Wohnungsbaukrise: Wie Wohnen wieder günstiger wird

Politische Wahlprogramme im Härtetest

Ein intensiver Blick in die aktuellen Wahlprogramme der verschiedenen Parteien offenbart unterschiedliche Ansätze zur Lösung der akuten Wohnungsbaukrise in Deutschland. Während einige Parteien primär auf staatliche Steuerung setzen, fordern andere eine finanzielle Entlastung der Käufer.

• CDU-Ansatz: Im Fokus stehen die Erhöhung der Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer sowie der generelle Abbau von restriktiven Bauvorschriften. Zudem sollen Kosten für energetische Sanierungen steuerlich absetzbar gemacht werden.
• SPD-Ansatz: Die Sozialdemokraten fokussieren sich auf den Bau von jährlich 100.000 neuen Sozialwohnungen und plädieren für die Beibehaltung einer unbefristeten Mietpreisbremse.
• Bewertung der Praxis: Eine künstliche Mietpreisbremse verzerrt den Markt und hemmt dringend benötigte Investitionen, anstatt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Neue Wege der Wohnungsbauförderung

Die Eigentumsquote in Deutschland hinkt im europäischen Vergleich deutlich hinterher. Um jungen Familien den Ersterwerb einer selbstgenutzten Immobilie wieder zu ermöglichen, bedarf es grundlegender steuerlicher Vereinfachungen und Reformen.

Eine besonders wirksame Maßnahme wäre die bundesweite Befreiung der Grunderwerbsteuer bis zu einer definierten Obergrenze beim Kauf der ersten eigenen Immobilie. Dies würde den Familien direkt verfügbares Eigenkapital sichern und die Kreditverhandlungen mit Kreditinstituten erheblich vereinfachen. Zusätzlich könnte die Wiedereinführung steuerlicher Abschreibungsmodelle wie der historische Paragraph 7b, der Abschreibungen in den ersten acht Jahren nach Erwerb ermöglichte, gezielte finanzielle Abhilfe schaffen.

Darüber hinaus muss die allgemeine Wohnungsbauförderung grundlegend reformiert werden. Anstelle der veralteten Objektförderung, bei der ganze Gebäude subventioniert werden, ist ein Wechsel zur Subjektförderung ratsam. Auf diese Weise können Menschen direkt auf Basis ihres Einkommens gefördert werden, was in neugebauten Quartieren zu einer gesunden sozialen Durchmischung führt.

Warum der Staat kein guter Bauherr ist

In der politischen Debatte wird von Parteien wie dem BSW oder den Linken immer wieder gefordert, dass der Staat selbst als Wohnungsbauer aktiv werden sollte. Dieser Vorschlag ignoriert jedoch die wirtschaftliche Realität und die mangelnde Effizienz staatlicher Großprojekte.

„Der Staat ist nicht der Investor. Und der Staat ist auch nicht der Bauunternehmer, der hier Wohnungen bauen sollte.“ — Thomas Reimann

Die historische Erfahrung zeigt deutlich, dass Bauprojekte in rein staatlicher Hand meistens teurer werden und weit hinter den Zeitplänen zurückbleiben. Die deutsche Bauwirtschaft verfügt über das nötige Know-how und die operativen Kapazitäten, um den Markt zügig mit ausreichend Wohnraum zu versorgen. Was die privaten Investoren und Unternehmen stattdessen dringend vom Staat benötigen, sind verlässliche Rahmenbedingungen, Vertrauen und ein spürbarer Bürokratieabbau statt staatlicher Eigenprojekte.

Bürokratieabbau durch den digitalen Bauantrag

Die Digitalisierung bietet das größte Potenzial, um die quälend langen Planungs- und Genehmigungsprozesse im deutschen Bauwesen zu beschleunigen. Allerdings klafft zwischen den theoretischen Möglichkeiten und der praktischen Umsetzung auf den Ämtern eine gewaltige Lücke.

„Je schneller, je einfacher, je unkomplizierter wir zu der Baugenehmigung gelangen, desto schneller bauen wir, desto günstiger...“ — Thomas Reimann

Zwar existieren funktionierende Lösungen wie das Einreichen digitaler Bauanträge, doch scheitert der Prozess oft direkt auf kommunaler Ebene. Es fehlt an der nötigen digitalen Infrastruktur und der hardwareseitigen Ausstattung in den Randbereichen der Metropolregionen. Kurioserweise drucken manche Behörden die digital übermittelten Daten am Ende sogar wieder komplett aus, um sie physisch zu archivieren. Eine echte Entlastung kann nur gelingen, wenn der gesamte Prozess papierlos und medienbruchfrei abgewickelt wird.

Effizienzsteigerung durch digitale Bauhöfe

Auch auf den Baustellen selbst schreitet die Digitalisierung voran, wenngleich das Potenzial noch längst nicht voll ausgeschöpft ist. Moderne Bauleiter nutzen iPads und mobile Endgeräte zur Abwicklung des Tagesgeschäfts, doch die eigentliche Revolution findet im Hintergrund statt.

