Mehrfamilienhaus kaufen: Für wen es sich wirklich lohnt

Der Mythos vom Millionenvermögen beim Immobilienkauf

Viele Menschen glauben fälschlicherweise, dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses nur für Multimillionäre infrage kommt. Dr. Peter Burnickl räumt direkt zu Beginn mit diesem weit verbreiteten Vorurteil auf und zeigt praktikable Wege auf.

Ein Eigenkapital von 200.000 bis 300.000 Euro auf dem Sparbuch ist keineswegs der einzige Weg, um ein solches Projekt erfolgreich zu starten. Viel wichtiger ist eine fundierte Gesamtbetrachtung der eigenen Vermögenswerte und der Bonität.

„Es wäre auch fatal irgendwo 300.000 € direkt in eine einzelne Wohnung zu stecken. Vollkatastrophe.“ — Dr. Peter Burnickl

Wer sein liquides Kapital unüberlegt in einem einzigen Objekt bindet, beraubt sich wichtiger finanzieller Flexibilität. Es gilt stattdessen, die vorhandenen Mittel intelligent als Hebel einzusetzen.

Bonität und die verborgenen Sicherheiten nutzen

Eine gute Bonität durch ein solides, regelmäßiges Gehalt bildet das Fundament für jedes größere Immobilienvorhaben. Viele angehende Investoren besitzen zudem bereits unbemerkt Vermögenswerte, die als hervorragende Sicherheiten dienen können.

Dazu gehören unter anderem:

• Bestehende Immobilien: Bereits abbezahlte oder teilweise getilgte Eigentumswohnungen lassen sich hervorragend nachbesichern.
• Aktienportfolios: Depots können bei vielen Banken beliehen werden, um zusätzliches Eigenkapital für den Kauf darzustellen.
• Grundstücke und Reserven: Geerbte Grundstücke oder ungenutzte Flächen bieten enormes Potenzial für eine Nachverdichtung oder Aufstockung.

Die eigene Hausbank ist in diesen Fällen leider oft ein schlechter Ratgeber. Sie betrachtet meist nur den aktuellen Kontostand und übergeht das Potenzial im Hintergrund.

Eine umfassende Analyse der freien und gebundenen Liquidität schafft Klarheit über den tatsächlichen finanziellen Spielraum. Mit rund 20 Prozent echtem oder besichertem Eigenkapital lässt sich bereits ein stattliches Mehrfamilienhaus realisieren.

Der größte Fehler: Warum viele Investoren niemals starten

Der häufigste Fehler auf dem Weg zum eigenen Mehrfamilienhaus ist die reine Passivität. In der Praxis werden diese Personen oft liebevoll als „Träumer“ bezeichnet, die zwar jahrelang analysieren, aber niemals handeln.

Wer erfolgreich investieren will, muss eine klare Entscheidung treffen und fokussiert vorgehen. Das ewige Abwägen ohne konkreten Abschluss führt letztlich nur zu verpassten Marktchancen.

Um in die Umsetzung zu kommen, sind folgende Schritte essenziell:

• Zieldefinition: Klären Sie vorab, ob Sie einen Neubau oder eine Sanierung im Bestand anstreben.
• Lageanalyse: Definieren Sie eine klare Makro- und Mikrolage in einem zukunftsträchtigen Ballungsraum.
• Fokus behalten: Konzentrieren Sie sich auf wenige, dafür aber vielversprechende Angebote im Zielgebiet.

Gerade in der aktuellen Marktphase bieten sich hervorragende Einkaufsmöglichkeiten für entschlossene Käufer. Wer jetzt aktiv sucht und den Markt analysiert, findet echte Perlen zu attraktiven Preisen.

Blindes Vertrauen vermeiden und Profis hinzuziehen

Das Gegenteil des zögerlichen Träumers ist der naive Investor, der ohne Prüfung in Millionenprojekte hineinstolpert. Da es sich bei Mehrfamilienhäusern schnell um Investitionen im siebenstelligen Bereich handelt, ist dieses Vorgehen extrem gefährlich.

Sobald ein potenzielles Objekt identifiziert wurde, gehört die detaillierte Prüfung in die Hände von echten Experten. Der handwerklich begabte Onkel reicht hierfür bei Weitem nicht aus.

Für eine fundierte Due Diligence sollten Sie folgende Fachleute einbinden:

• Architekten und Ingenieure: Diese prüfen den baulichen Zustand der Substanz und decken verdeckte Mängel auf.
• Altlastenprofis: Sie untersuchen den Baugrund auf Schadstoffe oder eventuelle Kampfmittelrückstände.
• Baurechtler: Diese klären komplexe Fragen zum Bestandsschutz, Abstandsflächen oder Nachbarrechten.

