Immobilien investieren: Die Strategie für große Bestände

Der perfekte Zeitpunkt zum Starten ist jetzt

Viele angehende Investoren zögern den Einstieg hinaus und warten auf die perfekte Marktphase. Die Experten Reiko und Michael räumen mit diesem Zaudern auf und betonen, dass der beste Zeitpunkt immer die Gegenwart ist.

„Der eigentliche richtige Zeitpunkt, der ist heute. Weil sobald du anfängst mit Immobilien, spielt die Zeit einfach für dich.“ — Michael

Ausreden gibt es in jeder Marktphase:

• In Niedrigzinsphasen klagen Käufer über zu viel Konkurrenz und überhöhte Preise.
• In Hochzinsphasen dominieren Ängste vor politischen Entscheidungen und fallenden Marktpreisen.
• Wer den Markt aktiv beobachtet, erkennt, dass sich die Rahmenbedingungen zwar verändern, Investitionschancen jedoch immer existieren.

Nischenfokus: 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen in B- und C-Lagen

Ein entscheidender Fehler vieler Einsteiger ist der fehlende Fokus bei der Objektsuche. Wer wahllos zwischen Einfamilienhäusern, Apartments und Gewerbeeinheiten sucht, verzettelt sich schnell.

Reiko und Michael setzen konsequent auf kleine Wohneinheiten, da diese ein optimales Risikoprofil aufweisen:

• Hohe Nachfrage: Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind am Markt am leichtesten zu vermieten.
• Geringes Leerstandsrisiko: In Krisenzeiten weichen Mieter eher auf kleinere Wohnflächen aus, statt komplett zu kündigen.
• Einfache Skalierbarkeit: Mehrere kleine Einheiten lassen sich standardisierter verwalten als verstreute Großobjekte.

Die Standortwahl folgt klaren mathematischen und demografischen Kriterien. Investiert wird in Städten ab 35.000 Einwohnern im Umkreis von zwei bis drei Stunden Fahrzeit, die über einen Autobahnanschluss, einen Bahnhof sowie eine positive Bevölkerungsentwicklung verfügen.

Warum München Geld verbrennt und Cashflow-Könige gewinnen

Viele Investoren verwechseln den Immobilienkauf mit einer reinen Spekulation auf Wertsteigerung. Michael vergleicht Standorte wie München mit Technologie-Startups, die jahrelang Kapital verbrennen, um irgendwann eine hypothetische Milliardenbewertung zu erreichen.

„Wenn du der Bank zeigen kannst, dass deine Immobilien profitabel sind, dann sagt die Bank: Hey, ich glaube, du hast es verstanden.“ — Michael

Das Problem an teuren A-Lagen ist der negative Cashflow, der Investoren finanziell ausbremst:

• Wer monatlich Geld zuschießen muss, stößt bei der Bank schnell an seine Bonitätsgrenze.
• Rentable Bestände basieren stattdessen auf Immobilien, die sich nach spätestens 12 bis 18 Monaten selbst tragen.
• Ein positiver Cashflow nach Abzug aller Zins-, Tilgungs- und Verwaltungskosten signalisiert der Bank ein gesundes Geschäftsmodell und sichert die Finanzierung für den nächsten Deal.

Die Rückwärtskalkulation und das Erkennen von Potenzialen

Für den Erfolg eines Deals ist nicht der Ist-Zustand entscheidend, sondern die Perspektive der kommenden Monate. Die Experten betrachten primär die prognostizierte Rendite nach einer Optimierungsphase von einem bis anderthalb Jahren.

Die Kalkulation basiert auf einer einfachen Rückwärtsrechnung:

• Kostenstruktur: Zinssatz (ca. 4 %) + Tilgung (1,5 %) + nicht umlegbare Nebenkosten (0,5 %) definieren die Grundkosten.
• Mindestrendite: Unter Einbeziehung eines Cashflow-Puffers ist eine Bruttorendite von 6,5 % bis 7 % das absolute Minimum.
• Zielpreis: Aus der erzielbaren Miete wird der maximal zulässige Kaufpreis errechnet – völlig unabhängig von den Forderungen im Exposé.

Verhandlungsstrategien: Psychologie schlägt Kaufpreis

Der Angebotspreis auf Immobilienportalen spiegelt selten den realen Transaktionswert wider. In der aktuellen Hochzinsphase besitzen Käufer einen immensen Verhandlungsspielraum, sofern sie die richtige Taktik anwenden.