• Digitale Bauhöfe: Moderne Baumaschinen und Werkzeuge werden mit Trackern ausgestattet, wodurch sich Auslastungen lückenlos dokumentieren und analysieren lassen.
• Effizienz-Analysen: Unternehmen erkennen sofort, welche Spezialgeräte tatsächlich wirtschaftlich genutzt werden und wo eventuelle Fehlinvestitionen schlummern.
• Generationenfrage: Um diese neuen Effizienzebenen flächendeckend zu etablieren, muss das Verständnis für digitale Werkzeuge über Generationengrenzen hinweg gestärkt werden.

Nachhaltigkeit und der Dämmungswahn

Nachhaltigkeit im Bauwesen ist unbestreitbar wichtig, doch hat die Regulierungshut in vielen Bereichen ein gesundes und pragmatisches Maß überschritten. Ein markantes Beispiel hierfür ist die extreme Dämmung von Außenwänden.

Die unaufhörliche Verschärfung der Dämmvorschriften treibt die Baukosten drastisch in die Höhe, während der reale ökologische Grenznutzen gegen Null tendiert. Ein bewussteres Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner schont das Klima oft effektiver als noch dickere Dämmschichten auf den Fassaden. Auch konstruktive Anpassungen, wie die Reduzierung der Stärke von Geschossdecken von 30 auf 17 Zentimeter, könnten signifikante Mengen an Beton einsparen. Hierfür muss die Politik jedoch bereit sein, starre Schallschutznormen und Vorschriften praxisnah anzupassen.

Kreislaufwirtschaft und behördliche Blockaden

Ein weiteres drastisches Defizit in Deutschland betrifft die Entsorgungsinfrastruktur und die Kreislaufführung von Baustoffen. Die extremen Restriktionen bei Deponien führen zu absurden und umweltschädlichen Transportwegen.

„Weißt du, da hast du wieder dieses Problem der Auflagen, der Vorschriften, der Gesetze...“ — Thomas Reimann

• Deponie-Krise: Aufgrund mangelnder Kapazitäten wird unbelasteter Erdaushub teilweise per LKW quer durch die gesamte Bundesrepublik oder sogar per Schiff nach Holland transportiert.
• Recycling-Beton: Technisch ist es längst möglich, Beton mit einem Recycling-Anteil von bis zu 70 Prozent herzustellen, jedoch stehen dem wirtschaftlichen Einsatz oft bürokratische Hürden im Weg.
• Zulassungskonflikte: Hochwertige Ersatzbaustoffe erhalten trotz nachgewiesener Eignung keine Zulassung durch die öffentliche Hand, während im Straßenbau weiterhin frisch gebrochener Naturstein vorgeschrieben wird.

Erfolgreicher Generationenwechsel im Bauunternehmen

Die Alea Hoch- und Industriebau AG blickt auf eine beeindruckende Firmengeschichte zurück, die bis in das Jahr 1866 reicht. Das traditionsreiche hessische Familienunternehmen zeigt, wie die Verbindung aus Tradition und Moderne gelingen kann.

Thomas Reimann übernahm die Leitung einst im Jahr 1985 als damals jüngster Generalbevollmächtigter über ein Management-Buyout. Nach fast vier Jahrzehnten an der Spitze glückte vor kurzem die reibungslose Übergabe an seinen jüngsten Sohn in sechster Generation. Der Nachfolger erlernte das Handwerk von der Pike auf: Nach dem BWL-Studium absolvierte er eine klassische Maurerlehre und hängte ein duales Bauingenieur-Studium an. Der Schlüssel zum Erfolg lag laut Reimann darin, dem Sohn von Beginn an volles Vertrauen und unternehmerischen Freiraum zu gewähren, ohne sich als Senior ständig operativ einzumischen.

Immotalk TV: Die Brücke zwischen Bau und Immobilie

Um die ohnehin eng verknüpften Welten der Bau- und Immobilienwirtschaft enger zusammenzubringen und den Dialog mit der Politik zu fördern, rief Thomas Reimann das innovative Format „Immotalk TV“ ins Leben.

Was einst als physische Netzwerkveranstaltung begann, entwickelte sich während der Corona-Pandemie zu einem erfolgreichen Medienformat und ist heute als mobiles Eventformat an wechselnden, repräsentativen Locations etabliert. Die Veranstaltungen bringen regelmäßig hochkarätige Akteure aus der Politik, führende Branchenexperten und Endnutzer an einen Tisch. Unterstützt durch professionelle Wirtschaftsjournalisten wie Astrid Franja (NTV) liefert das Format wertvolle praxisnahe Impulse und zeigt konstruktive Lösungswege auf, anstatt nur Kritik an den aktuellen Zuständen zu üben.

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