Unternehmensberatung: Fix & Flip für Einsteiger

Finanzielles Skelett und das richtige Mindset

Wer erfolgreich in den gewerblichen Immobilienhandel einsteigen möchte, benötigt vor allem das passende kaufmännische Mindset. Immobilienhandel bedeutet aktives Business und unterscheidet sich grundlegend von der privaten Vermögensverwaltung. Neben der mentalen Einstellung ist ein stabiles finanzielles Fundament von zentraler Bedeutung, da Banken und Kapitalgeber nur dann Geld verleihen, wenn ein verlässliches Haushaltseinkommen vorhanden ist.

Als Faustformel für den Start gilt, dass angehende Händler etwa 20 bis 30 % Eigenkapital einbringen sollten. Eine solide Bonität durch eine Festanstellung oder eine mindestens dreijährige, erfolgreiche Selbstständigkeit mit positiven Bilanzen erleichtert den Zugang zu Krediten erheblich. Das persönliche Einkommen fungiert hierbei als Sicherheitsnetz für alle Beteiligten.

Kurzfristige Finanzierung: Co-Investoren und Privatkapital

Da klassische Immobilien-Handelsgeschäfte eine sehr kurze Laufzeit von oft nur sechs bis acht Wochen aufweisen, sind herkömmliche Bankkredite mit langen Zinsbindungen ungeeignet. Stattdessen setzt die Praxis stark auf Privatkapitalgeber und Co-Investoren. Diese stellen Kapital für ein Mehrzinsgeschäft zur Verfügung, das über klassische Grundbucheintragungen und eine maximale Beleihungsgrenze von 80 % projektbezogen abgesichert wird.

Innerhalb eingespielter Netzwerke und Communities lassen sich so Finanzierungen für zwei bis drei Monate völlig unkompliziert und ohne langwierige Bankenprozesse abwickeln. Das gegenseitige Vertrauen und erprobte Systeme sorgen dafür, dass Deals extrem schnell umgesetzt werden können.

„Ich kann gar nichts sagen, ich brauche keine Excel, um so ein Ding zu kalkulieren.“ — Oliver Fischer

Der straffe Zeitplan: Von der Renovierung zum Verkauf

Geschwindigkeit ist im Fix-&-Flip-Bereich der entscheidende Hebel für die Rentabilität. Wer sich ein Zeitfenster von maximal 12 Wochen als festes Ziel setzt, baut den notwendigen Druck auf, um Prozesse hocheffizient zu gestalten. Direkt nach dem Kaufvertrag beginnt die Aufnahme durch die Handwerker-Crew, woraufhin die Renovierung meist innerhalb von maximal zwei Wochen abgeschlossen wird.

• Woche 1-2: Durchführung aller Renovierungsarbeiten durch eingespielte Handwerker-Teams.
• Woche 3: Professionelles Homestaging und Erstellung der Verkaufsfotos.
• Woche 4: Offizielle Platzierung der Immobilie auf dem Verkaufsmarkt.
• Woche 5-8: Kundensuche, Bonitätsprüfung, Kaufvertragsschluss und Einhaltung der gesetzlichen Wartefristen.

Durch die Vereinbarung eines Zahlungsziels von mindestens acht bis zwölf Wochen mit dem ursprünglichen Verkäufer gelingt es erfahrenen Händlern häufig, die Immobilie bereits zu sanieren und weiterzuverkaufen, noch bevor sie den eigenen Kaufpreis tatsächlich bezahlen müssen.

Konsumkredite als Hebel für Einsteiger

Gerade für Anfänger in günstigeren Lagen bieten Konsumkredite ohne Grundbucheintragung eine interessante Alternative zur klassischen Baufinanzierung. Da diese Darlehen bis zu einer Höhe von 80.000 Euro pro Person vergeben werden, lässt sich durch die Kombination mehrerer Kredite ein flexibler Finanzierungsrahmen von beispielsweise 240.000 Euro aufbauen.

Diese Finanzierungsvariante zeichnet sich durch Zinssätze von aktuell ca. 5,7 bis 5,8 % aus und bietet den unschlagbaren Vorteil, dass keine Vorfälligkeitsentschädigungen oder Bearbeitungsgebühren anfallen. Für den professionellen Weg über Banken hingegen empfiehlt sich die Vorlage eines detaillierten Businessplans, der gleichzeitig an rund 15 regionale Institute versendet wird.

