählt

Beim baulichen Zustand der gesuchten Immobilien gilt das klare Credo: Je schlechter das Gebäude dasteht, desto interessanter ist es für das Investoren-Duo. Gesucht werden Immobilien, die sich in einem Zustand des extremen Sanierungsstaus befinden. Die einzige zwingende technische Voraussetzung ist eine funktionierende tragende Struktur. Solange das statische Skelett des Gebäudes stabil ist, spielt der Zustand aller anderen Bauteile keine Rolle.

„Alles andere kann eigentlich komplett Schrott sein. Das heißt, die Haustechnik kann kaputt sein, die Fenster können kaputt sein...“ — Alexander Schmid

Sämtliche nicht-tragenden Elemente, marode Fenster, alte Fassaden und defekte Haustechnikanlagen werden im Zuge der geplanten Kernsanierung ohnehin vollständig zurückgebaut. Auch der energetische Zustand des Gebäudes ist für den Ankauf völlig irrelevant, da im Rahmen der Revitalisierung ein komplett neues, hochenergieeffizientes Konzept realisiert wird. Diese Herangehensweise ermöglicht es, Objekte anzukaufen, vor denen klassische Bestandshalter aufgrund des enormen Sanierungsaufwands zurückschrecken.

Die Eckdaten: 20 bis 100 Wohneinheiten

Die wirtschaftliche Skalierung der Projekte erfordert eine Mindestgröße. Einzelne Wohnungen oder sehr kleine Mehrfamilienhäuser passen nicht in dieses spezifische Ankaufsprofil. Folgende Kriterien müssen erfüllt sein:

• Objektgröße: Bevorzugt werden Gebäude mit einer Größenordnung von 20 bis 100 Wohneinheiten. Kleinere Objekte unter 20 Einheiten scheiden aus, größere Objekte über 100 Einheiten werden im Einzelfall geprüft.
• Nutzungsart: Der Fokus liegt fast ausschließlich auf der Wohnnutzung. Ein untergeordneter Gewerbeanteil, beispielsweise eine kleine Ladeneinheit im Erdgeschoss, ist akzeptabel, darf aber nicht dominieren.
• Vermietungsstand: Am attraktivsten sind vollständig leerstehende oder bereits entmietete Immobilien. Teilvermietete Objekte werden eingehend geprüft, während vollvermietete Objekte für dieses Sanierungskonzept nicht infrage kommen.
• Zusatzpotenzial: Aufstockungsmöglichkeiten, Nachverdichtungspotenziale oder ungenutztes Baurecht auf dem Grundstück sind gern gesehen, jedoch keine zwingende Voraussetzung für den Ankauf.

Keine starre Preisgrenze: Flexibilität bei Finanzierung und Deal-Struktur

Bezüglich des Kaufpreises setzt sich das Investoren-Team keine starre Obergrenze. Entscheidend ist allein die Wirtschaftlichkeit des einzelnen Projekts. Da Alexander Schmid das Ankaufsprofil gemeinsam mit einem erfahrenen Investorenkollegen betreibt, ist das notwendige Eigenkapital vorhanden.

Bei größeren oder besonders kapitalintensiven Deals kann das Duo zudem auf ein starkes Netzwerk aus Co-Investoren zurückgreifen. Die Transaktion kann flexibel gestaltet werden, wobei sowohl der klassische Asset Deal als auch ein Share Deal über eine GmbH-Struktur realisierbar sind. Portfolios aus mehreren verstreuten Objekten werden jedoch nicht angekauft; der Fokus liegt klar auf Einzelobjekten.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Sondersituationen

Das Investoren-Duo zeichnet sich dadurch aus, dass es vor komplexen rechtlichen und wirtschaftlichen Sondersituationen nicht zurückweicht. Während viele Marktteilnehmer komplizierte Abwicklungen meiden, sieht Schmid hier seine Kernkompetenz. Dank seiner Erfahrung als Projektsteuerer und Architekt können auch schwierige Fälle effizient gelöst werden.

• Sondersituationen: Objekte aus Insolvenzen, Bankverwertungen, schwierigen Nachlassregelungen oder Non-Performing Loans (NPL) sind ausdrücklich erwünscht.
• Erbbaurecht: Dies stellt ein hartes Ausschlusskriterium dar. Immobilien, die auf einem Erbbaugrundstück stehen, werden nicht angekauft.
• Denkmalschutz: Ist grundsätzlich möglich. Denkmalgeschützte Objekte werden im Einzelfall auf ihre bauliche Machbarkeit und wirtschaftliche Tragfähigkeit im Sanierungsprozess untersucht.
• Milieuschutz und Bindungen: Liegt ein Objekt in einem Milieuschutzgebiet oder bestehen historische Förder- und Belegungsbindungen, prüft das Team diese Faktoren sehr detailliert auf Einzelfallebene.

„Diese Objekte sind meistens in einer Sondersituation. [...] Und das ist für uns fein. Also, da fuchsen wir uns rein...“ — Alexander Schmid

Durch diese hohe Flexibilität und die Bereitschaft, sich in komplexe Verwertungsszenarien einzuarbeiten, bietet Schmid Verkäufern und Banken eine schnelle und unkomplizierte Lösung für ansonsten schwer vermarktbare Problemimmobilien.

Private Suchprofile: Augsburg und München

Neben den großen institutionellen Projekten in Ostdeutschland sucht Alexander Schmid für seinen privaten Bestand gezielt nach kleineren Objekten im süddeutschen Raum. Auch hier steht die Wertschöpfung durch Sanierung im Vordergrund.

In Augsburg sucht er kleine Mehrfamilienhäuser, die einen moderaten bis schweren Sanierungsstau aufweisen. Für den Standort München liegt sein Fokus auf kleineren Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 30 und 50 Quadratmetern. Die Lage innerhalb Münchens ist nebensächlich, entscheidend ist eine schnelle, unkomplizierte Abwicklung und dass die Angebote möglichst off-market sind.

Zusammenarbeit mit Maklern und Tippgebern

Schmid legt großen Wert auf eine partnerschaftliche, schnelle und professionelle Zusammenarbeit. Angebote von Maklern sind ausdrücklich erwünscht, und anfallende Vermittlungsprovisionen werden anstandslos gezahlt.

Eingehende Angebote werden von Schmid und seinem Partner extrem kurzfristig geprüft. Tippgeber und Makler erhalten innerhalb kürzester Zeit eine verlässliche Rückmeldung, ob ein tieferer Einstieg in die Due Diligence erfolgt. Angebote können direkt per E-Mail eingereicht werden, das detaillierte Ankaufsprofil steht zudem als PDF zum Download bereit.