Eine erfolgreiche Verhandlung basiert auf einer detaillierten Bedarfsermittlung des Verkäufers. Es gilt herauszufinden, warum verkauft wird, um gezielt Lösungen anzubieten:

• Zeitdruck: Steht ein wichtiges Ereignis wie das Studium der Tochter oder eine Auswanderung an?
• Probleme: Gibt es Stress mit Mietern, Sanierungsstau oder Differenzen in der Eigentümergemeinschaft?
• Verkäufertyp: Bauträger und Fix-&-Flipper verkaufen rein über den Preis, während private Eigentümer oft emotionale Motive haben.

Ein schriftliches, gut begründetes Kaufpreisangebot, das auf realen Mängeln basiert und zeitlich streng limitiert ist, erzeugt Dringlichkeit und führt häufig zum Erfolg.

Vom Angestellten zum Megabestand: Die Erfolgsgeschichten

Weder Reiko noch Michael stammen aus wohlhabenden Verhältnissen oder haben Millionen geerbt. Ihr Weg beweist, dass Fleiß und Systematik über dem familiären Hintergrund stehen und jeder den Sprung zum Großinvestor schaffen kann.

Reiko startete 2008 unmittelbar vor dem Ausbruch der Finanzkrise neben seinem Job als Speditionskaufmann mit drei Eigentumswohnungen:

• Ohne Eigenkapital finanzierte er die ersten Einheiten bei einem damaligen Zinssatz von knapp unter sechs Prozent.
• Trotz anfänglicher Skepsis und Fehltritte behielt er die Immobilien und verkaufte eine Einheit Jahre später steuerfrei mit über 200 Prozent Gewinn.

Michael wiederum begann seine Karriere im Lebensmitteleinzelhandel und arbeitete sich bis in Führungspositionen hoch, bevor er 2018 seine erste Wohnung erwarb. Sein ursprüngliches Ziel von zehn Wohnungen übertraf er bereits im ersten Jahr deutlich.

Glaubenssätze brechen und Finanzierungshürden meistern

Die größten Hürden auf dem weg zu einem großen Portfolio sind oft nicht das Kapital, sondern die eigenen mentalen Blockaden. Fast jeder Investor bremst sich irgendwann durch falsche Annahmen selbst aus.

Typische limitierende Glaubenssätze blockieren den langfristigen Erfolg:

• "Ich bin nicht mehr finanzierbar": Investoren glauben irrtümlich, nach der ersten Finanzierung eine jahrelange Pause einlegen zu müssen.
• "Große Volumina gehen nicht": Projekte über einer Million Euro werden oft gar nicht erst geprüft, obwohl Banken diese bei passenden Kennzahlen unkompliziert finanzieren.
• Das Umfeld bremst aus: Ratschläge von Freunden und Verwandten ohne Immobilien-Praxiserfahrung schüren unbegründete Ängste vor Risiken wie Mietnomaden.

„Wir haben das Mantra inzwischen für uns: ein guter Deal findet immer Geld.“ — Michael

Skalierung durch professionelles Partnermanagement und Delegation

Ab einer gewissen Portfoliogröße ist die Verwaltung in Eigenregie zeitlich nicht mehr machbar. Wer hunderte Wohnungen neben dem Beruf halten möchte, muss vom Selbstständigen zum echten Unternehmer reifen.

Um unkontrollierten Arbeitsaufwand zu vermeiden, gelten klare Spielregeln für das Bestandsmanagement:

• Keine private WhatsApp-Kommunikation: Mieter müssen über offizielle Kanäle kommunizieren, um die Distanz zu wahren und den Vermieter nicht zum persönlichen "Kindergärtner" zu machen.
• Fokus auf Mehrfamilienhäuser: Ab sechs bis zehn Einheiten lohnt sich die Auslagerung an eine professionelle Haus- und Mietverwaltung wirtschaftlich.
• Verantwortung abgeben: Statt Küchengeräte selbst zu reparieren, erhalten Mieter ein festes Budget für Neuanschaffungen und regeln den Einbau eigenverantwortlich.

Wer diese Prozesse konsequent etabliert und eine solide Liquiditätsreserve hält, kann den Bestand stressfrei skalieren und langfristig Vermögen aufbauen.

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