Einkaufsstrategien und der Umgang mit Schrottimmobilien

Beim Einkauf konzentrieren sich erfolgreiche Händler vor allem auf motivierte Verkäufer, die einen schnellen und unkomplizierten Verkauf über dem maximalen Verkaufspreis priorisieren. Etwa fünf bis zehn Prozent des Marktes bestehen aus solchen Off-Market-Möglichkeiten.

Für das reine Handelsgeschäft sollten extrem sanierungsbedürftige Schrottimmobilien jedoch gemieden werden, um Gewährleistungsrisiken und unkalkulierbare Kosten zu umgehen. Attraktiv sind vielmehr Objekte aus den 1990er-Jahren – wie sie häufig in ostdeutschen Städten wie Leipzig, Dresden oder Wismar zu finden sind –, bei denen meist nur kosmetische Maßnahmen wie Streichen und Reinigen anfallen.

Standardisierung als Schlüssel zur Gewinnskalierung

Um Fehler bei der Kalkulation zu minimieren, setzen Profis auf eine konsequente Standardisierung aller Sanierungsschritte. Ein fester Bauteilkatalog gibt den Handwerkern exakt vor, welche Materialien und Farben verwendet werden dürfen.

• Fliesen: Auswahl beschränkt sich auf zwei zeitlose Varianten (Weiß oder Beige).
• Details: Fugen- und Silikonfarben sowie Armaturen sind vordefiniert.
• Kundengeschmack: Modetrends wie schwarze Armaturen werden gezielt genutzt, weil Kunden sie visuell ansprechend finden.
• Technik: Schalter, Steckdosen und Türgriffe werden standardmäßig erneuert.

Das Alternativ-Szenario in der Eigentümer-Verhandlung

Ein zentraler Verhandlungsschlüssel liegt darin, dem Verkäufer die realen Kosten und den Zeitaufwand eines klassischen Maklerverkaufs transparent vorzurechnen. Viele Eigentümer unterschätzen die versteckten Abschläge und die lange Wartezeit.

„Wichtig ist, dem Eigentümer klar zu machen, was kriegt er wirklich, wenn er es jetzt über den Makler verkaufen würde.“ — Oliver Fischer

Im direkten Vergleich zu einem monatelangen Verkaufsprozess inklusive Maklergebühren, Renovierungsauflagen und eventuellen Leerstandskosten wirkt ein sofortiges, etwas niedrigeres Kaufangebot ohne jegliche bürokratische Hürden für viele Verkäufer äußerst attraktiv.

Einzelunternehmen vs. GmbH: Steuerliche Geheimnisse

Im Gegensatz zur landläufigen Meinung, eine GmbH sei immer die beste Wahl, bietet ein Einzelunternehmen im Immobilienhandel wesentliche Vorteile. Durch die intelligente Anwendung des sogenannten „3-plus-1-Systems“ lassen sich gewerbliche Handelsgewinne steuermindernd in den privaten Vermögensaufbau überführen.

• Gewerblicher Topf: Drei Objekte werden gewerblich gehandelt, um Gewinne zu realisieren.
• Investitions-Topf: Ein Objekt wird langfristig im privaten Bestand gehalten.
• Steuer-Vorteil: Gewinne aus dem Einzelunternehmen, die thesauriert werden, unterliegen einer Steuerlast von rund 28,25 % (zukünftig geplant 25 %).
• Abschreibung: Ein Teil der Gewinne kann entnommen und direkt in private Sanierungsmaßnahmen investiert werden, was die Einkommenssteuerlast stark senkt.

Lebensweg und Skalierung im Familienbetrieb

Oliver Fischers Karriere begann untypisch als gelernter Kfz-Mechaniker am Fließband bei Mercedes-Benz. Nach dem erfolgreichen Verkauf seiner ersten eigenen Eigentumswohnungen kündigte er und baute ein Immobilien-Imperium auf, in dessen Verlauf er über 3.000 Objekte kaufte und aufbereitete sowie über 400 Einheiten neu errichtete.

Heute führt er ein enges Familienunternehmen, in dem seine Frau, seine Kinder und Stieftöchter Bereiche wie das bundesweite Homestaging, Marketing und handwerkliche Leistungen abdecken. Neben dem eigenen Bestand gibt er dieses jahrzehntelange Praxiswissen in seinem 12-monatigen Ausbildungsprogramm „Business Class“ weiter, das sich durch eine außergewöhnlich hohe Praxis-Umsetzungsquote auszeichnet.

„Wir müssen uns darum kümmern, dass wir Immobilien-Deals finden und auf der anderen Seite Geld finden.“ — Oliver Fischer

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