Auch Themen wie das Grundwasser oder notwendige Wasserhaltungen können ein Projekt im Nachhinein massiv verteuern. Eine professionelle Absicherung schützt Sie vor bösen Überraschungen und finanziellem Schaden.

Drei bis fünf Stunden pro Woche reichen aus

Ein weiteres großes Vorurteil betrifft den angeblich immensen Zeitaufwand, den ein Mehrfamilienhausprojekt fordert. Viele glauben, dass ein solches Investment neben einem Vollzeitjob unmöglich zu bewältigen sei.

Mit einer strukturierten Vorgehensweise und den richtigen Prozessen lässt sich dieses Vorhaben jedoch erstaunlich effizient gestalten. Ein wöchentliches Zeitfenster von wenigen Stunden ist absolut ausreichend.

„Mit unserer strukturierten Vorgehensweise kannst du ohne Probleme in drei bis fünf Stunden pro Woche ein Mehrfamilienhaus realisieren.“ — Dr. Peter Burnickl

Entscheidend ist hierbei die Delegation von Aufgaben an qualifizierte Dienstleister. Wer versucht, jeden Schritt selbst zu steuern, verliert schnell den Überblick und wertvolle Zeit.

Das Praxisbeispiel: Vom Audi-Manager zum Portfolio-Besitzer

Wie erfolgreich dieses System in der Praxis funktioniert, zeigt das Beispiel von Michael, einem vielbeschäftigten Manager bei Audi. Er hatte weder tiefe Vorkenntnisse im Bauwesen noch die Zeit für eine zeitintensive Projektsteuerung.

Mit der richtigen Unterstützung erwarb er ein teilweise saniertes Objekt in einer historischen Altstadt. Trotz einer anspruchsvollen beruflichen Situation konnte das Projekt extrem stressfrei abgewickelt werden.

Der Ablauf gestaltete sich wie folgt:

• Einkauf: Ein unfertiges Sanierungsobjekt wurde zu einem attraktiven Preis gesichert.
• Sanierung: Die technische Abwicklung und Bauleitung wurde vollständig an Experten übergeben.
• Vermietung: Nach Fertigstellung wurde das Objekt cashflow-positiv voll vermietet.

Der wöchentliche Aufwand für Michael lag während der gesamten Phase bei lediglich zwei bis drei Stunden. Mittlerweile besitzt er mehrere Mehrfamilienhäuser und baut sein Portfolio kontinuierlich weiter aus.

Steuern sparen mit der Sanierungs-AfA

Neben dem laufenden Cashflow spielen steuerliche Aspekte eine herausragende Rolle bei der Rentabilität von Mehrfamilienhäusern. Besonders die sogenannte Sanierungs-AfA bietet für Gutverdiener immense Vorteile.

Über die Abschreibung nach § 7h EStG lassen sich bestimmte Sanierungskosten in Sanierungsgebieten steuerlich geltend machen. Dies führt zu einer drastischen Reduzierung der persönlichen Steuerlast über mehrere Jahre.

Die steuerlichen Hebel im Überblick:

• 100 Prozent Abschreibung: Die begünstigten Sanierungskosten können über einen Zeitraum von zwölf Jahren voll abgeschrieben werden.
• Zusätzliche Förderungen: Kombinationen mit zinsgünstigen Krediten oder Zuschüssen der KfW erhöhen die Rentabilität zusätzlich.
• Steuerfreier Verkauf: Nach einer Haltefrist von zehn Jahren kann die Wertsteigerung steuerfrei realisiert werden.

Diese legalen Gestaltungsmöglichkeiten machen die Bestandssanierung im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Kryptowährungen unschlagbar. Sie verwandeln Steuerzahlungen direkt in privaten Vermögensaufbau.

Der rote Faden für ein erfolgreiches Investment

Wer ernsthaft über den Kauf eines Mehrfamilienhauses nachdenkt, benötigt zwingend einen roten Faden von der ersten Besichtigung bis zur Bewirtschaftung. Ein unstrukturiertes Vorgehen vernichtet im schlimmsten Fall fünf- bis sechsstellige Summen.

„Es ist euer Geld, ihr seid der Boss. Ob ihr Ahnung habt oder nicht.“ — Dr. Peter Burnickl

Sichern Sie sich das notwendige Know-how über professionelle Partner und lassen Sie sich nicht von Dienstleistern übervorteilen. Eine exakte Kostenkontrolle und eine saubere technische Due Diligence sind die Eckpfeiler Ihres Erfolgs.

Passend dazu: 340 Wohneinheiten in 7 Jahren: Immobilienbestand skalieren · Mehrfamilienhaus kaufen: Für wen es sich wirklich lohnt